Konut dışı binalara sahip olan birçok mal sahibi, kendilerine sürekli ve oldukça makul bir gelir sağlayarak kiralamayı tercih ediyor. Ama vazgeçmeden önce taşınmaz nesne, kira bedelini belirlemen lazım- sonuçta, nesnenin devreye alınmasının etkinliği ve kiracının sürekli mevcudiyeti ve dolayısıyla mal sahibinin geliri, mal sahibi tarafından beyan edilen kiraya bağlıdır. Bu materyalde, kiralık konut dışı gayrimenkul için ödeme tutarının nasıl hesaplanacağını ayrıntılı olarak açıklayacağız ve özel örnek konut dışı binalar için kira hesaplaması.

Kiraya ilişkin genel hükümler

Bir oda kiralamanın maliyetinin nasıl hesaplanacağını söylemeden önce, anlamanız ve kira ödemesi nedir Ne tür kiralar var? değerini doğrudan etkileyen ve diğer soruları yanıtlayın.

Konut dışı binalar için kira hesaplaması birçok parametreye bağlıdır.

Tanım

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, böyle bir kavramın açık bir tanımını sağlar: kira. Bu bir ödeme sabit boyut geçici kullanım için kiracı tarafından ödenen konut dışı nesne. Ayrıca, nesnenin farklı bir alanı ve amacı olabilir.

Kiracının mülk kiracısının faaliyetlerinden elde ettiği gelirin kira miktarını etkilememesi önemlidir - bu hem süper karlı üretim hem de mütevazı gelir getiren işletmeler için geçerlidir. Yapılan sözleşmeye dayanarak, kiracı, belirlenen programa göre ve kesinlikle belgelerde belirtilen miktarda ödeme yapmakla yükümlüdür.

Önemli! Konut dışı bir nesneyi kiralık olarak devrederken, alanı ne olursa olsun, uygun bir sözleşme hazırlamak gerekir. içinde herşey yazıyor Önemli özellikler işlemin yanı sıra katılımcılarının hak ve yükümlülükleri. Bu belgeye dayanarak, nesnenin sahibi ile kiracı arasındaki ilişki belirlenir, tüm hesaplamalar yapılır ve diğer sorunlar çözülür.

Bir sözleşmenin olmaması durumunda, mülkler kiraya verilemez., ama asıl mesele şu ki, savunmak mümkün olmayacak kendi çıkarları sözleşmenin ve nesnenin sahibinin haklarının ihlali durumunda. Her sözleşmenin Devlet Siciline kaydedilmesi gerekmeyecek, ancak her durumda işlemin taraflarını her türlü sorundan güvenilir bir şekilde koruyor.

Kiralanan konut dışı binalar belediyelere ve şahıslara ait olabilir.

Oda kiralama ücreti: çeşitleri

Hem belediyeye / devlete ait hem de sıradan bir vatandaşın mülkü olan konut dışı herhangi bir nesne kiralanabilir. nerede her vakanın kendi nüansları vardır:

Belediyenin kirası / kamu malı KDV dahil değildir. İşlemi tamamlamak için özel olarak düzenlenen bir müzayedeye katılım gereklidir. Holdingiyle ilgili bilgiler, belirlenen tarihten bir ay önce medyada yer alır. Kira ödemesinin tutarı 12 ayda en fazla 2 defa değiştirilebilir (revizyon yönetmeliği kira sözleşmesinde belirtilmiştir). Bu anlaşma tabidir zorunlu kayıt. Sahip olunan konut dışı mülk Belediye yetkilileri, münhasıran tüzel kişilere kiralanabilir.
Özel bir kişiye ait konut dışı mülkün devri, bir kira sözleşmesi kapsamında. Bu durumda, kiralama oranı nesnenin sahibi tarafından belirlenirken, özel hesaplama formüllerinin kullanılması gerekli değildir. Ancak, konut dışı binaların sahibi kiraya vererek gelir vergisi ödemekle yükümlüdür. Vatandaşlar için bu% 13'tür ve kuruluşlar, cari orandaki gelir vergisine ek olarak KDV öderler.

Kira tutarını etkileyen parametreler

hesaplama ile ilgili kira ödemeleri, o zaman aşağıda ayrıntılı olarak tartışacağımız belirli bir hesaplama yöntemi vardır. Kira tutarı ve ödeme prosedürü, herhangi bir kira sözleşmesinin ana noktalarından biridir. Ödeme, taraflarca kararlaştırıldığı üzere çeşitli şekillerde ifade edilebilir.:

tamamen konut dışı binalar için sabitlenmiş;
birim alan başına fiyat, nesnenin toplam alanı ile çarpılır;
sabit oran + faturalar.

Konut dışı binalar için kira farklı şekillerde ifade edilebilir

Kira bedelinin hesaplanmasında çeşitli faktörler etkilidir., özellikle:

nesnenin konumu, örneğin alan, erişim yollarının varlığı vb.;
çevreleyen altyapı;
teslim edilecek nesnenin durumu, iletişimin mevcudiyeti;
binanın bozulması;
binanın/binaların yapımında/onarımında kullanılan yapı malzemeleri;
kiralama işlemine aktarılan nesnenin türü;
konut dışı gayrimenkulün temel amacı ve diğer faktörler.

Burada sadece kiralama fiyatının değerini etkileyen ana parametreler listelenir. Örneğin, ev sahibi buna bölgenin kullanımını dahil edebilir kiralanan mülkün bulunduğu yer.

Tipik olarak, kiralama oranının hesaplanması alan birimine (m²) göre belirlenir. İşlemin tarafları diğer hesaplama birimleri üzerinde anlaşabilir. Uzun vadeli bir sözleşme düzenlerken (12 aydan fazla), hesaplamalarda genellikle yıllık oran kullanılır. Konut dışı emlak için oranın büyüklüğü tamamen farklı olabilir ve bölgesel konuma bağlıdır.

Konut dışı ve konut binalarının kiralanması için ödemedeki ana farklılıklar

Konut amaçlı emlak kiralama ile konut dışı mülk kiralama arasında bir takım önemli farklar vardır.. Diyelim ki konut amaçlı gayrimenkul kiralama söz konusu olduğunda, bir kira sözleşmesi yapılması gerekiyor. Konut kiracısı ile yasal sahibi arasındaki ilişkiyi ve yerleşim kurallarını belirler. Bu nedenle, konut amaçlı gayrimenkul ile ilgili olarak, sadece bir kira sözleşmesi kapsamında geçici kullanım için devredilebileceğinden, "kira" tanımını uygulamak yanlıştır.

Kira ve ödeme kuralları sözleşmede belirtilmelidir.

Bir diğer önemli faktörden bahsetmek gerekir. Yerleşim yerleri belediye bilançosunda yer alan , sadece bir kişiye kiralanabilmektedir.

Ve tam binalar da dahil olmak üzere konut dışı tesislerin kiralanmasından bahsedersek, o zaman burada böyle bir kısıtlama yoktur - hem sıradan bir vatandaşla hem de bir kuruluşla bir anlaşma yapılabilir. Ayrıca, konut dışı bir nesne yalnızca tasarlandığı amaç için kullanılabilir.

Konut dışı bir nesnenin belediyeye bağlı olması, bir dizi önemli nüanslar . Özellikle, kira sözleşmesinin süresi 12 aydan az olamaz ve kiracı, işlem şartlarının öngördüğü ödemeyi zamanında ödemek zorundadır. Aksi halde sözleşme geçerliliğini kaybedecek ve kiraya veren tarafından süresi içinde feshedilecektir. tek taraflı olarak. Ancak sözleşme kapsamındaki yükümlülükler, şartlarına uygun olarak açıkça yerine getirildiğinde, geçerlilik süresinin sona ermesinden sonra, iyi niyetli bir kiracı, konut dışı binayı satın alarak kişisel mülke devretme hakkına sahiptir.

Binalar için kira ödemesini ayırt eden bir diğer önemli faktör farklı tip, konut dışı gayrimenkul ile ilgili olarak, oran 2 bölümden oluşmaktadır:

Tutarı binanın / mülkün bakımı ve konut ve toplumsal hizmetlerin ödenmesi ile belirlenen maliyetleri içeren harcamalar (genellikle belgeler, kiracının elektrik faturalarını ayrı olarak ödediğini belirtir).
Geçici kullanım için devredilen konut dışı gayrimenkul sahibinin doğrudan gelir elde etme niyetinden oluşan gelir kısmı. Kiracının faaliyetleri ile ilgili olarak, oranın büyüklüğünü etkilemeyecektir.

Konut dışı mülkün kiralanması için ödeme tutarının hesaplanması

Tipik olarak, konut dışı mülk için kiralama oranı 12 ay için hesaplanır. Ayrıca, 14 IX 1992 tarih ve 209 sayılı İnşaat Bakanlığı Emri, hesaplamalar için belirlenen yöntemin kullanılmasını tavsiye etti. Oranı hesaplamak için formül şöyle görünecektir:

AP=AI+AZ, içinde

AP- gayrimenkulün kiralanması için alınan ve işlem belgelerinde belirtilen ödemenin tam tutarı;

AI– binanın / mülkün tam bir hesaplamasını içeren mülk kirasının ödenmesi;

A'dan Z'ye- mülkün bulunduğu bölgenin kirasının ödenmesi. Bu değer, nesnenin bölgesel konumuna bağlıdır, yerel yönetim ile açıklığa kavuşturulmalıdır.

Ve AI değeri aşağıdaki gibi hesaplanır:

AI = BGA*KG*KM*KV*KD*KKN*KSA*PO, Nerede

BGA– metrekare başına baz yıllık kiralama oranı, buna alan dahil değildir teknik tesisler(bodrumlar, çatı katları), merdivenler vb.

KİLOGRAM- Mevzuatla belirlenen ve konut dışı nesnenin konumu (bölge/il/ilçe) dikkate alınarak belirlenen değer.

KM- duvarları inşa etmek için kullanılan malzemeleri hesaba katan bir katsayı.

HF- konut dışı nesne türü.

KD- kiracının faaliyet türünü yansıtan katsayı.

KKN– nesne kalite faktörü:

KKN= K1+K2+K3

K1 - iyileştirme derecesinin parametresi;

K2 - nesnenin konumu;

K3 - kullanılabilirlik parametresi.

Suudi Arabistan Krallığı– nesnenin üçüncü taraflara transferini (alt kiralama) gösteren bir parametre.

İLE- kiralanan nesnenin alanı (toplam).

Konut dışı gayrimenkul için kira hesaplama örneği

Yıllık kira bedelinin hesaplanması oldukça karmaşık bir işlemdir. Bu yüzden, ilgili deneyim olmadan, bu konuya bir uzmanın dahil edilmesi tavsiye edilir.

Konut dışı binaların kiralama oranını hesaplamak için bir uzmanı davet etmeniz önerilir.

Örnek bir hesaplama olarak, yıllık oranın hesaplanmasını alıyoruz. belediye tesisi Stupino'da (Moskova). Belediye, metrekare başına taban oranı 350 ruble olarak onayladı, bu bölge için 1,25 katsayısı belirlendi.

Hesaplamalarda dikkate alınan diğer tüm değerler belirtilmelidir. Yukarıdaki İnşaat Bakanlığı Emrinin ekinde.

Hesaplama yöntemine göre, bu durum için, aşağıdaki değerler:

Duvar inşaat malzemeleri için şu değerler sağlanmıştır: tuğla - 1,5, betonarme yapılar - 1,25, karışık malzemelerden yapılmış binalar - 1, ahşap ev - 0,8.
Gayrimenkul türüne göre - depo / endüstriyel bina / bina: merkezi ısıtmalı binalar için 0,5 katsayısı sağlanır (ısıtılmamış nesne - 0,3). Diğer binalar için - 1.
Nesnenin konumu. Kiralanan alan bodrum katında bulunduğunda, ayrı nesneler için - 0.54, çatı katındaki alan - 0.26, çeşitli uzantılar için - 0.32 olmak üzere 0.19 katsayısı dikkate alınır.
Çevredeki alanın kullanımı. Bölgede bir çit varsa, bunun yokluğunda değer 0,27'dir - 0,16. Ve bitişik bölgeyi kullanmak mümkün değilse, katsayı 0,1'dir.
Kiracının faaliyet yönü dikkate alındığında aşağıdaki katsayılar belirlenir: noter / hukuk / bankacılık / aracı kuruluşlar - 3; otel/güvenlik işi ve şirket ofisi – 2.5; restoran işletmeciliği ve rehinci - 2; halka açık yemek ve ticaret - 1.5; tıbbi kurumlar farklı biçim - 1.

Kiralama bedelinin tüm hesaplamaları yazılı olarak yapılmalı ve sözleşmeye eklenmelidir.

Sonuç olarak belirtmek gerekir ki, tüm hesaplamalar yansıtılmalıdır yazı ve ana sözleşmenin eki olarak sunulur. Bu, işlemdeki katılımcıları mali makamlarla ilgili sorunlardan koruyacaktır.

4409

kira nedir?

Böylece, kira- bu, mülk sahibi olma gerçeği için nakit veya ayni olarak ifade edilen ve aylık veya diğer süreler için aktarılan bir dizi ödemedir. Kiranın ille de bir piyasa oluşum mekanizmasına sahip olması gerekmez: mal sahibi ile kiracı arasında varılan anlaşmalar ön plandadır. Kiralama sözleşmesi kurulduğunda, kiracı mülkün fiilen sahibidir (ancak sahibi değildir ve elden çıkaramaz), amacına uygun olarak kullanır ve güvenliğinden sorumludur.

Her türlü taşınır ve taşınmaz için kira konabilir. Emlaközellikle:

Daireler ve diğer yaşam alanları (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 35 bölümünün tümü).
Taşıma ve diğer ekipman, kiralama (kurulu).
Kara ().
Finansal varlıklar (kiralama).
İşletmeler ve binalar.

kira türleri

Kiranın hesaplanması, sözleşme çerçevesinde yapılabileceği gibi, kanunla önceden belirlenmiş yöntemler çerçevesinde de belirlenebilir:

Yinelenen veya tek seferlik ödemeler kiralama süresinin bitiminden önce ödenir. Kurs sırasında harcanan ek hizmetlerin miktarına bağlı olarak ödemeler sabit veya değişken olabilir. Bu tip en uygulanabilir olanıdır.
Sayaç kiralama olarak ifade edildi ayni. Bir şeyin mülkiyetinin devredildiği, yani ayni ödemenin yapıldığı bir varyant mümkündür. Taraflar hizmetin garanti süresini belirleyeceklerdir. gerekli tazminat Aktarılan öğe için. Benzer ücrete sahip bir kiralamanın süresi, karşı kiralamanın süresine göre belirlenir.
Yapmaktan elde edilen gelir girişimcilik faaliyeti kiralanan tesiste gerçekleştirilmiştir. İÇİNDE bu durumöncesi ve sonrası uygulanan faiz oranını belirleyin. pratikte bu tür kira, ev sahibi için belirsizlik ve dolandırıcılık riski getirdiğinden, sabit ödemelerden önemli ölçüde daha düşüktür. İşveren olarak hareket eden kişi gelir hakkında bilgi verir ve mal sahibi sağlar. kiralama raporu.
yatırımlar dış görünüş ve kiralanan nesnenin iletişimi. Genellikle sabit ödemelerle karıştırılarak yalnızca kiralık mülkten para alınmasına değil, aynı zamanda konut ve araçların kalite özelliklerinin geri kazanılmasına da izin verilir.
Kiracı tarafından mal sahibine sağlanan diğer menfaatler ve hizmetler. Özellikle, kiracı, aksi takdirde yalnızca ticari olarak sağlanan ticari hizmetleri sağlayabilir.

3484/07 Sayılı Yüksek Hakem Mahkemesi Kararı Yukarıdaki kiralama türlerinin belirli bir oranda belirlenmiş herhangi bir oranda karıştırılmasına izin verir. Market değeri kira. Kiranın nakit olarak belirlenmesi durumunda, kira tutarı doğrudan sözleşmede belirtilir.

Kira tutarının belirlenmesi

Ödeme tutarı, sözleşmede tanımlanan kira türü ile yakından ilgilidir. Kira belli bir oranda ise, yeri kiralayan kişi hangi esasa göre belge vermekle yükümlüdür. kira hesaplama verilen formüle göre. Özellikle, referanslar vergi Dairesi veya nakit makbuzlar.

sabit ödeme tek taraflı olmak üzere, tek taraflı kira artışını yasaklayan sözleşme hükümlerince belirlenir. Kanun koyucu, ihtiyari olduğu için, tarafların piyasa göstergelerine dayalı olarak mülk sahipliğinin değerini bağımsız olarak belirleyebileceklerini varsayar. Bu durumda kiracı, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 614. Maddesi uyarınca ücreti düzenli olarak ödemeyi taahhüt eder. Bu paragraf, ihlali sözleşmenin revizyonuna neden olabilecek en önemli yükümlülüğü tanımlar.

Kira ödeme prosedürü

Mülk kullanıma devredilmezse kira ödenemez. Aksi takdirde, ödeme prosedürü aşağıdaki gibidir:

Müştereken kira sözleşmesi yapmayı planlayan kişiler (veya tek başına mal sahibi) sözleşmenin bedelini belirler.
Bir sözleşme, sözleşme süresinin belirtildiği çerçevede bir modele göre sonuçlandırılır. İle Genel kural belirtilen bir yıl. Belge ayrıca, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu normlarını tamamlayan ödeme ve sorumluluk prosedürünü de içermektedir.
Mülkiyet, kabul ve devir işlemi altında kiracının mülkiyetine geçer. Belge, işlemin konusunun durumunu ve alıcı tarafın yapabileceği notları içermelidir.
Ödeme, kuruluş-kiralayanın sözleşmede belirtilen takas hesabına yapılır veya bir makbuz, senet veya başka bir makbuz belgesinin bir parçası olarak şahsen havale edilir. Belgelendirilmeyen kira ödemeleri geri ödenmiş sayılmaz.
Mülk ödeme olarak devredilirse veya Toptan ve devir şartları sözleşmede belirtilmemişse, kiracı bunları sağlamakla yükümlüdür. nesneye erişim elde etme tarihinden itibaren 30 gün içinde.
Kiralama süresinin sonunda, mevcut kiracının öncelik hakkı kiralama uzatma Aynı zamanda, kiralama bedeli teklifi aşamaz. bu nesne açık piyasada. Kiracı, piyasa durumu izin verirse, kira indirimi talep eden bir mektup gönderebilir.
Sözleşmede bir karşı kiralama belirtilmedikçe, tüm ödemeler yapıldıkları andan itibaren mülk haline gelir. Bu nedenle, kiracı, sözleşme kapsamında kiracıya tahsis edilen fonları, mülkü elden çıkarma hakkına sahip değildir.

kiranın erken ödenmesi

Medeni hukuk ayrıca, koşulların kiracı veya ev sahibinin iradesine bağlı olmadığı durumlarda, mümkün olduğunu belirler. erken ödeme kira. Erken ödeme her zaman anlamına gelmez. Özellikle, kiracının sözleşme şartlarını düzenli olarak ihlal etmesi, mülke zarar vermesi durumunda, ev sahibi sözleşmede belirlenen iki dönem (genellikle bir aya eşit) için ödeme talep edebilir.

Mal sahibi lehine kiranın erken ödenmesi hakkı, şartların ihlali söz konusu olduğunda kullanılabilir. Bir aydan kısa. Ayrıca, ev sahibi ödeme talep edebilir en fazla bir ay önceden, bu aslında ön ödemeli anlamına gelir. Yargı denetimi yapılması halinde, kiracının eylemleri sonucunda malikin malına zarar verilmesi ve bu gereklilik başvuruda belirtildiği üzere mahkeme kiranın erken ödenmesini de zorlayabilir.

Ayrıca, erken ödeme, taraflar rehberliğinde kira sözleşmesini uzatmaya karar verseler bile, kira sözleşmesinin bitişiyle çakışamaz.

Kiralama ile ilgili en sık sorulan sorular ve cevapları

Çözüm

kira etkili araç haklarının nesnesini bağımsız olarak kullanmayan sahiplerin teşvik edilmesi. Kira tek taraflı olarak veya kişiler arasında anlaşma ile belirlenebilir. Mülkiyetin bir ücret karşılığında başka kişilere devri, Rusya Federasyonu Medeni Kanununda, Rusya Federasyonu İş Kanununda ve ayrıca aşağıdakileri belirleyen bireysel federal yasalarda ayrıntılı olarak ele alınmaktadır:

Kiracı ve ev sahibi arasında mülk, fon transferi ve son teslim tarihlerini karşılamaya yönelik karşılıklı yükümlülükler.

Kirayı zamanında ödeme ihtiyacı.

Yalnızca sözleşme şartlarıyla sınırlı çeşitli ödeme biçimleri.

Koşullar izin verirse, planlanandan önce ödeme alma olasılığı.

Alanında uzman değilseniz işletmenizin finansmanını nasıl düzgün bir şekilde yönetebilirsiniz? finansal analiz - mali analiz

Finansal Yönetim - finansal ilişkiler konular arasında, farklı düzeylerde finansal yönetim, portföy yönetimi değerli kağıtlar, hareket kontrol teknikleri finansal kaynaklar- bu çok uzak tam liste ders " Finansal Yönetim"

ne olduğu hakkında konuşalım antrenörlük? Bazıları bunun bir burjuva markası olduğuna inanıyor, diğerleri ise modern iş dünyasında bir dönüm noktası olduğuna inanıyor. Koçluk, başarılı bir iş için bir dizi kural ve bu kuralları doğru bir şekilde yönetebilme yeteneğidir.

4.1.Ticari binalar için kirayı hesaplama yöntemi.

Kira tutarı - temel koşul taraflar arasında herhangi bir anlaşma olmaması durumunda, yazı kira miktarına ilişkin şartlar, kira sözleşmesi akdedilmemiş sayılır. Kira miktarı tarafların mutabakatı ile değiştirilebilir.

Kira tutarı aşağıdaki göstergelere bağlıdır: binanın konumu (merkez veya varoş); teknik durum binalar (aşınma derecesi, binanın inşa edildiği yapı malzemesi; binanın kullanım amacı (borsa, bankacılık, kolluk kuvvetleri, bilimsel faaliyetler, kumar, sosyal koruma fakir vatandaşlar vesaire.); binanın tarih, kültür, mimari anıtlarına ait olması; düzenleme derecesi (asansör vb.); binanın ticari kullanıma uygunluğu; bina tipi (ana veya yardımcı bina, bodrum); binanın gerçek alanı. Bu liste ayrıntılı değil. Toplam büyüklük Bina kirası, binanın münferit binalarının kira ödemelerinin toplanmasıyla hesaplanır. Bir binanın veya yapının kullanımına ilişkin ödeme, yasa veya sözleşme ile aksi belirtilmedikçe, üzerinde bulunduğu arsanın veya onunla birlikte devredilen arsanın ilgili kısmının kullanımına ilişkin ödemeyi içerir. Bu nedenle, anlaşma veya yasa, arazi için ayrı bir ödeme ve bir bina veya yapının kiralanmasını sağlayabilir.

İÇİNDE yasal durumlarda (örneğin, devlet mülkünün kiralanması durumunda), kira oranlarını hesaplamak için normatif yöntem yetkili devlet organları tarafından uygulanır, belirlenir veya düzenlenir. Tipik olarak, kiralama oranı, kiralanan binanın birim alanı başına belirlenir - 1 metrekare. Taraflar diğer göstergelere öncelik verebilir. Bina kirası ise uzun vadeli, o zaman genellikle yıllık oran uygulanır.

01 Nisan 2002'den bu yana, Moskova Hükümeti'nin 26 Şubat 2002 tarihli Kararnamesi No. No. 150-PP "Moskova Belediyesinin Devlete Ait Konut Dışı Binalar İçin Kira Oranlarının Hesaplanması Prosedürü Hakkında", Moskova 1 metrekare için yıllık asgari kira oranını belirlemiştir. 490 ruble tutarında toplam konut dışı alan ve inşaat maliyetinin temel büyüklüğü 1 m2'dir. 13.300 ruble tutarında kirayı hesaplarken konut dışı alan.

22 Ocak 2002 tarihli Moskova Hükümeti Kararnamesi Ek No. 3 ile düzenlenen, Moskova şehrine ait konut dışı tesislerin kullanımı için kirayı hesaplamak için bir yöntem vardır. 68-PP. Bu metodolojiye göre hesaplanan kira tutarı, kamu hizmetleri ve bakım hizmetlerinin maliyetini içermez. Kira tutarının ayrı ayrı hesaplanan iki bileşeni vardır:

Kiralanan nesnenin bakımı için mal sahibinin yıllık maliyetlerinin toplamına eşit olan maliyet kısmı (hariç işletme maliyetleri) kiracı tarafından geri ödenir;

Gelir kısmı, sahibinin nesnenin kiralanmasından elde ettiği gelire eşittir.

Kira, kiracının faaliyet türü doğrudan dikkate alınmaksızın her kiralık nesne için ayrı ayrı hesaplanır. Kira hesaplama formülü:

APL \u003d Azatr + Adoh \u003d (OT + NKLR + STR) + (OTS S Kd Kkor),

APL - yıllık kira tutarı;

Azatr, kiranın maliyetli bileşenidir;

Adoh - kiranın gelir bileşeni;

İLE - yenileme için kesintiler konut dışı fon amortisman dahil ve kiralanan nesnenin envanter değerinin (cari yıl fiyatlarıyla) en az %2'si tutarında hesaplanır.

FROM'un değeri şu formülle belirlenir: FROM \u003d Sinv Cat

Sinv - Moskova Şehir Bürosuna göre kiralanan alanın envanter değeri teknik envanter(mevcut yılın fiyatlarında);

Kot - Moskova şehrinin düzenleyici bir yasası tarafından belirlenen yenileme için kesinti katsayısı bu yıl 0,02 ile 0,05 arasında değişen

NKLR - kiralamak için nesnenin tasarımı için mal sahibinin maliyetlerinden oluşan genel giderlerin miktarı (cari yıl fiyatlarıyla);

STR - değer sigorta primi kiralanan nesne için (mevcut yılın fiyatlarında);

OT'ler - 1 metrekarelik piyasa değerinin değerlendirilmesi. kiralanan nesne;

S, kiralanan nesnenin alanıdır;

Kd - 1 metrekare karlılık katsayısı. cari yıl için Moskova şehrinin düzenleyici bir yasası ile kurulan bir nesnenin kiralanması;

Kkor, kiralanan mülkle ilgili olarak kiracının haklarının derecesini yansıtan bir düzeltme faktörüdür.

TGA kira tutarı, kira hesaplama formüllerinin tüm bileşenlerinin göstergelerindeki değişime bağlı olarak yıllık olarak değişmektedir. Göstergelerdeki değişiklikler, özellikle Moskova'nın düzenli yıllık bütçesine dahil olan enflasyon düzeyine (deflatörün değeri) bağlıdır.

Devlet ile kira sözleşmesi kapsamında belediye mülkü kiracı kendisine ait olan mülkü kiralar kamu hukuku eğitimi. Bu nedenle, sözleşmenin bir tarafı her zaman onun normatif ve düzenleyici düzenleme hakkına sahip yetkili organıdır. yasal işlemler doğrudan kira sözleşmesi ile ilgilidir. Bu eylemler, kira miktarını ve hesaplama prosedürünü etkileyebilir.

Kira nasıl belirlenir ve değiştirilir?

Kira bedelinin ödenme şekli, şartları ve şartları taraflarca kira sözleşmesinde belirlenir. Kira sözleşmesinde tanımlanmamışlarsa, benzer koşullar altında benzer bir mülkü kiralarken genellikle uygulanan prosedür, koşullar ve şartların belirlendiği kabul edilir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 1. maddesi, 614. maddesi). Taraflar bu yönde bir anlaşma yapmak suretiyle kira bedelini değiştirebilirler. Tarafların mutabakatı ile kira miktarının değiştirilmesine ilişkin kural, kira sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe geçerlidir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 3. maddesi, 614. maddesi).

Aynı zamanda, devlet ve belediye mülkleri için kira sözleşmeleri, kira düzenlemesi açısından özelliklere sahiptir.

Devlet ve belediye mülkü için bir kira sözleşmesi kapsamındaki kira, taraflarca sözleşmede veya ilgili yasal düzenlemede yetkili organ tarafından belirlenebilir ve düzenlenebilir. Bu durumda birden fazla olabilir. farklı durumlar- kiralama konusunun ne tür bir mülk olduğuna, tarafların sözleşmenin şartları üzerinde nasıl anlaştığına ve ne zaman akdedildiğine bağlı olarak.

Federal kanunda kiranın düzenlendiği ve miktarının yetkili organ tarafından belirlendiği hükmü varsa, bu tür bir kanun değiştiğinde kira miktarı otomatik olarak ayarlanır. Şu anda, kira bu şekilde düzenleniyor. arsalar, devlette olan ve belediye mülkü.

Kira miktarını düzenleyen bir federal yasa yoksa, devlet ve belediye mülkünün kiralanması için koşulları belirleyen kamu tüzel kişiliğinin eylemleri, yalnızca sözleşmede açıkça öngörülmüşse, kira miktarını belirleyebilir.

Özellikle, devlet veya belediye mülkü için kira sözleşmesinde taraflar, kamu hukuku kanunu değiştiğinde kira miktarının veya diğer koşulun ayarlandığını belirtmişlerse, tarafların ilişkilerindeki değişiklik otomatik olarak gerçekleşir ve değişmez. kira sözleşmesinde değişiklik yapılmasını gerektirir.

Taraflar böyle bir fiilin etkisini ilişkilerine genişletmişlerse, ancak sözleşme başlangıçta buna aykırı herhangi bir koşul içeriyorsa, o zaman tarafların öncelik verdiği varsayılır. bu durum sözleşmeler (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 431. Maddesi).

Böyle bir açıklama, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Genel Kurulu tarafından 17 Kasım 2011 tarihli ve 73 sayılı Kararın 20. paragrafında “Kuralların Uygulanmasına İlişkin Bazı Konularda” verilmiştir. Medeni Kanun Rusya Federasyonu Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Genel Kurulu'nun 25 Ocak 2013 tarih ve 13 sayılı Kararı ile tadil edilen "Kira Sözleşmesi" (bundan böyle 73 sayılı Karar olarak anılacaktır).

Kiracı, günden itibaren kira değişikliğinden haberdar edilmiş sayılır. resmi yayın kirayı hesaplamak için formül veya prosedürü oluşturan normatif eylem. Doğru, kira sözleşmesinde taraflar, ev sahibinin kiradaki değişikliği kiracıya bildirmesini kabul edebilir. Bu yüzden yeni boyut kiracı bu ihbarı aldığı andan itibaren uygulanır. Ayrıca, kiracıya kira değişikliği bildirimi yoluyla da bildirilebilir. kitle iletişim araçları(A12-24416/2009 sayılı davada 24 Eylül 2010 tarihli Volga Bölgesi Federal Antimonopoly Hizmeti Kararı).

Soru: Devlet ve belediye mülkü için bir kira sözleşmesi kapsamındaki kira, götürü ödeme ve periyodik kira olmak üzere iki kısımdan belirlenebilir mi?

Cevap: evet, yapabilir.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 614. Maddesinin kuralları, kira miktarının bu şekilde belirlenmesini yasaklamaz. Bu nedenle, kira sözleşmesi kapsamındaki fiyat, her ikisi de aynı olan iki kısımdan oluşabilir. kira(Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 18 Eylül 2012 tarih ve 5081/12 sayılı Kararı).

Bu bağlamda, kira miktarının şu şekilde belirlenmesine izin verilir: devlet düzenlemesi sözleşmede belirlenen kira miktarını belirleme prosedürünün yalnızca bir veya birkaç unsuruna atıfta bulunabilir. Aynı zamanda, müzayedenin yürütülmesine ilişkin prosedüre aykırı olmadığı sürece, kiranın diğer unsurları, müzayede sonuçlarına göre belirlenir. Federal yasa.

Böylece, kira sözleşmesi yapma hakkı için yapılan müzayede şartlarına göre, dönemsel ödemelere ek olarak ödemeye tabi olan ve miktarı sonuçlara göre belirlenen kiranın o kısmı düzenlenmemiştir. (örneğin, 38.2. maddenin 7. maddesi) Arazi Kodu RF).

Aynı zamanda, bu tür müzayedeler sonucunda akdedilen kira sözleşmesi hükümlerine göre zaman zaman ödemeye tabi olan kira bedelinin diğer kısmının miktarı, düzenlenen kanun hükümlerine göre belirlenebilir. kira (73 sayılı Kararın 18. maddesi).

Soru: Kira, devlet veya belediye mülkü için bir kira sözleşmesi yapılması için yapılan ihalelerin sonuçlarına göre belirlenirse, düzenlenir mi?

Cevap: hayır, olmaz.

Devlet veya belediye mülkü için bir kira sözleşmesi kapsamındaki kira tutarı, bir kira sözleşmesinin imzalanması için yapılan ihalenin sonuçlarına göre belirlenirse düzenlenmez (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 4. maddesi, 447. maddesi).

Periyodik olarak ödenen kira ödemelerinin oranının ihale sonucuna göre belirlendiği durumlarda (kira artışı için teklif verme), düzenlenen kira uygulanmaz (73 sayılı Kararın 18. maddesi).

Taraflar, kira bedelini tek taraflı olarak kiraya veren tarafından değiştirme şartı üzerinde anlaşabilirler. Bu durumda kiracının ev sahibinin hangi durumlarda bu hakkını kullanabileceğini kontrol etmesi önemlidir. Sözleşmenin bu hükmü ile kiradaki değişim arasındaki fark hesaplama formülüne göre aşağıdaki gibidir:

Sözleşmenin tarafları, kira bedelini hesaplama formülü ile belirlerken, bu formülün kurulduğu düzenleyici yasal düzenlemeye atıfta bulunur ve bu yasal düzenleme ile belirlenen hesaplama formülünde değişiklik olması durumunda kira bedelinin değiştiğini belirtir. Yani, kiracı ve ev sahibi, düzenleyici yasal düzenlemede belirlenen formüle göre sözleşmedeki kirayı değiştirme prosedürü üzerinde anlaştılar;

kirada tek taraflı bir değişiklik olması halinde taraflar, kiraya verenin tek taraflı olarak kirayı değiştirme hakkına sahip olduğunu sözleşmede açıkça belirtirler. Ve kiradaki böyle bir değişikliğin mutlaka şunlarla ilgili olması gerekmez: Yasal düzenleme. Bu, örneğin, kiranın piyasa değerinin değerlendirilmesine ilişkin rapora göre kira tutarında bir değişiklik olabilir.

Vaka Analizi : mahkeme, sözleşmede sabit olan tek taraflı kira değişikliğinin hukuka uygun olduğu sonucuna varmıştır.

JSC "X." Bölge İdaresine başvuru ile mahkemeye başvurdu Federal ajans yönetmek kamu malı kira artışı bildirimlerini geçersiz kılmak için Krasnoyarsk Bölgesi'nde.

Mahkeme, tarafların, kira sözleşmesinde, kiranın piyasa değerinin takdirine ilişkin bir rapora dayanarak, kiraya verenin kira miktarını tek taraflı olarak değiştirme imkanı sağladığını tespit etti. Kiraya veren, kiranın piyasa değerine ilişkin yeni yıllık değerlendirmenin sonuçlarını, kiranın piyasa değerine ilişkin raporun incelendiği tarihten itibaren 10 gün içinde kiracıya bildirir ve bu, kiracı, kira ödemelerini bu rapora göre yapacaktır. Mahkeme ayrıca, Rus Medeni Kanunu'nun 614. Federasyon, ancak sözleşme şartlarının yerine getirilmesidir.

Dolayısıyla kira sözleşmesi, kiraya verenin tek taraflı olarak kirayı değiştirme şartı içerdiğinden, kira miktarındaki artış yasaldır (FAS kararı). Doğu Sibirya Bölgesi 13 Ağustos 2010 tarih ve A33-1331/2010 sayılı davada, Rusya Federasyonu Yüksek Hakem Mahkemesinin 10 Aralık 2010 tarih ve VAS-16451/10 sayılı kararı ile davanın Rusya Federasyonu Başkanlığına havale edilmesi Denetim yoluyla inceleme için Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi reddedildi).

Neredeyse her zaman, kiradaki bir değişiklik, kirada bir artış anlamına gelir. Bununla birlikte, belirli koşullar nedeniyle (örneğin, küresel mali kriz nedeniyle), bir kamu kuruluşunun kiracı ile bir sözleşmede akdedilen bir sözleşme kapsamında kira tutarında geçici bir azalma konusunda bir sözleşme yapmaya hazır olduğu durumlar da vardır. açık arttırma. Bunun bir örneği, Moskova Hükümeti'nin 30 Aralık 2008 tarihli ve 1218-PP “On Kararnamesi” dir. ek önlemler devlet desteği finansal sistemin istikrara kavuşması dönemi için Moskova şehrinin emlak hazinesinde bulunan konut dışı tesisleri kiralayan kuruluşlar ve işletmeler.

Sözleşme kapsamındaki kira miktarı ne sıklıkla değişebilir?

Kira bedeli, sözleşmede başka şartlar kararlaştırılmadıkça, yılda bir defadan fazla olmamak üzere, sözleşmede öngörülen şartlar dahilinde tarafların mutabakatı ile değiştirilebilir. Yasa diğerlerini sağlayabilir asgari şartlar için kira revizyonu belirli türler kiralama ve belirli mülk türlerinin kiralanması için (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 614. maddesinin 3. fıkrası). Bu hüküm müspet olup, tarafların mutabakatı ile kira miktarının herhangi bir sıklıkta değiştirilebilmesine imkan vermektedir.

Böylece sözleşmede kiranın nasıl değişeceğini hemen belirleyebilirsiniz. Örneğin, sırasında belirli bir süre kira tutarı farklı bir değere kadar artabilir (veya azalabilir), sonra tekrar değişebilir, vb. geçerli olacak ve kira onlara göre değişecektir. Sözleşmenin kendisinin böyle bir değişiklik olasılığına ilişkin bir koşul içerip içermediği önemli değildir.

Ancak tek taraflı olarak, kira miktarı yılda bir defadan fazla değiştirilemez. Sözleşme, ev sahibi veya kiracının tek taraflı olarak yılda bir defadan fazla kira miktarını tek taraflı olarak değiştirmesine izin veren bir koşul içerse bile, bu koşul geçersiz olacaktır (73 sayılı kararın 21. maddesi).

Gerekçe. Önceden, bir sözleşme süresinin sağladığı zorunlu bir kural olduğundan, kira miktarı yılda bir defadan fazla değiştirilemezdi. katı boyut kira veya hesaplama prosedürü (mekanizması), yıl boyunca değişmeden kalmalıdır (Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 11 Ocak 2002 tarihli 66 sayılı Bilgilendirme Mektubu'nun 11. maddesi "Uygulamaya genel bakış kira ile ilgili ihtilafların çözümü"; bundan sonra - bilgi postası № 66).

Ancak, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi'nin 73 No'lu Kararının 21. paragrafında, yasal pozisyonunu değiştirdi. bu konu, yılda bir defadan fazla olmak üzere, tarafların mutabakatı ile kirayı herhangi bir sıklıkta değiştirme olasılığının sabitlenmesi.

Bu, kiracı kirayı artırmak istemiyorsa, sözleşmeyi değiştirmeyi kabul etmesi gerekmediği anlamına gelir. Sabit bir miktar kira öngören sözleşmenin koşulu veya hesaplanması için prosedür (mekanizma) yıl boyunca değişmeden kalmalıdır.

Kiraya verenin talebi üzerine tek taraflı olarak kira bedelinin değiştirilmesine ilişkin kurallar, yalnızca bir yıldan uzun süreli veya süre belirtilmeden akdedilen kira sözleşmeleri için geçerlidir. Bir yıldan daha kısa bir süre için imzalanan bir sözleşmenin geçerlilik süresi boyunca kira miktarı değiştirilemez (A12-15393 sayılı davada 2 Haziran 2009 tarihli Volga Bölgesi Federal Antimonopoly Hizmeti kararı / 2008).

Kiracılar için önemli bir garanti daha var. Ev sahibi tek taraflı olarak kirayı artırsa bile, ancak aynı zamanda kira, ilgili dönemde belirli bir alanda benzer mülkün kiralanması için ortalama piyasa oranlarındaki değişiklikle orantısız bir şekilde artmış ve bunları önemli ölçüde aşmış olsa bile, o zaman mahkeme, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 10. Maddesinin 2. paragrafına dayanarak, ortalama piyasa oranlarını aşan kısımda kirayı geri almayı reddedecektir (73 sayılı Kararın 22. maddesi).

Sözleşme, kirayı belirlemek için bir mekanizma oluşturuyorsa, kiracı, enflasyon faktörü için kira miktarını ayarlamanın veya kiranın döviz kuruna bağımlılığının kira tutarında bir değişiklik anlamına gelmediğini dikkate almalıdır. , ancak anlaşmanın yürütülmesini temsil eder (A40-95945 / 10-157-828 sayılı davada 21 Ekim 2011 tarihli Moskova Bölgesi Federal Antimonopoly Hizmetinin kararı).

Arazi kiralarken kiranın kurulması (düzenlenmiş kira)

Devlet ve belediye mülkiyetinde bulunan arsalar için kira sözleşmesi kapsamındaki kira, yalnızca ilgili yasal düzenlemede yetkili organ tarafından belirlenebilir ve düzenlenebilir.

Devlet ve belediye mülkiyetinde olan arazi için kira miktarını belirleme prosedürü şu şekilde belirlenir:

Rusya Federasyonu Hükümeti;

bedenler Devlet gücü Rusya Federasyonu'nun konuları;

bedenler yerel hükümet.

Bu tür kurallar, Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun 65. Maddesinin 3. paragrafı, Rusya Federasyonu Orman Kanunu'nun 73. Maddesi, 25 Ekim 2001 tarih ve 137-FZ sayılı Federal Yasanın 3. Maddesi ile sağlanmıştır. Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun yürürlüğe girmesi”.

Düzenlenen kira miktarını değiştirmek için tarafların sözleşmeyi değiştirmesine gerek yoktur (73 sayılı kararın 19. maddesi). Yeni kira tutarı, tebliğ tarihinden itibaren değil, ilgili düzenleyici kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren uygulanacaktır.

Vaka Analizi : mahkeme, kiranın düzenlenmiş bir fiyat olduğunu ve yasaya ve sözleşmenin öngördüğü şartlara göre uygulanması gerektiğini belirtti.

İdare (kiraya veren) ve CJSC PF "Ch." (kiracı) arsa için bir kira sözleşmesi yaptı. Bu sözleşme hükümlerine göre, ev sahibi, yasa uyarınca kiracıya devredildi. arsa bir karter altında kullanım için. Kira sözleşmesi hükümlerine göre, Rusya Federasyonu konusunun temel kira oranlarını belirlemesi durumunda kira tutarındaki değişiklik tek taraflı olarak yapılır.

İdare tebligat yaparak kira bedelinin belirlenmesi için davalıya bir tutanak gönderdi. Kira, belirleme kurallarına göre hesaplanan değere göre hesaplandı. kadastro değeri arsa. Borç oluşumu ile bağlantılı olarak ZAO PF "Ch." İdare, değişen tutarda kira bedeli konusunda tahkim mahkemesine dava açtı.

Düşünen iddia beyanı, mahkemeler aşağıdakilerden devam etti.

Devlet (belediye) arazisini kiralamanın maliyeti, düzenlenmiş fiyatlar kategorisine aittir. Kira oranları düzenlenmiş fiyatlar olduğundan, taraflar devlete veya belediyeye ait arsalar için öngörülen kira miktarına göre hareket etmekle yükümlüdür ve farklı bir kira miktarı uygulama hakları yoktur.

Bu nedenle, sözleşmede öngörülen kirayı değiştirme mekanizmasına bakılmaksızın, yeni kira miktarı, ilgili düzenleyici kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren uygulamaya tabidir, ancak bunun tebliğ tarihinden itibaren uygulanmaz (kararname). A27-13717 /2010 sayılı davada 31 Mayıs 2011 tarihli Batı Sibirya Bölgesi Federal Antitekel Servisi, 2 Şubat 2010 tarih ve 12404/09 sayılı Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı Kararı, 19 Nisan 2012 tarihli Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi No. VAS-1312/12).

Taraflar, kira miktarını düzenleyen yasanın yürürlüğe girmesinden önce bir kira sözleşmesi imzaladılarsa (3. madde, Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun 65. maddesi, Rusya Federasyonu Orman Kanunu'nun 73. maddesi), o zaman bu kira sözleşmesinin şartları geçerliliğini korur aşağıdaki durumlar:

yasa, etkisinin daha önce akdedilen anlaşmalardan doğan ilişkileri de kapsadığını belirlemezse;

taraflar, kira tutarındaki değişikliği, ilişkilerine uygulanacak düzenlemelerdeki değişiklikle ilişkilendirmemişse.

Taraflar, böyle bir kanunun yürürlüğe girmesinden sonra bir kira sözleşmesi akdetmişlerse, bu kanunla belirlenen kira miktarını belirleme prosedürü, anlaşmanın yapıldığı tarihte böyle bir prosedür olmasa bile uygulanır. henüz belirlenmemiştir (73 sayılı kararın 4. paragrafı, 16. maddesi).

Soru: Bir kamu tüzel kişiliği, kiralanan nesnenin mülkiyetini alır. Kiralar otomatik olarak düzenlenebilir mi?

Cevap: hayır.

Daha önce var olan bir şeye mülkiyet hakkının kamusal yasal oluşumuna geçiş Kişiye ait mülk, kendi başına, bu şeyin daha önce akdedilen kira sözleşmesi kapsamındaki ödemenin düzenlendiği anlamına gelmez.

Benzer bir durum, arazinin başka bir yerden devredildiği başka bir durumda gelişir. kamu malıözele. Tarafların ayrıca hakları vardır. genel düzen sözleşmeyi değiştirmek ve kirayı belirlemek için farklı bir miktar veya prosedür belirlemek (73 sayılı kararın 17. maddesi).

Devlet veya belediye mülkiyetinde olan arsaları kiralarken kira nasıl belirlenir?

Kamu mülkiyetindeki arsaların kirası, Rusya Federasyonu Hükümeti tarafından belirlenen ücreti belirlemek için temel ilkelere göre hesaplanır (RF LC Madde 39.7). Bu tür ilkeler, Rusya Federasyonu Hükümeti'nin 16 Temmuz 2009 tarih ve 582 sayılı Kararnamesi ile belirlenir “Devlet veya Belediye Mülkiyetindeki Arsaların Kiralanmasında Kiranın Belirlenmesine İlişkin Temel İlkeler ve Miktarın Belirlenmesine İlişkin Kurallar Hakkında Kiranın yanı sıra Rusya Federasyonu'na ait arazi için kira ödemesinin usulü, koşulları ve şartları” (bundan sonra 582 Sayılı Kararname olarak anılacaktır).

Kira miktarı dört yoldan biriyle belirlenir (582 Sayılı KHK):

arsaların kadastro değerine göre;

teklif verme sonuçlarına göre (açık artırma şeklinde yapılır);

kiralama oranlarına göre veya yönergeler Rusya Ekonomik Kalkınma Bakanlığı tarafından onaylanan hesaplamasına göre;

arsaların değerleme faaliyetlerine ilişkin mevzuata göre belirlenen piyasa değeri esas alınır.

Dikkat!1 Mart 2015'ten bu yana, devlet ve belediye arsaları için kira belirleme prosedürü değişti. Müzayedede akdedilen sözleşmelerin ödeme tutarı, ihale sonucuna göre belirlenir.

Kamuya ait arazilerin kiraya verilmesine ilişkin usulde yapılan değişiklikle bağlantılı olarak, bu tür arsaların kira bedelinin belirlenmesine ilişkin usul de değişti.

Daha önce, kira miktarını belirlerken genel bir kural yürürlükteydi, yani: Rusya Federasyonu'na, Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarına veya belediye mülküne ait araziler için kira miktarını belirleme prosedürü Rusya Hükümeti tarafından belirlenir. Rusya Federasyonu, sırasıyla Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının devlet makamları ve yerel yönetimler (Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun 65. maddesinin 3. maddesi). 1 Mart 2015 tarihi itibariyle bu hüküm geçerliliğini yitirmiştir.

Şimdi yasa, bir arsanın kiralanması için ödeme miktarını belirleme yollarını, kira sözleşmesinin imzalanma sırasına bağlı olarak ayırdı. Bu, 1 Mart 2015 tarihinden itibaren kira tutarının belirlenmesinin, bir kira sözleşmesi yapma prosedürüne bağlı olduğu anlamına gelir: açık artırmada veya açık artırma olmadan. Dolayısıyla, bir arsa için bir kira sözleşmesi imzalanırsa (Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun 39.7. Maddesinin 2. ve 3. maddeleri):

açık artırmada (açık artırmada) - kira, açık artırmanın sonuçlarına göre belirlenir;

yazan kişi ile tek uygulama müzayedeye veya müzayedeye katılan tek katılımcı ile katılmak için - kira tutarı, müzayede konusunun ilk fiyatına karşılık gelmelidir;

teklif vermeden - kira, arazinin sahibi olan kuruluş tarafından belirlenir (Rusya Federasyonu konusunun otoritesi - Rusya Federasyonu konusuna ait araziler veya devlet mülkiyeti sınırlandırılmamış araziler için, yerel yönetim - için belediye arazileri).

Teklif verilmeden yapılan sözleşmeler için ücret aşağıdaki şekilde hesaplanır:

582 sayılı Kararname ile belirlenen arsanın kadastro değerine göre yüzde olarak;

hesaplaması için kiralama oranlarına veya yönergelerine uygun olarak.

Binaların, yapıların, devam eden inşaatların bulunduğu arsalar için kira sözleşmeleri uyarınca, kira, arsanın piyasa değerine göre belirlenir (kira miktarının belirlenmesine ilişkin Kuralların 6. maddesi ve ayrıca Rusya Federasyonu'na ait olan ve 582 sayılı Kararname ile onaylanan arazi için kira ödeme prosedürü, koşulları ve şartları).

Teklif verirken, ilk fiyat şu miktarda belirlenir (Rusya Federasyonu İş Kanunu'nun 39.11. maddesinin 14-15. paragrafları):

yıllık kira bazında Market değeri veya

kadastro değerinin en az% 1,5'i, ancak yalnızca kadastro değerlendirmesinin sonuçlarının, ihalenin düzenlenmesine ilişkin karar tarihinden en geç beş yıl önce onaylanması durumunda;

bir bölgenin veya yazlık evin entegre gelişimi için bir kira sözleşmesi imzalandığında, piyasa değerlendirmesinin sonuçlarına dayanan ilk kira ödemesi.

Tekrarlanan teklif verme durumunda, başlangıç fiyatı azaltılabilir, ancak yüzde 30'dan fazla olamaz. başlangıç fiyatı(Madde 17, Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun 39.11. Maddesi).

Arazi mevzuatı, Rusya Federasyonu ve tebaasının ortak yetkisi altındadır (Rusya Federasyonu Anayasasının 72. Maddesi). Bu nedenle, kira belirleme prosedürünü belirleyen 582 sayılı Kararnameye ek olarak, Rusya Federasyonu'nun kurucu bir kuruluşunun da bu konuyu düzenleyen yasal düzenlemeleri olabilir. Örneğin, Moskova Hükümeti'nin 25 Nisan 2006 tarihli ve 273-PP sayılı Kararnamesi “Moskova şehrinde arazi kiralama oranlarını belirleme prosedürünün iyileştirilmesi hakkında” (bundan sonra 273-PP sayılı Kararname olarak anılacaktır).

Moskova kentine ait olan ve dışında bulunan arsalar için yıllık kira tutarı, bulunan arsalar için belirlenir (273-PP Kararnamesi madde 2.1):

Rusya'da - arsanın kadastro değerinin yüzdesi olarak Ek 1'e göre);

onun dışında - bağımsız bir değerleme uzmanının raporuna göre.

Ayrıca, 273-PP sayılı Kararname, gayrimenkulün inşası veya yeniden inşası sırasında kira tesis etme prosedürünü belirlemektedir.

Arsalar, sınırlandırılmamış devlet mülkiyetinde de olabilir. Kirayı belirleme prosedürü ve ayrıca devlet mülkiyeti sınırlandırılmamış arsaların kullanımı için kira ödeme prosedürü, koşulları ve şartları, Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının devlet makamları tarafından belirlenir (madde Arazi Kanununun Çıkarılmasına Dair Kanunun 10, 3. maddesi).

Bir arsa için kira, arazi kategorisi ve izin verilen kullanımı dikkate alınarak (ekonomik gerekçe ilkesi) arsanın karlılığına karşılık gelen miktarda belirlenmelidir.

Aynı zamanda, yönetmelikler, kiranın hesaplanmasına ilişkin prosedürü ve kiraya verenin talebi üzerine tek taraflı olarak miktarının revize edilmesinin mümkün olduğu durumları belirlemelidir (kira miktarının hesaplanmasında öngörülebilirlik ilkesi).

Kira miktarının hesaplanmasındaki öngörülebilirlik ilkesi, belediye ve bölge organlarına ilgili tüm arsalar için kirayı tek taraflı olarak değiştirme hakkı vermez. Sadece siparişle ilgili olarak bu organlar için zorunlu bir gereklilik oluşturur. tek taraflı değişiklik yasa veya anlaşma uyarınca, bu organların miktarını tek taraflı olarak değiştirme hakkına sahip olduğu durumlarda kira (Rusya Ekonomik Kalkınma Bakanlığı'nın 15 Temmuz 2011 tarihli D23-3010 sayılı mektubu).

Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesinin yasal konumuna göre, kamu kuruluşları kendilerine ait arsaları ve mülkiyeti sınırlandırılmamış arsaları kiraya verdiklerinde, aynı anda yalnızca bir konu olarak hareket etmezler. sivil dolaşım ve kira sözleşmesinin bir tarafı, aynı zamanda bir halkla ilişkiler konusu olarak, yasal durumlarda, kira oranlarını sabitleyen yönetmelikler veya bunları belirlemek için bir mekanizma çıkarma hakkı.

Bu tür bir yetki sayesinde, bir kamu kuruluşu, sözleşme şartlarının tek taraflı değişikliğini hiç sağlamadığı durumlar da dahil olmak üzere, daha önce akdedilmiş kira sözleşmelerindeki kira miktarına ilişkin koşulu fiilen tek taraflı olarak değiştirme olanağına sahiptir. Aynı zamanda, taraflar yalnızca sabit bir kira miktarı üzerinde anlaşmakla kalmayıp, aynı zamanda kiraya verenin bunu tek taraflı olarak değiştirme olasılığına da izin vermemişlerse, o zaman kiraya verenin haklarının müteakip devri ile belediye ikincisi tek taraflı olarak değişiklik yapma hakkını elde edemez sözleşmeli kira miktarı (Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 6 Aralık 2011 tarih ve 9069/11 sayılı Kararı).

Ayrıca, kira aşağıdaki ilkelere uygun olmalıdır:

kiranın hesaplanmasında izin verilen maksimum basitlik;

arazi kullanıcılarının ve arazi sahiplerinin arazi haklarını yeniden kaydettirdiklerinde ekonomik durumlarının bozulmasının önlenmesi;

mantıksız tercihlerin yasaklanması.

soru: benzer arsalar için kira miktarını hesaplama prosedürü farklı olabilir mi (yani, aynı arazi kategorisine atanan, aynı tür faaliyetler için kullanılan veya amaçlanan arsalar aynı gerekçelerle sağlanır)

Cevap: hayır, olamaz. Çünkü mantıksız tercihlerin yasaklanması ilkesi yürürlüktedir (582 Sayılı KHK).

582 sayılı Kanun Hükmünde Kararname'de belirtilen esaslar, kamu mülkiyetindeki arsaların kira bedelinin belirlenmesinde genel olarak, bu ücretin miktarının yetkili makamlarca düzenlenmiş bir fiyat olarak belirlendiği her durumda bağlayıcıdır. Bu yasal mevki Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 17 Nisan 2012 tarih ve 15837/11 sayılı kararında belirtilmiştir.

Taraflar, Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden sonra bir kira sözleşmesi imzaladıysa, altındaki kira düzenlenir, yani kanunla belirlenir. kamu kurumu(73 Sayılı Kararnamenin 16. Maddesi). Benimseme yetkili organlar normatif olarak belirlenmiş kira oranlarını veya bunların hesaplanmasına yönelik metodolojiyi değiştiren yasal işlemler, kira sözleşmelerinin şartlarında bir değişiklik gerektirir. Üstelik bu değişiklik, tarafların iradesinden bağımsız olarak ve bu hukuki düzenlemelere dayanarak sözleşmelerin metninde değişiklik yapılmadan gerçekleşir.

Benzer parseller için farklı kira bedellerinin belirlenmesine yol açan düzenlenmiş kiranın belirlenmesinde farklı yöntemler öngören bir kamu otoritesinin eylemleri, makul olmayan tercihlerin yasaklanması ilkesini ihlal etmektedir. Bu nedenle, bu ilkeye uygun olarak, arsalar için kira hesaplama prosedürü:

bir arazi kategorisine tahsis edilmiş;

aynı faaliyetler için kullanılan veya amaçlanan;

aynı sebeple verildi.

Bu, Yüksek Tahkim Mahkemesi tarafından Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 17 Aralık 2013 tarih ve 9707/13 sayılı kararında belirtilmiştir.

Vaka Analizi : Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı, düzenlenmiş kiranın hesaplanmasında farklı yöntemlerin oluşturulması ve buna bağlı olarak benzer arsalar için farklı kira tutarlarının uygulanmasının hukuka aykırı olduğunu açıkladı.

Bakanlık (kiracı) ve girişimci (ev sahibi), Rusya Federasyonu'nun kurucu bir kuruluşuna ait bir arsa için kira sözleşmesi imzaladı. Sözleşmeden, kiranın bu bölge hükümetinin kararnamesine göre hesaplandığı anlaşılmaktadır.

Daha sonra, Rusya Federasyonu konusunun hükümeti, farklı bir hesaplama prosedürü oluşturan yeni bir karar aldı. Ayrıca yeni kararın yürürlüğe girmesinden önce sözleşme imzalayan kiracılar, iki yıl daha kira bedelini aynı şekilde hesaplamaya devam edecek.

Girişimci, kiraladığı arsanın ödemesini eski ve yeni kurallara göre hesaplamış ve yeni düzene göre neredeyse yarı yarıya olduğunu tespit etmiş. Bu konuda, hükümetin yeni düzenleme yürürlüğe girmeden önce kira sözleşmesi yapan kiracılara karşı ayrımcı koşullar yarattığı için mahkemeye gitti.

Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı, girişimcinin yanında yer aldı ve düzenlenmiş kiranın belirlenmesi için çeşitli yöntemler belirleyen kararın, benzer arsalar için farklı ücretlerin belirlenmesine yol açtığına dikkat çekti. Bu, mantıksız tercihlerin yasaklanması ilkesine aykırıdır.

Sonuç olarak, bölgesel hükümetin yeni kararı, başvuranın ve 1 Ocak 2012'den önce kira sözleşmeleri yapan diğer ticari kuruluşların meşru çıkarlarını ihlal etmektedir (Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 17 Aralık tarihli Kararı). , 2013 Sayı 9707/13).

Unutulmamalıdır ki, herhangi bir nesnenin inşası için kiralanan arsalarla ilgili olarak azami kira tutarı ön anlaşma konumları kadastro değerinin yüzde 2'sidir. Bu kural, sadece arazi kiralama durumları için geçerli değildir. Konut inşaası, aynı zamanda herhangi bir inşaat için, nesnenin yeri hakkında bir ön anlaşma ile bir arazi kiralama sözleşmesi imzalandığında.

Böyle bir yasal konum, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 17 Aralık 2013 tarih ve 10782/13 sayılı Kararında yer almaktadır.

Vaka Analizi : herhangi bir inşaat için sağlanan bir arazi kiralama sözleşmesi kapsamındaki kira, nesnenin yeri hakkında bir ön anlaşma ile akdedildiğinde, kadastro değerinin yüzde 2'sini aşamaz

Bakanlığın (ev sahibi) ihalesiz kiralık arsa sağlanmasına ilişkin emrine dayanarak, Bakanlık ve Yu. (kiracı) devlet mülkiyeti sınırlandırılmamış bir arsa için kira sözleşmesi yapmıştır. Tesisin yeri ile ilgili bir ön anlaşma ile şantiye inşaatı sağlanır.

Sözleşmeden de anlaşılacağı üzere, kira tutarı her yıl bütçe mevzuatı ile belirlenen enflasyon endeksine göre ayarlanarak değiştirilebilir. Bu durumda kiracı, kira bedelini şu esasa göre hesaplar ve öder: ek anlaşmalar sözleşmeye Daha sonra, taraflar bu tür birkaç ek anlaşmaya girdiler.

Ardından bakanlık (satıcı) ve Yu. (alıcı) arazi satışı için bir sözleşme yaptı. Taraflar, kira sözleşmesini tarihinden itibaren feshetmek için bir sözleşme imzaladı. devlet kaydı kiracının arazinin mülkiyeti.

Bakanlık aynı anda Yu'ya dava açtı. bir kira sözleşmesi kapsamında borcun geri alınması için. kiracı sundu karşı iddia iyileşme hakkında sebepsiz zenginleşme.

Kiracı, 582 sayılı Kararın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren kira tutarının izin verilen azami tutarı aşmaması gerektiğine atıfta bulundu (bu durumda, Karar tarafından onaylanan Kuralların 3. paragrafının "e" alt paragrafı ile belirlenir) 582, federal mülkiyette bulunan arsalarla ilgili benzer davalar için).

İlk derece mahkemeleri, temyiz ve temyiz örnekleri bakanlık lehine bir borç tahsil etmiş ve kiracının karşı taleplerini yerine getirmeyi reddetmiştir. Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı, alt mahkemelerin vardığı sonuçlara katılmadı ve 582 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede yer alan ilkelerin, kamuya ait arazilerin kira bedelinin belirlenmesinde genel olarak bağlayıcı olduğuna işaret etti. Bu ücretin ne kadarı müzayede sonuçlarına göre belirlenir ve federal yasa tarafından öngörülmez, ancak aşağıdakilere tabidir: yetkili makamlar düzenlenmiş bir fiyat olarak.

Bu yasal durum, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 17 Nisan 2012 tarih ve 15837/11 sayılı kararında belirtilmiştir.

İhtilaflı kira sözleşmesi, Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden sonra imzalandığından, altındaki kira düzenlenir (73 sayılı Kararın 16. maddesi). Normatif olarak belirlenmiş kira oranlarında veya bunları hesaplama metodolojisinde bir değişiklik, metninde değişiklik yapmadan kira sözleşmesinin şartlarında bir değişiklik gerektirir. Tarafların kira sözleşmesinde (ek sözleşmelere dayalı olarak) başka değişiklikler getirmesi, yeni yasal kira oranlarının veya bunların hesaplanmasına yönelik metodolojinin uygulanmasını engelleyemez. Kamu malı olan arsalar için düzenlemeye tabi kira miktarı, oranlardan yüksek olamaz. yerleşik kurallar federal topraklardan benzer arsalar için.

için kira miktarı ihtilaflı anlaşma kira kontratı, tesisin yerinin önceden onaylanmasıyla inşaat için kiralanan arsanın kadastro değerinin yüzde 2'sini önemli ölçüde aştı (582 Sayılı Kararla onaylanan Kuralların 3. paragrafı “e” alt paragrafı). Bu nedenle kiracının kira borcu yoktur. Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'na göre, alt mahkemeler ev sahibinin iddiasını makul olmayan bir şekilde yerine getirdi ve sebepsiz zenginleşme miktarının hesaplanmasının geçerliliğini araştırmadı. Bu bağlamda, Başkanlık Divanı davayı yeni bir değerlendirmeye gönderdi ve ayrıca girenlerin Yasal etki adli işlemler tahkim mahkemeleri benzer olgusal koşulların olduğu durumlarda, bu kararda yer alan yorumdan farklı bir hukuk kuralı temelinde kabul edilen yorum revize edilebilir (Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 17 Aralık tarihli Kararı, 2013 Sayı 10782/13).

kira artışı nasıl önlenir

Sözleşme şartlarını müzakere etme aşamasında bile kiracı, kira artışı olasılığını azaltmaya çalışabilir. Devlet ve belediye mülklerinin kiralanması durumunda bunu başarmak, bir kira sözleşmesi akdedilmesinden daha zor olsa da, kamu malı(yani geleneksel bir varlık veya girişimci ile yapılan kira sözleşmeleri).

Bu nedenle, kamuya açık olmayan bir mülk için bir kira sözleşmesinde, tarafların düzenleyici yasal düzenlemelerle belirlenen göstergeler temelinde kira miktarını belirlemek için koşullar oluşturmaları gerekmez. Böyle bir sözleşmede, kiraya verenin kira bedelinde değişiklik bildirimi göndermesi, eksik olması halinde kira bedelinin değişmeyeceği şartların belirlenmesi mümkündür. Kiranın artacağı maksimum tutarı da belirleyebilirsiniz. Bir kamu mülkü kiralama sözleşmesinde, kira miktarı düzenleyici bir yasal düzenleme temelinde belirlendiğinden, bu pratik olarak imkansızdır. Ve sözleşmede kira tutarı, örneğin arsanın kadastro değerine bağlı yapılırsa, aynı sözleşmede öngörülen azami ödeme tutarının aşılacağı ortaya çıkabilir.

Soru: Sözleşmedeki hangi koşullar, devlet (belediye) mülkü için kira sözleşmesindeki kira artışını önlemeye yardımcı olur?

Bir kira müzakeresi sürecinde, bir kiracı, çıkarlarına en uygun olan bir kiralama süresi için müzakere ederek kira artışı riskini azaltabilir. Ancak, bu her zaman mümkün olmuyor.

Kira sözleşmesinde kaçınılması gerekenler:

Kira sözleşmesinde ev sahibinin kirayı tek taraflı olarak değiştirme hakkını tesis etmek gerekli değildir.

Neyi öngörmek daha iyidir:

Taraflar, kira sözleşmesinde kiracının rızası olmaksızın kira artışının ancak aşağıdaki durumlarda mümkün olduğunu şart koşarsa belirli koşullar, daha sonra bu tür koşulların yokluğunda, kiraya verenin kira ödemelerinin miktarını artırma eylemlerine mahkemede itiraz edilebilir. Örneğin, sözleşme, yalnızca kiracının faaliyet türü olan fiyat ve tarifelerde değişiklik olması durumunda bir bildirim göndererek yıllık kira miktarını değiştirme imkanı sağlar. Taraflar, piyasa fiyatlarında bir artış olması durumunda, kiraya verenin inisiyatifiyle tek taraflı fiyat değişikliği olasılığı konusunda anlaşamadılar. Fiyatlardaki ve tarifelerdeki herhangi bir artış nedeniyle düzenlemeler yapılmadıysa, kira tutarında değişiklik ancak taraflar arasında yapılacak bir anlaşma sonucunda yapılabilir (Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 15 Kasım 2011 tarih ve 7121/11 sayılı Kararı);

taraflar, kira şartlarını, kiraya verenin hesaplamadaki katsayıları yalnızca tek taraflı olarak değiştirebileceği, ancak kirayı hesaplama metodolojisinde düzeltmeler yapamayacağı şekilde formüle edebilir.

Kira bedelinin miktarı sözleşmenin asli şartı olup, taraflarca yazılı olarak kararlaştırılan kira miktarı konusunda bir şartın bulunmaması halinde kira sözleşmesi akdedilmemiş sayılır. Kira miktarı tarafların mutabakatı ile değiştirilebilir.

Kira tutarı aşağıdaki göstergelere bağlıdır: binanın konumu (merkez veya varoş); binanın teknik durumu (aşınma derecesi, binanın inşa edildiği yapı malzemesi; binanın amacı (borsa, bankacılık, kolluk kuvvetleri, bilimsel faaliyetler, kumar, yoksul vatandaşların sosyal korunması, vb.) .); binanın tarih, kültür, mimari anıtlarına ait olması Olanak düzeyi (asansör vb.) Binanın ticari kullanıma uygunluğu Bina tipi (ana veya yardımcı bina, bodrum) Binanın fiili alanı Bu liste kapsamlı değildir, binanın münferit mülklerinin kiralanması Bir binanın veya yapının kullanımı için ödeme, üzerinde bulunduğu arsanın veya onunla birlikte devredilen arazinin ilgili kısmının kullanımı için ödemeyi içerir; Aksi kanun veya anlaşma ile öngörülmemiştir.Bu nedenle, arazi ve bir binanın kirası için bir anlaşma veya kanunla ayrı bir ödeme sağlanabilir veya silahlar.

Kanunla öngörülen durumlarda (örneğin, devlet mülkünün kiralanması durumunda), kira oranlarını hesaplamak için normatif yöntem yetkili devlet organları tarafından uygulanır, belirlenir veya düzenlenir. Tipik olarak, kiralama oranı, kiralanan binanın birim alanı başına belirlenir - 1 metrekare. Taraflar diğer göstergelere öncelik verebilir. Binanın kiralanması uzun vadeli ise, genellikle yıllık oran uygulanır.

Kiralanan nesnenin bakımı için mal sahibinin yıllık maliyetlerinin toplamına eşit olan maliyet kısmı (işletme maliyetleri hariç), kiracı tarafından karşılanır;

Gelir kısmı, sahibinin nesnenin kiralanmasından elde ettiği gelire eşittir.

Kira, kiracının faaliyet türü doğrudan dikkate alınmaksızın her kiralık nesne için ayrı ayrı hesaplanır. Kira hesaplama formülü:

NPL \u003d Azatr + Adoh \u003d (OT + NKLR + STR) + (OC S Kd Kkor),

APL - yıllık kira tutarı;

Azatr, kiranın maliyetli bileşenidir;

Adoh - kiranın gelir bileşeni;

OT - konut dışı stokun yenilenmesi için amortisman dahil ve kiralanan nesnenin envanter değerinin en az% 2'si tutarında (cari yıl fiyatlarına göre) hesaplanan kesintiler.

OT'nin değeri aşağıdaki formülle belirlenir: OT = Senv Kedi

Sinv - Moskova Şehri Teknik Envanter Bürosu'na göre kiralanan alanın envanter maliyeti (cari yıl fiyatlarıyla);

Kot - 0,02 ile 0,05 arasında değişen, cari yıl için Moskova şehrinin düzenleyici yasası tarafından belirlenen yenileme için kesinti katsayısı

NKLR - kiralamak için nesnenin tasarımı için mal sahibinin maliyetlerinden oluşan genel giderlerin miktarı (cari yıl fiyatlarıyla);

STR - kiralanan nesne için sigorta primi tutarı (cari yılın fiyatlarına göre);

OT'ler - 1 metrekarelik piyasa değerinin değerlendirilmesi. kiralanan nesne;

S, kiralanan nesnenin alanıdır;

Kd - 1 metrekare karlılık katsayısı. cari yıl için Moskova şehrinin düzenleyici bir yasası ile kurulan bir nesnenin kiralanması;

Kkor, kiralanan mülkle ilgili olarak kiracının haklarının derecesini yansıtan bir düzeltme faktörüdür.