"Eğitimsiz girişimci tüzel kişilik. PBOYuL", 2007, N 9

Bir ön sözleşmenin tanımı ve kapsamı

Yasal tanım ön sözleşme Sanatta yer alan Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 429'u: "Ön anlaşma uyarınca, taraflar gelecekte öngörülen şartlara göre mülkün devri, işin yapılması veya hizmetlerin sağlanması (ana anlaşma) hakkında bir anlaşma yapmayı taahhüt ederler. Ön anlaşma ile."

Bir ön anlaşmaya girerek taraflar:

• gelecekte (belirli bir süre sonra veya belirli bir olayın meydana gelmesi üzerine) belirli bir sözleşme yapma yükümlülüğünü üstlenmek;
• ana sözleşmenin hangi koşullarda yapılması gerektiğini belirler.

Böylelikle ön anlaşma, tarafların kendi aralarında bağlayıcı bir ilişki kurmalarına ve ana sözleşmenin imzalanmasından önce vardıkları anlaşmaları hukuki olarak geçerli kılmalarına imkan vermektedir. Taraflardan biri ana sözleşmeyi imzalamayı reddederse, diğer tarafın sözleşmeyi akde zorlama talebiyle mahkemeye başvurma hakkı vardır. Hakimler, ön sözleşmede öngörülen şartları ana sözleşmeye de dahil edebilirler. Yasal yükümlülük ve olasılık uygulama anlaşmalar yargı emri bir ön sözleşmeyi niyet anlaşmalarından ve gerektirmeyen diğer beyan niteliğindeki belgelerden ayırt eder. yasal yükümlülükler Rus yasalarına göre taraflar için.

Bir ön sözleşme, hemen hemen her medeni hukuk sözleşmesinin imzalanmasından önce gelebilir. Uygulamada, ön anlaşmaların uygulama kapsamı oldukça geniştir:

1. Taraflar, daha sonra aşağıdakileri gerektiren bir anlaşmada resmileştirilmesi gereken yükümlülükleri güvence altına almak için ön anlaşmalar kullanır: devlet kaydı herhangi bir nedenle ana sözleşmenin derhal akdi ve tescili mümkün olmadığında. Örneğin binanın sahibi, binanın müteakip satışı için bir mülkiyet belgesi almayı beklerken. Veya kiracı, kira sözleşmesinin tescili için belgeler sunarsa ve alt kiracı ile imzalanması ancak kira sözleşmesinin tescilinden sonra mümkün olacak bir ön alt kira sözleşmesi imzalarsa. Veya dairenin satıcısı, dairenin alım satımı için gerekli olan düzeltilmiş BTI planlarını ve diğer belgeleri almayı bekliyor. Bir ön sözleşmenin tasarımı, genellikle konut satış veya takas sözleşmeleri gibi gayrimenkul işlemlerinde kullanılır (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 2. maddesi, 558. maddesi, 2. maddesi, 567. maddesi); gayrimenkul bağış sözleşmeleri (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 3. maddesi, 574. maddesi); bir işletmenin mülk kompleksi olarak satışı veya kiralanması için sözleşmeler (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 3. maddesi, 560. maddesi, 2. maddesi, 658. maddesi); bir binanın (yapının) en az bir yıl süreyle kiralanması (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 2. maddesi, 651. maddesi), vb.

Bu gibi durumlarda bir ön anlaşmanın akdi aşağıdaki şartlara bağlıdır: devlet tesciline tabi bir anlaşma, kanunla aksi belirtilmedikçe (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 433. Maddesi), tescil anından itibaren yasal güç kazanır. Gayrimenkul ile yapılan işlemlerin devlet tescili için, bazı durumlarda tarafların karşı tarafla anlaşma yaptıklarında sahip olmadıkları tapu belgelerinin ibraz edilmesi gerekmektedir. Emlak.

Örneğin, mirasçının, mirası kabul etmek için belirlenen sürenin (altı ay) bitiminden önce miras kalan mal için bir tapu belgesi alma fırsatı yoktur. Bu durumda miras kalan mala ilişkin sözleşmenin tescili yapılamaz ve tescil yapılmadan kanuni gücünden yoksun kalır. Bu nedenle, varisi (müstakbel satıcı) alıcı ile bağlamanın tek yolu bir ön sözleşme yapmaktır. Ayrıca, bir ön sözleşme hazırlanabilir, örneğin, sözleşme taraflarından biri tarafından satın alınan bir binanın bir kısmı için gelecekte bir kira sözleşmesinin sonuçlandırılmasına ilişkin bir anlaşma (ancak müzakereler sırasında haklar iktisap edilen mülk henüz resmiyet kazanmamıştır).

Çoğu zaman, ticari işlemlerde, bir ön anlaşma, taraflar arasında, ön anlaşmanın imzalandığı tarihte inşaatı henüz tamamlanmamış olan bir binanın bir kısmı için gelecekteki bir kira sözleşmesi yapmak üzere yapılan bir anlaşmadır. Bu durumda, müstakbel ev sahibinin sadece yapım aşamasında olan binanın mülkiyet belgesine sahip olmaması değil, aynı zamanda yasal olarak binanın kendisi de henüz "mevcut değil". İnşa edilen bina bir nesne olarak hareket edebilir medeni hukuk ilişkileri yalnızca tamamlanmış inşaat nesnesinin devlet tarafından kabul edildiği andan itibaren, BTI'ye tescili ve inşa edilen binanın mülkiyet belgesinin sahibi tarafından alınmasından itibaren. Bu durumda hukuken "yok" olan bir şey hakkında sözleşme yapılıp yapılamayacağı tartışmalıdır. Aynı zamanda, ön sözleşmenin yapısı bu durumçok sık kullanılır, çünkü mali açıdan bakıldığında, tamamlanan bir binanın gelecekteki kira sözleşmesi hem müstakbel ev sahibi hem de kiracı için çok faydalıdır (ilki, belirli bir miktar katkıda bulunan kiracıların varlığını sağlar). Nakit yatırmak Binanın yapım aşamasında ve ikincisinde daha düşük bir oranda kiralama imkanı elde eder). Mahkemeler, bu tür ön anlaşmalardan doğan uyuşmazlıkları inceler, ancak aynı zamanda bu tür anlaşmaların geçerliliğine ilişkin uyuşmazlıklarla bağlantılı olarak (yani, taraflardan birinin böyle bir anlaşmayı akdedilmemiş olarak kabul etmek için mahkemeye gideceği zaman) ilgili bir uygulama yoktur. , kanunun gerekliliklerine uymadığı için).

1. Uygulamada, ön anlaşmaların "çerçeve" anlaşmalar olarak kullanımı yaygındır ve buna dayanarak, gelecekte işlemlerin (sözleşmelerin) tekrar tekrar sonuçlanacağı varsayılır. Bu davadaki ön anlaşma, tarafların belirli anlaşmalar yapma yükümlülüğünü sağlar ve ana şartlarını belirler. Bir örnek, ulaşımla ilgili yapılan ön sözleşmelerdir (ulaşımın organizasyonuna ilişkin sözleşmeler). Bir ön anlaşma, diğer herhangi bir faaliyet alanında karşı tarafların işbirliği şartlarını düzenleyebilir.
2. Bazı uzmanlara göre, ön anlaşmaların kullanımına ilişkin ana niş, bir ön anlaşmanın karmaşık işlemleri tamamlamadan önceki bir sonraki aşama olan bir "adım" olarak kullanılmasıdır. Bu durumda bir ön anlaşmanın imzalanması, karşı tarafın vicdanlılığını bir kez daha kontrol etmenize, tartmanıza olanak tanır. olası riskler sözleşmenin ifası sırasında. Ayrıca, karşı tarafın ön sözleşme şartlarını yerine getirmemesi durumundaki kayıplar, her zaman ana sözleşmenin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumundaki kayıplardan daha az olacaktır.
3. Dışında Bu davalarön sözleşme, herhangi bir çelişki olması halinde, ana sözleşmenin daha sonraki akdedilmesinde ve ifasında tarafların iradesini yorumlamak için kullanılabilir.

ön sözleşme şekli

Ön sözleşme, ana sözleşme için belirlenen şekilde akdedilir ve ana sözleşmenin şekli belirlenmemişse, o zaman yazı. Bir ön sözleşmenin şekline ilişkin kurallara uyulmaması, onun geçersizliğini gerektirir (Medeni Kanun'un 429. maddesinin 2. fıkrası).

Ön sözleşme ile ilgili olarak, aşağıdakilere dikkat edilmelidir: Rusya Federasyonu Medeni Kanununun gerekliliklerine uygun olarak bir dizi sözleşme, yalnızca bir tane düzenlenerek akdedilebilir. yazılı belge. Bu gereklilik, özellikle rehin anlaşmaları (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 339. Maddesi), gayrimenkul satışı (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 550. Maddesi), bir teşebbüsün satışı (560. Maddenin 1. Maddesi) için geçerlidir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu), bina ve yapıların kiralanması (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 651. , güven yönetimi gayrimenkul (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 1017. maddesinin 2. fıkrası). Yukarıdaki durumlarda ön sözleşmeler de tek bir yazılı belge şeklinde düzenlenmelidir.

Referans. Tarafların, devlet tesciline tabi olarak gelecekte bir anlaşma yapmayı taahhüt ettikleri bir ön anlaşma, devlet tesciline tabi değildir.<1>. Bu durum, gayrimenkul işlemlerinde ön sözleşme yapısının başarıyla kullanılmasını mümkün kılmaktadır.

<1>Madde 14 bilgi mektubu 16 Şubat 2001 tarihli Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı N 59 "Başvuruyla ilgili ihtilafların çözülmesi uygulamasının gözden geçirilmesi Federal yasa"Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemler hakkında".

Ön sözleşme, her şeyden önce tarafların ana sözleşmeyi yapma yükümlülüğünü içermelidir. Ön sözleşme için zorunlu olan, konuyu belirlemenize izin veren koşullar ve ayrıca ana sözleşmenin diğer temel koşullarıdır (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 429. maddesinin 3. fıkrası).

Sanat uyarınca herhangi bir sözleşmenin temel şartlarına. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 432'si şunları içerir:

1. Sözleşme konusuna ilişkin koşullar.
2. Kanunda veya diğer yasal düzenlemelerde bu tür sözleşmeler için gerekli veya gerekli olarak adlandırılan koşullar. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, temel koşullara ilişkin ek talimatlar içermektedir. ayrı anlaşmalar: konut satışı (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 558. Maddesi), kira (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 587. Maddesi), sigorta (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 942. Maddesi), emanet yönetimi (Madde Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 1016'sı). Dolayısıyla, yük ve yolcu taşıma sözleşmesinin temel koşulu varış yeridir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 785, 786. Maddeleri), sözleşme müşterinin görevidir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 702. Maddesi). Rusya Federasyonu). Bir işletmenin satış sözleşmesi aşağıdakileri içermelidir: zorunlu uygulamalar satılan işletmeyi karakterize eden (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 1. maddesi, 560. maddesi, 2. maddesi, 561. maddesi). Ayrıca, tanımlayan bir dizi kanunda belirli türler faaliyetler, bu tür faaliyetleri düzenleyen sözleşmeler için temel şartları içerir. Örneğin, Sanat. 24 Kasım 1996 tarihli Federal Yasanın 10'u "Temel Esaslar Üzerine turizm faaliyetleri v Rusya Federasyonu" bir liste içerir zorunlu koşullar bir turizm ürününün satışına ilişkin sözleşmeler.
3. Taraflardan birinin ifadesine göre bir anlaşmaya varılması gereken tüm bu koşullar. Bu tür temel koşullar, sözleşmenin türüne, katılımcılarından birinin niyetine bağlıdır. Bunlar, örneğin ek güvenlik yöntemlerini (haciz, rehin, garanti, garanti, sigorta) ve ayrıca karşılıklı yükümlülüklerin yerine getirilmesinin özelliklerini (malların nakliye prosedürü, bunların doğrulanması, ödeme koşulları vb.) içerir. sözleşmeyi yapan taraflardan biri bunları gerekli görürse.

örnek 1. Kira vaadi sözleşmesinin konusuna ilişkin koşul şu şekilde ifade edilebilir (ön sözleşmenin bir bölümünü düşünün).

"Madde 2. Bir ön sözleşme yapılması.

2.1. Taraflar, 1 Eylül 2007 tarihine kadar bu Sözleşmenin Ek 1'inde belirtilen biçimde ve koşullarda Mülk için bir kira sözleşmesi (bundan böyle "Ana Sözleşme" olarak anılacaktır) akdetmeyi taahhüt ederler.<2>.

2.2. Ana Sözleşme'nin süresi, Mülkün Kiraya Veren tarafından Kiracı'ya devri ve kabulü senedinin imzalandığı tarihten itibaren 3 (üç) yıldır.

2.3. Boyut kira Ana Sözleşme kapsamında Mülkün toplam kiralanan alanı için 20.000 (yirmi bin) ruble. metrekare başına 4.000.000 (dört milyon) ruble olan KDV hariç yılda m. KDV hariç yıllık...

<2>Bu durumda, Ek N 1 şunları içermelidir: tam metin tüm koşulları içeren gelecekteki kira sözleşmesi.

İleride akdetme yükümlülüğüne ek olarak, ana sözleşme ve onun temel koşullarön sözleşme, tarafların ana sözleşmenin kurulmasından önce yerine getirmesi gereken diğer yükümlülüklerini de içerebilir. Bu durumda, örneğin, bir davranış yükümlülüğü onarım işi tesiste, garanti tutarının müstakbel kiraya veren tarafından ödenmesi vb.

Gayrimenkule ilişkin sözleşmelerde konu tanımına özellikle dikkat edilmelidir. Bu tür anlaşmalarda, tam tanım emlak, mülkiyet belgesinin ayrıntılarını, mülkün tam adresini, örneğin bir mülk kompleksinin satışı durumunda BTI planlarını belirtmelisiniz - tam liste onu oluşturan nesneler ve yerdeki düzen. Aksi takdirde, sözleşmenin konusu belirsiz, sözleşme akdedilmemiş olarak kabul edilebilir.

Örnek 2. İşadamı, toplam 1200 metrekare alana sahip konut dışı binalar olan gayrimenkul satışı için bir sözleşme imzalamaya zorlamak için JSC aleyhine Tahkim Mahkemesine dava açtı. m, belirli adreslerde konut binalarının birinci katlarında yer almaktadır.

Meşrulaştırma iddialar davacı, kendi görüşüne göre bir ön anlaşma niteliği taşıyan 17 Ekim 2000 tarihli niyet anlaşmasına atıfta bulunmaktadır.

Talepleri yerine getirmeyi reddeden mahkeme, özellikle, söz konusu sözleşmede satılacak gayrimenkul nesnelerinin bireyselleştirilmesine ilişkin eksikliği dikkate alarak, 17 Ekim 2000 tarihli sözleşmenin konusunun tanımlanmadığına işaret etti. Dosyadan 17 Ekim 2000 tarihli anlaşmanın eklenmediği görülmektedir. teknik döküman(Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 554. maddesi).

Ana sözleşmenin konusuna ilişkin bir hükmün bulunmaması, 17 Ekim 2000 tarihli sözleşmenin ön sözleşme niteliği taşımasına imkan vermemektedir. Belirtilen sözleşme, tarafları için herhangi bir yasal yükümlülük gerektirmeyen bir niyet sözleşmesi olarak kabul edilir (benzer bir durum, 29 Mayıs 2003 tarihli Moskova Bölgesi Federal Tahkim Mahkemesi Kararında N KG-A40 / 3439- olarak kabul edilir) 03).

Ön sözleşmede belirtilen ana sözleşmenin esas hükümleri eksiksiz kabul edilir. Ve sözleşmeye herhangi bir ek temel koşul getirmek isteyen taraf, diğer taraf ana sözleşmeye yeni bir koşul eklenmesine itiraz ederse, mahkemede bile sözleşmeyi yapmayı reddetme tehdidi altında ısrar edemez.

Bu anlamda ilgi çekici olan, hakimlerin, ön sözleşmenin taraflarından birinin, ana sözleşmeyi imzalarken, ön sözleşme metninde bulunmayan bir fiyat koşulunu ikinci sözleşmeye dahil etmekte ısrar ettiği davalara karşı tutumudur. . Bir fiyat koşulunun olmaması durumunda, Sanat gereği tanınması gerektiği düşünüldüğünde. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 424'ü "normal fiyat" sözleşme koşuluyla, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı, ikinci taraftan itiraz olması durumunda fiyatla ilgili sözleşme öncesi bir anlaşmazlığın değerlendirilmesinin kabul edilemez olduğunu düşündü. . Bu nedenle sözleşme, Sanat'a karşılık gelen bir fiyat koşuluyla geçerli olmalıdır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 424'ü<3>. Aynı zamanda, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun (sözleşme) belirtilmesi nedeniyle bir dizi sözleşme için fiyatın önemli bir koşul olduğuna dikkat etmek gerekir. inşaat sözleşmesi, gayrimenkul alım satımı vb.). Bu tür sözleşmelerde fiyat belirtilmediği takdirde sözleşme geçersiz sayılacaktır.

<3>Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Bülteni. - 1997. - N 1. - S. 60.

Ön sözleşmenin süresi

Ön sözleşme, tarafların ana sözleşmeyi akdetmeyi taahhüt ettikleri süreyi gösterir. Ön anlaşmada böyle bir süre belirtilmemişse, ana anlaşma, ön anlaşmanın akdedildiği tarihten itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 4. maddesi, 429. maddesi).

Ön sözleşmede süre şartının doğru olarak gösterilebilmesi için, Madde hükümlerine dikkat etmek gerekir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 190'ı: "Kanunla kurulmuş, diğer yasal işlemler mahkemece tayin edilen işlem veya süre, yıl, ay, hafta, gün veya saat olarak hesaplanan takvim tarihine veya bir sürenin dolmasına göre belirlenir.

Bir terim, kaçınılmaz olarak gerçekleşmesi gereken bir olayın belirtilmesiyle de belirlenebilir.

Bu kural göz önüne alındığında, ön anlaşmalar, tarafların ana anlaşmayı akdetmeyi taahhüt ettikleri takvim tarihini veya süreyi belirtmelidir.

Ana sözleşmenin sonucunu gerçekleşmeyebilecek bir olayın meydana gelmesine "bağlamak" yasa dışıdır, yani örneğin şu ifadeleri kullanamazsınız: "Taraflar bir arazi için ana kira sözleşmesini imzalamayı kabul ettiler. yetkililer tarafından kabul edildikten sonra en geç 3 ay içinde arsa Belediye Belirtilen arsanın bulunduğu bölgenin bütünleşik imar kararı "Gerçek şu ki, bölgenin bütünleşik kalkınmasına ilişkin karar, belediye makamı tarafından tarafların iradesinden bağımsız olarak alınır ve söylemek imkansızdır. bu olayın gerçekleşeceğinden emin olarak.

Taraflar ana sözleşmenin hangi süre zarfında yapılması gerektiğini belirtmemişlerse, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu gereğince ön sözleşme 1 yıl süreyle geçerli olacaktır.

Ön sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin sona ermesi

Tarafların ana sözleşmeyi akdetmeleri gereken sürenin bitiminden önce akdedilmezse veya taraflardan biri diğer tarafa bu sözleşmeyi akdetme teklifinde bulunmaz ise, ön sözleşme ile öngörülen yükümlülükler sona erer (madde Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 429. maddesinin 6. maddesi).

Ön anlaşmada belirtilen sürenin sona ermesi, tarafı mahkemede ana anlaşmanın akdedilmesini talep etme fırsatından mahrum eder. Taraflardan biri çıkarlarını korumak için mahkemeye gittiğinde ilk kontrol edilmesi gerekenlerden biri de ana sözleşmenin akdedilmesi için vade şartıdır. Öyle görünüyor ki, mahkemeye başvurmadan önce, bir anlaşma yapmakla ilgilenen bir taraf, diğer tarafa bir anlaşma yapma teklifini veya bir ana anlaşma taslağını göndermeli veya başka bir şekilde ana anlaşmayı yapma iradesini ifade etmelidir.

Bir sözleşmeye girmeye zorlandı. Sözleşme öncesi anlaşmazlıklar

Belirtildiği gibi, kişinin çıkarlarını mahkemede koruma olasılığı, ayırt edici özellik Niyet beyannamelerinden ön sözleşme. Sanatın 5. paragrafı gereğince. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 429'u, ön anlaşmayı imzalayan tarafın ana anlaşmanın imzalanmasından kaçtığı durumlarda, Sanatın 4. paragrafında öngörülen hükümler. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 445'i. 445. Madde şunları sağlar:

"Bu Kurallara veya diğer yasalara göre kendisi için bir sözleşme yapılması zorunlu olan bir taraf, sözleşmeyi akdetmekten kaçınırsa, diğer taraf, sözleşmenin akdini zorlama talebiyle mahkemeye başvurma hakkına sahiptir. .

Makul olmayan bir şekilde bir sözleşme yapmaktan kaçınan bir taraf, diğer tarafın bundan kaynaklanan zararlarını tazmin etmelidir.

Örnek 3. Moskova Tahkim Mahkemesi'nin 2 Haziran 2004 tarihli kararıyla, girişimcinin CJSC'ye karşı bir satış ve satın alma sözleşmesi yapma yükümlülüğü konusundaki iddiası yerine getirildi. konut dışı binalar Toplam 80,3 metrekare alana sahip N 1. 7 Mayıs 2003 N 1/03 tarihinde taraflarca akdedilen ön anlaşma şartlarına göre, belirtilen adreste bulunan 1. katın bir kısmının iki ayrı girişi olan (bina ve oda sayısı N N 1 - 9) m -pr. Aynı zamanda CJSC, 7 Mayıs 2003 N 1/03-pr. tarihli ön sözleşmeyi geçersiz kılmak için bir karşı iddiayı reddetti.

Mahkeme, ön sözleşmenin, davalıya ait konut dışı binaların satışı için bir sözleşmenin müteakip akdedilmesi için gerekli tüm temel koşulları - satışın konusu, itfa fiyatı, yazılı forma ilişkin gereklilikleri - içerdiğine dikkat çekti. sözleşme vb. ve karşı iddiaya ilişkin iddialar, davanın koşullarına dayanmamaktadır ve davacı tarafından kanıtlanmamıştır.

Ön sözleşme şartlarına göre bir satış sözleşmesi yapma gereğini hatırlatan teklif sözleşmeli ve kanunen, süre (1 yıl içinde) davacı tarafından ana sözleşmeyi yapmaktan kaçan davalıya gönderilmiş, bu da davacının mahkemeye haklı itirazda bulunmasına yol açmıştır (429. maddenin 4. fıkrası, Madde 454 - 457). Rusya Federasyonu Kodu). Benzer bir durum, 7 Aralık 2004 tarihli Moskova Bölgesi Federal Tahkim Mahkemesi Kararında N KG-A40 / 10668-04 olarak değerlendirildi.

Ön sözleşmelerden doğan ihtilaflar, sözde sözleşme öncesi ihtilaflar olarak anılır.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, sözleşme öncesi uyuşmazlıkların ortaya çıkması için iki gerekçe sağlar:

1. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun veya başka bir kanunun ilgili bir yükümlülük getirdiği tarafın bir anlaşma yapmaktan kaçınması (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 4. maddesi, 445. maddesi);
2. ilgili bir uyuşmazlığın mahkemeye sunulması Sözleşme şartları hangi konuda taraflar anlaşamadı. Bu seçenekle birlikte gerekli olması temel öneme sahiptir. Genel kural(bir anlaşmanın yapılmasının zorunlu olduğu durumlar istisnadır) taraflar arasında ortaya çıkan bir anlaşmazlığın mahkeme tarafından çözümlenmek üzere devredilmesine ilişkin bir anlaşmanın önceden sağlanması (Rusya Medeni Kanunu'nun 446. maddesi). Federasyon).

Bir sözleşme yapmaya zorlama talebinde bulunan taraf, iddia beyanı ana sözleşme taslağı (Rusya Federasyonu Tahkim Usul Kanunu'nun 126. Maddesi) ve ana sözleşmenin akdedilmesi gereken koşullar hakkında bir anlaşmazlık olması durumunda, sözleşmenin özel şartlarının ifadesi.

Sanat uyarınca. Rusya Federasyonu Tahkim Usul Kanunu'nun 173'ü, sözleşmenin akdedilmesi veya değiştirilmesi sırasında ortaya çıkan bir ihtilaf hakkında, operasyonel kısımda yargı her biri için tahkim mahkemesinin sonucunu gösterir tartışmalı durum(yani, karar, sözleşmede yer alması gereken koşulların özel ifadesini içerir) ve bir sözleşme yapmaya zorlama ile ilgili bir anlaşmazlıkta, tarafların bir sözleşme yapmakla yükümlü oldukları koşullar belirtilir ( anlaşmanın versiyonu kararın kendisinde yeniden üretilir). Sözleşme öncesi ihtilafların yargı yetkisi ve yargı yetkisi (yani, hangi mahkemeye başvurulacağı sorusu), genel olarak Rusya Federasyonu APC'sine göre belirlenir.

Sanatın 4. paragrafının hükmüne de dikkat edelim. Sözleşmenin imzalanmasından kaçan tarafın zararlarını tazmin etme yükümlülüğüne ilişkin Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 445'i. Ana sözleşmenin akdedilmesinde gecikme veya akdedilmemesinden kaynaklanan kayıpların ispatlanması her zaman mümkün olmadığından, ön sözleşmenin yerine getirilmemesinden kaynaklanan yaptırımlar doğrudan metninde yer almalıdır. Örneğin Tarafın ana sözleşmenin imzalanmasından kaçması için bir ceza belirlemek, ifa gecikmesi için bir ceza sağlamak ayrı taahhütler bir ön anlaşma kapsamında, ayrıca yükümlülüklerin yerine getirilmesini sağlamak ve yerine getirilmemesinden kaynaklanan sorumluluğu belirlemek için diğer yöntemleri kullanmak.

* * *

Özetle, ön sözleşmenin ayırt edici özelliklerine bir kez daha dikkat çekiyoruz:

• tarafların ana sözleşmeyi yapma yükümlülüğünü tesis etmek ve şartlarını belirlemek;
• bir ön sözleşmenin devlet tesciline gerek yoktur;
• ön sözleşmenin şartlarını yerine getirmek için yasal güç ve adli uygulama olasılığı;
• ön sözleşmenin yerine getirilmemesi durumunda riskleri en aza indirme ve zararları telafi etme olasılığı.

Bir ön sözleşmenin yapısı, diğer sözleşmelerden daha karmaşık değildir. Bu nedenle, bir ön anlaşma yeterli bir araçtır ve bazı durumlarda bir dizi medeni hukuk ilişkisini resmileştirmek için yasal olarak yetkin tek çözümdür.

KA Kondakova

sözleşme hukuku uzmanı

Bir sözleşmenin akdedilmesi için, tarafların iradesine ek olarak, genellikle sözleşmenin mevzuatta öngörülen diğer unsurlarının yanı sıra geçerliliği için ön koşulların varlığı, yokluğu gereklidir. bu, sözleşmenin geçersizliği veya geçersizliği anlamına gelir.

Ön sözleşme için, ana sözleşmenin geçerliliği için kompozisyon unsurları ve ön koşullar karakteristik değildir. Taraflar ana sözleşmeyi akdetmeye hazır değillerse, ancak gelecekte bunu yapmak isterlerse, bir ön sözleşme akdedilir. Bir ön sözleşme yardımıyla, ana sözleşmenin imzalanması için bir ön koşul yaratılır.

Bir ön sözleşme yapmak için taraflar, sözleşmenin tüm temel şartları üzerinde bir anlaşmaya varmalıdır (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 1. maddesi, 432. maddesi). Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 429. Maddesinin 3. paragrafı uyarınca, ön sözleşme, ana sözleşmenin diğer temel koşullarının yanı sıra konuyu belirlemenize izin veren koşulları içermelidir.

Bu normun harfi harfine anlaşılmasından yola çıkarak, ön sözleşme, gelecekteki sözleşmenin tüm temel şartları üzerinde anlaşmalıdır. Ancak, ana sözleşmenin esas hükümlerinin kurulmasına izin veren şartlar, ana sözleşmenin esas hükümlerine eşdeğer değildir. Sanatın 3. paragrafında. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 429'u, ana sözleşmenin temel şartlarını belirleyecek bu tür koşulların ön sözleşmedeki anlaşmasını ifade eder.

Unutulmamalıdır ki, ana sözleşmenin esas hükümlerinin tesis edilmesini sağlayan şartlar tahmin edilmiş olup, bu hususta mahkemeye geniş bir takdir yetkisi tanınmıştır.

Yukarıdaki kavram, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 446. Maddesi ile bağlantılı olarak yorumlanmalıdır; buna göre, bir anlaşmanın imzalanması sırasında ortaya çıkan anlaşmazlıkların söz konusu madde temelinde mahkemeye devredilmesi durumunda veya tarafların mutabakatı ile tarafların üzerinde anlaşmazlığa düştükleri sözleşmenin şartları mahkeme kararına göre belirlenir. Bu kural, tarafların üzerinde anlaşmaya varamadığı ana sözleşme hükümlerinin mahkeme kararıyla tamamlanacağı hükmünün ön sözleşmeye eklenmesine olanak tanır.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 432. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, sözleşmenin konusuna ilişkin koşullar ve taraflardan birinin talebi üzerine bir anlaşmaya varılması gereken tüm koşullar, önemlidir.

Bu nedenle, ön sözleşme, asıl sözleşmenin konusunu belirlemenize izin veren bir koşul içermelidir. Ana sözleşmenin diğer esaslı şartları, ön sözleşmede belirtilebilir veya müteakip onaya bırakılabilir. İkinci durumda, ön sözleşmenin tarafları, sözleşme öncesi bir anlaşmazlık durumunda, anlaşmaya varamayacakları koşulun belirlenmesi talebiyle mahkemeye başvurma hakkına sahiptir.

Ön sözleşme, fiyat şartının ana sözleşmede taraflarca belirleneceğini gösteriyorsa, böyle bir giriş tahkim mahkemesi tarafından taraflar arasında ana sözleşmeye dahil edilecek bir anlaşma olarak kabul edilmelidir. verilen koşul ve belirli bir fiyatın belirlenmesine ilişkin anlaşmazlıklar da tahkim mahkemesinin değerlendirmesine tabidir.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 429. Maddesinin 2. paragrafına göre, ana sözleşme için belirlenen biçimde bir ön sözleşme yapılır. Ana sözleşmenin sözlü olarak düzenlenmesi halinde, ön sözleşmenin yazılı olarak da akdedilmesi mümkündür. Böyle bir karar, tarafların ilişkilerine kesinlik kazandırmak ve ön sözleşme yapan kişileri aceleci sonuçlar çıkarmaktan korumak içindir. Ön sözleşmenin şekline ilişkin kurallara uyulmamasının sonucu, onun geçersizliğidir.

Bu nedenle, Rusya Federasyonu Medeni Kanununa göre, ana sözleşmenin taraflarca imzalanmış bir belge düzenleyerek yapılması gerekiyorsa (örneğin, gayrimenkul satış sözleşmesi (Medeni Kanun'un 550. Maddesi). Rusya Federasyonu), bir bina veya yapı için kira sözleşmesi (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 651. Maddesi)), tarafların belge değişimi yoluyla yaptıkları ön sözleşme geçersizdir.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, işlemlerin biçimi ile bunların biçim için bir gereklilik olmayan devlet tescili arasında ayrım yapmaktadır (Madde 164). Tarafların gelecekte devlet tesciline tabi olan ana anlaşmayı akdetmeyi taahhüt ettikleri bir ön anlaşma, bu kayda tabi değildir.

Unutulmamalıdır ki, ana konuyu bitirme zorunluluğu gerçek sözleşme mahkeme kararı da dahil olmak üzere imkansız. Ancak bu, gerçek bir sözleşmenin akdedilmesini amaçlayan ve ana sözleşmenin akdedilmemesi durumunda, kaçaktan kaynaklanan zararların tazminine güvenilmesine izin veren gerçek sözleşmelerin ön sözleşme kapsamından çıkarılması anlamına gelmez. sözleşme yapma zorunluluğu.

Mevcut mevzuat, mülkün elden çıkarılmasına ilişkin işlemlerin geçersizliği için bir dizi gerekçe belirlemektedir (örneğin, yetkisiz bir kişi tarafından mülkün elden çıkarılmasına yönelik bir işlemin komisyonu; büyük anlaşma yönetim kurulu onayı olmadan - Denetleme Kurulu - anonim şirket veya Genel toplantı hissedarlar vb.). Ön sözleşme, bir malın elden çıkarılmasına ilişkin bir anlaşma olmadığından, özel gereksinimler bağlayıcı işlemler için geçerli olan sözleşmenin geçerliliği. Örneğin, tarafların gerekli yetkilerinin bulunmaması nedeniyle tasarruf edemediği mal varlığına ilişkin bir ön sözleşmenin akdedilmiş olması onun geçersizliğini gerektirmez.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 429. Maddesinin 2. Fıkrası, bir ön sözleşmenin geçersizliği için tek özel temeli oluşturur - şekil kurallarına uyulmaması. Genel gerekçeler işlemlerin geçersizliği, ön sözleşmeye ilişkin istisnalar içermemektedir.

Adli uygulamada, ön sözleşmeler akdedildiğinde müstakbel satıcılara (ev sahipleri) ait olmayan gayrimenkuller için mahkemelerin satış vaadi sözleşmelerini ve kira sözleşmelerini geçersiz kıldığı birkaç dava bulunabilir. Ön kiralama sözleşmelerinin geçersizliğine işaret eden mahkemeler, ön sözleşmeler akdederek kendilerine ait olmayan gayrimenkul nesnelerinin müstakbel satıcıları (ev sahipleri) tarafından elden çıkarılmasının kabul edilemezliğine ve ayrıca olmayan kişileri zorlamanın imkansızlığına atıfta bulunur. ana sözleşmeyi yapmak için ilgili mülkün sahipleri.

Yukarıdaki bakış açısına tekabül eden mahkemelerin farklı bir uygulaması vardır. Bu durumda argümanları, ön anlaşmanın konusunun mal üzerindeki hakların devri değil, tarafların gelecekte bir anlaşma yapma yükümlülüğü olduğu gerçeğine dayanmaktadır. Bu nedenle, bir ön sözleşmenin akdedilmesi, bir mal tasarrufu eylemi olarak değerlendirilemez. Böylece, sonuç şu ki gerekli kondisyon gayrimenkulün elden çıkarılmasına ilişkin bir ön anlaşma, bir kişinin bu mülk üzerinde mülkiyet hakkına sahip olduğu, kanuna dayanmadığıdır.

Bu konu, inşaat halindeki bir alışveriş merkezi binasındaki binalar için gelecekte bir kira sözleşmesinin imzalanmasına ilişkin bir ön anlaşmaya ilişkin bir anlaşmazlığı değerlendiren Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın dikkatini çekti. Ön anlaşmanın akdedildiği sırada, müstakbel kiraya veren sadece müstakbel kiralanan nesnenin sahibi değildi, ayrıca kiralanan nesnenin kendisi de henüz bağımsız bir hukuk nesnesi olarak mevcut değildi. Bu anlaşmazlığın değerlendirilmesi sonucunda, aşağıdakiler yasal mevki: "Mülkiyet devri (özellikle kiralama) için bir ön sözleşmenin yasal yapısının kullanılması, karşı taraf, sözleşmeyi doldurmak için performans için gerekli olan şeye hak kazanmadan önce bile tarafları yasal olarak bağlamayı amaçlamaktadır. Ana sözleşmenin kurulması için gerekli bir şartın bulunmaması Bir kişinin, imkansızlık veya kötü niyet nedeniyle, ana sözleşmenin akdedilmesine ilişkin ön sözleşme kapsamındaki yükümlülüğünü yerine getirememesi (olmayacak) sabit zaman devredilecek şeyin sahibi veya mal sahibi olduktan sonra ana sözleşmeden kaçmak), ilke olarak ön sözleşmenin geçersiz sayılması için gerekçe olarak kabul edilemez, çünkü bu tür koşullar devretme aşamasında ortaya çıkabilir. yürütme, ancak ön sözleşmenin bitiminde değil. Buna karşılık karşı taraf, mahkemede ya ana sözleşmenin yapılmamasından kaynaklanan zararların tazmini veya sözleşmenin zorla yapılması talebinde bulunabilir.

Yukarıdakiler ışığında, bir ön sözleşme kapsamında bir sözleşme yapmak için zorlama talep etmek her zaman mümkün değildir. Hukuk düzeni ana sözleşmeye daha fazla dayatıyor. yüksek gereksinimlerön hazırlıktan daha. Bazı durumlarda, sözleşmenin geçerliliğini sağlamak için, gerekli biçimde tüm temel şartları üzerinde anlaşmaya ek olarak, ana sözleşmenin geçerliliği için ön koşullara sahip olmak gerekir. Örneğin, bir malın tasarrufunu amaçlayan bir sözleşmenin geçerliliği için ön koşul, bir kişinin bu malla ilgili olarak idari yetkiye sahip olmasıdır. Aksi takdirde söz konusu sözleşme geçersizdir.

Gerçekliğin ön koşulları, ana sözleşmenin özelliği belirli bir tür(tip) ön sözleşme için geçerli değildir. Ana sözleşmenin akdedildiği tarihte geçerliliği için herhangi bir ön koşul yoksa, sözleşmenin akdini zorlama şartı yerine getirilemez. Bunun nedeni, mahkeme de dahil olmak üzere, katılımcının gereksinimlerinin karşılanmasının kabul edilemez olmasıdır. sivil dolaşım içeriği olarak kanunen gerekli olmayan şeylere sahip olan. Ön sözleşme, ana sözleşme için belirlenen gereklilikleri aşmanıza izin veren yasal bir yapı değildir. Uygunluk olmadan bir ön sözleşme yapılması belirtilen gereksinimler esas sözleşme ile ilgili olarak sunulmayacağı sonucuna varmamalıdır.

Ön anlaşma, tarafların gelecekte mülk devri, iş performansı veya hizmet sunumu (ana anlaşma) hakkında bir anlaşma yapmayı taahhüt ettikleri organizasyonel bir anlaşmadır. Ön anlaşmanın taraflarının ana anlaşmayı sonuçlandırmak istememesi durumunda, Sanatın 4. paragrafının kuralları. Bir anlaşma yapılırken gelişen ilişkileri düzenleyen Medeni Kanun'un 445'i hatasız.

yasal anlamÖn sözleşmenin hükmü, ilgili tarafa ilgili ana sözleşmenin yapılmasını ve sözleşmenin yapılmasında gecikmeden kaynaklanan zararların tazminini talep etme hakkının verilmesinden ve sözleşmenin kurulmasının imkansız hale gelmesi durumunda karşı tarafın sorumlu olduğu sebeplerden dolayı, ana sözleşmeyi akdetmekten kaçınma nedeniyle uğradığı zararın tazmini hakkı.
Bir ön sözleşmenin kurulmasının amacı, öncelikle karşı tarafı ana sözleşme yapma yükümlülüğü ile bağlayarak garantisini sağlamak olarak ifade edilir. Bu anlamda, ön sözleşmenin tasarımı, sivil ciroya katılanların ana sözleşmeyi akdetmekten kaçınma durumlarını önlemeyi amaçlamaktadır.
Konu ve terimin özellikleri.
Ana sözleşmenin temel şartlarından ön sözleşme her halükarda tarafların ana sözleşmeyi akdetmeyi taahhüt ettikleri konuya ve süreye ilişkin şartları içermelidir. Süre belirtilmemişse, ana sözleşmenin, ön sözleşmenin akdedildiği tarihten itibaren bir yıl içinde akdedilmesi gerekir. Tarafların asıl sözleşmeyi akdetmeleri gereken sürenin bitiminden önce akdedilmezse veya taraflardan biri diğerine sözleşme yapma teklifinde bulunmaz ise, ön sözleşmenin öngördüğü yükümlülükler sona erer.
Böylece, 7 Eylül 2011 tarihli Kuznetsk şehir mahkemesinin Penza bölgesi kararı ile değişmeden kaldı yargıtay Penza bölge mahkemesi, taleplerin yerine getirilmesinde P.GA. P.A.Yu.'ya, V.N.F. bir konut binasının satışı için bir sözleşme yapma zorunluluğu üzerine - reddedildi. Mahkeme, tarafların kendi aralarında ana satış sözleşmesini sözleşmede belirtilen süre içinde, ancak sürenin bitiminden önce yapmak konusunda anlaştıklarını dikkate almıştır. Belirtilen periyot Taraflardan hiçbiri bu anlaşmayı sonuçlandırmak için bir teklifte bulunmadı. Böylece tarafların ön sözleşme kapsamındaki yükümlülükleri sona ermiştir.
Bir ön anlaşmanın imzalanmasının mülkiyet devrine, mülk devri veya hizmet sağlama yükümlülüğünün ortaya çıkmasına yol açamayacağını hatırlamak önemlidir. Ön satış ve satın alma sözleşmesinin ana sözleşmenin tüm şartlarını içerdiği ve kendi başına davacının ihtilaflı konut dışı mülkün mülkiyetini tanıması için bir temel oluşturmadığı durumlarda bile.
Günümüz uygulamasında çeşitli ön anlaşmalar (hem satış hem de kiralama) kapsamında avans veya %100 ödemeler olağan hale gelmiştir. Bu arada, ön sözleşme gelecekteki ana sözleşmeyle ilgili olarak yapılır ve herhangi bir belirli mülkle ilgili değildir, ön sözleşme kapsamındaki ödeme koşulu, mülkiyetle ilgili değil, yalnızca örgütsel yükümlülükleri içerdiğinden yasa dışıdır.
Bir ön anlaşma uyarınca fon transferi tanınabilir önemsiz bir durum bu anlaşmanın Uygulamada, çoğu zaman bir ön anlaşma kapsamında fonların ödenmesi sebepsiz zenginleşme olarak nitelendirilir. Gerçekten de, burada mülk (para) elde etmeden uğraşıyoruz. yasal, diğer yasal işlemler veya gerekçeli işlemler (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 1. maddesi, 1102. maddesi). Sözleşmenin hukuka aykırı koşullar içermemesi gerektiğinden, paranın ödenmesinin ön sözleşmenin koşullarında sağlanmış olması bu niteliği değiştirmez.
Saratov bölge mahkemesinin kararı Saratov bölgesi Memnun talepler S.T.A. Sh.N.P. 100.000 RUB tutarında bir avans ödemesinin geri alınması ile ilgili. bir dairenin satışı için bir ön sözleşme kapsamında, 2.000 ruble tutarında bir borç, elektrik ve gaz borçları, devlet vergilerini ödeme masrafları karşılandı, geri kalan talep reddedildi. için yargı kurulu sivil işler Saratov Bölge Mahkemesinin, ilk derece mahkemesinin başkalarının fonlarının kullanımı için faiz toplamayı reddetme kararına katılmaması ve bu bölümde yeni bir karar vermesi, temyiz kararı Sh.N.P. sahibi değildi ve yasa gereği satma yükümlülüğü üstlenemezdi. Ön sözleşmenin sona ermesine kadar, satılmakta olan mülkün haklarını, bununla bağlantılı olarak Sanat hükümlerini resmileştirmedi. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 1102, 1107 (2. maddesi), yani alınan avans sebepsiz zenginleşme, Sanatın 1. paragrafında öngörülen faizin tahakkuk ettirildiği miktarda. Peşin ödemenin alındığı andan itibaren Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 395'i.
Vicdansız müteahhit.
Ön sözleşmenin konusu mal varlığı olmayıp, gelecek antlaşma bu mülkle ilgili olarak, vicdansız mal sahibi (ön sözleşmenin taraflarından biri), ön sözleşmede belirtilen mülkü üçüncü bir kişiye satma hakkını kullanmakla sınırlı değildir. Uygulamada gerçekleşen bir anlaşmaya itiraz etmek son derece zordur.
Bu durumda, satış ve satın alma sözleşmesinde açıklanan mülk onun konusu değildir, bu mülk başka bir (ana) sözleşme kapsamında gelecekteki edinimlerin konusudur. Gelecekteki alıcı, başka birinin yasadışı mülkiyetinden mülk talep etme hakkına sahip değildir. Tamamlanan işleme, Sanatın gerekliliklerine aykırı olarak geçersiz olduğu gerekçesiyle itiraz etmek imkansızdır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 460. Nitekim satıcı, malları üçüncü şahısların haklarından bağımsız olarak alıcıya devretmekle yükümlüdür, ancak ön sözleşme mülk üzerinde yükümlülük getirmez. Mal varlığı üzerine yüklenen yükümlülükler, alım-satım, takas, bağış gibi sözleşmeleri içerir. Ne yazık ki, yürürlükteki mevzuatta, bu mülkle ilgili bir ön anlaşma yapılmış olsa bile, mal sahibinin mülkünü elden çıkarmasını yasaklayan herhangi bir hüküm yoktur. Bu nedenle, satış sözleşmesi, ön sözleşmeden doğan yükümlülüklerin varlığı nedeniyle geçersiz kılınamaz.
Başarısız bir alıcı, üçüncü bir kişiyle akdedilen bir satış sözleşmesi kapsamında alıcının hak ve yükümlülüklerinin devrini talep edemez. Tek yol zarar gören taraf için ön anlaşmanın şartlarının yerine getirilmemesine karşı hakların korunması, bir anlaşma yapmaya zorlama ve neden olduğu zararların tazmini talebiyle mahkemeye başvurmaktır. mantıksız kaçırma bu anlaşmanın imzalanmasından itibaren (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 5. maddesi, 429. maddesi, 4. maddesi, 445. maddesi).
Mahkemenin, yalnızca satıcı söz konusu mülke sahip olduğunda bir satış sözleşmesi akdini zorlayabileceğini akılda tutmak önemlidir. Bu mülk satıcının mülkiyetinden çıkmışsa ve anlaşmazlık anında gerçek alıcı olarak hareket eden başka bir kişinin mülkiyeti ise, o zaman ana sözleşmenin akdini zorlamak imkansızdır. Davanın açıldığı gün ana sözleşmenin kurulması, konusunun bulunmaması nedeniyle mümkün değildir. Geriye yalnızca, davacının belgelemesi gereken bir tazminat talebini belirtmek kalır.
Bu nedenle, ön anlaşma resmi olarak her iki tarafı da bağlayan ana anlaşmanın akdini yapsa da, aslında, karşı taraflardan birinin mülkün üçüncü bir kişiye devri ile ilgili haksız davranışı durumunda, ihlal edilen hak ve menfaatleri geri yüklemek dolu yaralı taraf neredeyse imkansız.
Bir yükümlülüğün yerine getirilmesini sağlamanın bir yolu olarak kaybetme.
Karşı tarafın haksız davranışına karşı korunmak için, ön sözleşmede karşı tarafın ana sözleşmeyi imzalamayı reddetmesi için bir ceza öngörülmesi tavsiye edilir.
Ön sözleşme hükümlerinin ihlali nedeniyle ceza uygulanmasının düzenlenmediğine dikkat edilmelidir. Rus mevzuatı bir sözleşmenin yapılmaması için bu tür yaptırımlar sağlamaz. Öte yandan, ön sözleşme bağımsızdır. hukuki sorumluluk ve sonuç olarak, icra etmeme veya vadesi gelmiş icraşartları bir cezanın tahsil edilmesini gerektirebilir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 330. Maddesi). Ayrıca, cezanın yalnızca yerine getirmeme veya uygunsuz performans medeni hukuk yükümlülüğü değil, aynı zamanda uygun şekilde yerine getirilmesini sağlamanın bir yolu olarak da hizmet eder. Sanatın 1. paragrafındaki teminatlı işlemlerin listesi. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 329'u açıktır, bu nedenle yalnızca yükümlülüklerin yerine getirilmesini sağlamanın yollarına ilişkin sözleşme koşullarına dahil edilmesine izin verilir. yasal aynı zamanda tarafların kendileri tarafından da geliştirilmiştir.
İÇİNDE yargı ve tahkim uygulamasıön sözleşmeye bir kaybetme hükmü dahil etmenin meşruiyeti sorunu çoğu durumda olumlu bir şekilde çözülür. Mahkeme uygulaması genel yargı yetkisiön anlaşma ile belirlenen yükümlülüklerin yerine getirilmesinde gecikme olması durumunda, yükümlülüğe bu tür bir teminat yasa veya anlaşma ile sağlanmışsa, geciken tarafın bir ceza (para cezası, ceza) ödemesi gerektiğini gösterir.
K.L.V. V.T.The aleyhine dava açtı. 905.000 RUB tutarında bir para cezasının (ceza) geri alınması için. arka zamansız infaz sözleşme öncesi yükümlülükler Belirtilen gereklilikleri desteklemek için, gayrimenkul satışına ilişkin ön sözleşmenin şartlarına uygun olarak, kendisi ve V.T.The. bitmemiş bir konutun satışı için bir sözleşme yapma ve Saratov Bölgesi Federal Rezerv Kuruluna kaydetme yükümlülüğünü üstlendi. belirli bir süre. Bu yükümlülük, gecikilen her gün için 5.000 ruble para cezası ile güvence altına alındı. Aynı zamanda davalı, satılmakta olan mülkün kimseye satılmadığını, bağışlanmadığını, yasak ve tutuklama kapsamında olmadığını garanti etmiştir. Taraflarca ana sözleşmenin imzalanmasından sonra, satılan mülkün, satış sözleşmesinin devlet tescilinin ön sözleşme tarafından belirlenen sürelere aykırı olarak gerçekleştirildiği bağlantılı olarak ipotek yükümlü olduğu ortaya çıktı. . Alım satım sözleşmesi belirlenen süre içinde değil, yükümlülüğün yerine getirilmesinde 5 ay gecikmeyle tescil edilmiştir.
Saratov şehrinin Kirovsky Bölge Mahkemesinin kararıyla, para cezasının geri alınmasına ilişkin iddialar, Sanatın uygulanmasından kısmen memnun kaldı. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 333. maddesi, çünkü mevcut davanın görülmesi sırasında ilk derece mahkemesi sanık V.T.The. öngörülen süre içinde gayrimenkul satışına ilişkin bir sözleşmenin devlet tescili açısından bir yükümlülüğün yerine getirilmesinde bir gecikmeye izin verdi, yani yeterli almadı ve zamanında eylem sattığı gayrimenkul üzerindeki ipoteğin sona ermesine ilişkin bilgi ibraz ettikten sonra, sözleşme şartlarına göre sözleşmeden doğan yükümlülüklerin ihlali nedeniyle para cezası ödemek zorundadır.
Ön sözleşmede depozito ve avans.
Pek çok ön sözleşme, taraflardan birinin ana sözleşmeyi akdetmeyi reddetmesi veya kaçınması durumunda uygulanan teminat koşulları içerir. Teorik olarak bir ön sözleşme çerçevesinde mevduatın işlevi yerine getirilemez, bu bir organizasyon sözleşmesi olduğu için bir taraftan diğer tarafa para dahil hiçbir mal devri yapılamaz. Gelecekte bir anlaşma yapma niyeti, Sanatın 3. paragrafı uyarınca bir ön anlaşma kapsamında depozito olarak alınan para miktarıyla bağlantılı olarak bir ödeme yapma yükümlülüğünün ortaya çıkması anlamına gelmez. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 380'i, ortaya çıkan tüm sonuçlarla birlikte bir depozito değil, avans olarak kabul edilmelidir.
M.A.A. P.I.The'ye dava açtı. depozito miktarının çift boyutta geri alınması talebiyle. Davacı, iddialarını kanıtlarken, kendisi ile davalı arasında akdedilmiş olduğunu belirtmiştir. sözlü anlaşma Noyabrsk'ta bir daire satın alma hakkında. Sanık, davacıdan depozito olarak 150.000 ruble aldığını belirten bir makbuz yazdı. Alım satım işlemi henüz davalının kusuru ile yapılmadığı için davacı depozito miktarının iki katı olarak geri alınmasını talep etmektedir.
Saratov şehrinin Oktyabrsky Bölge Mahkemesinin kararı ile M.A.A. Kısmen memnun, 150.000 ruble tutarında bir avans geri alındı. Yargılama mahkemesi, M.A.A.'ya aktarılan meblağın doğru olduğu kanaatine vardı. gelecekteki olası bir işlem için ödeme olarak, bir avanstır, depozito değil.
Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Genel Kurulu'nun 11 Temmuz 2011 tarihli kararının 8. maddesi N 54 "Gelecekte yaratılacak veya edinilecek gayrimenkullerle ilgili sözleşmelerden kaynaklanan bazı uyuşmazlıkların çözümüne ilişkin" tanımlanmıştır, "Taraflar, ileride akdetmeyi taahhüt ettikleri ön sözleşme olarak adlandırdıkları bir sözleşmeyi akdetmişlerse, bu sözleşmenin öngördüğü şartlarla, yaratılacak veya edinilecek gayrimenkulün satışına ilişkin ana sözleşme daha sonra, ancak aynı zamanda, ön sözleşme, mülkü edinen kişinin, ana sözleşmeye girmeden önce gayrimenkulün bedelini veya önemli bir bölümünü ödeme yükümlülüğünü tesis ederse, mahkemeler bunu bir sözleşme olarak nitelendirmelidir. avans şartıyla gelecekteki taşınmaz bir şeyin satışı.
Adli uygulamada, nadiren, ancak yine de, taraflarca daha önce imzalanmış bir ön sözleşmeye dayanarak ana sözleşmeyi imzalamayı reddetmek için mahkeme iki kat depozito topladığında zıt kararlar vardır.
Böylece, Penza Pervomaisky Bölge Mahkemesinin 17 Ekim 2011 tarihli kararının iptal edilmesi, yargı kurulu hukuk davalarında Penza Bölge Mahkemesi şunları belirtti: mahkeme 04.08.2011 arasında T.L.The. (satıcı) ve K.A.I. (alıcı) bir dairenin satışı için ön sözleşme yapmıştır. Bu anlaşmaya göre, gayrimenkul (...) ruble'ye satılmaktadır ve bunun ilk ödemesi (...) ruble tutarındadır. alıcı 04.08.2011 tarihine kadar depozito olarak, kalan parayı (...) RUB tutarında öder. - ana satış sözleşmesinin imzalanması sırasında. Taraflar, gayrimenkul satışına ilişkin ana sözleşmeyi 10.08.2011 tarihine kadar yapmayı taahhüt etmiştir. Satıcının kusuru ile işbu sözleşmenin ifa edilmemesi halinde 08/10/2011 tarihinden itibaren 5 iş günü içerisinde alıcıya iki katını ödemekle yükümlü olduğu ön sözleşme hükümlerinden anlaşılmaktadır, ve işbu sözleşmenin alıcının kusuru ile ifa edilmemesi halinde tazminat olarak alınan depozito satıcıda kalır. İncelenen davada teminat, tarafların ön sözleşmeden doğan yükümlülüklerini güvence altına almıştır, yani; satıcı ve alıcı, ana sözleşmeyi - belirli bir dairenin belirli bir süre içinde kararlaştırılan şartlara göre satışı için bir sözleşme - sonuçlandıracaktır. Aynı zamanda, alıcının bir dairenin satışına ilişkin ana sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerinden biri, sonuçlandırıldığı takdirde ödediği depozito miktarı ile mahsup edilecek olan parasal bir yükümlülüktür. Böylece mevduat aynı zamanda bir ödeme işlevi de görmüştür.
Taraflar, halihazırda bir ana sözleşme imzalamanın mümkün olmadığı durumlarda sıklıkla bir ön sözleşme imzalama yoluna başvururlar. Bu gibi durumlarda, ön sözleşme, ana sözleşmenin yapılmasına yönelik önemli bir adım görevi görür. Ön anlaşma, mülkiyet haklarının devrine yol açmamasına rağmen, diğer ikili ve çok taraflı anlaşmalar gibi sivil işlem, tarafların görünümünü gerektirir yasal haklar ve sorumluluklar.

auto.vesti.ru'dan fotoğraf

Davacı, müteahhit ile bir ön anlaşma akdetmiştir - mutabık kalınan ihraççının iki faturası için, iki sıra alacaktı. yeraltı otoparkı. Ancak kriz nedeniyle inşaat donmuş, ana sözleşmelerin akdedilmesi gecikmiş ve bu arada fatura ödeme süresi kaçırılmıştır. Alıcı, kendisine verilen zararı telafi etmek için Rusya Federasyonu Yüksek Mahkemesine gitti.

Bir ön niyet sözleşmesi "tüketici" değildir

Muskovit Elena T., yapım aşamasında olan bir konut binasının yer altı otoparkında iki park yeri satın almaya karar verdi. 7 Nisan ve 28 Temmuz 2006'da CJSC Barkley Stroy ile satın almaları için ön sözleşmeler imzaladı. Sözleşmelerin hükümlerine göre, ana sözleşmeler, mülk geliştiricinin mülkiyet hakkının tescil tarihinden itibaren 30 gün içinde akdedilmelidir. park yerleri, ancak en geç 2008 yılının dördüncü çeyreğine kadar ve ödemeleri, anlaşmalarda öngörülen Rus ihraççıların senetleri ile yapılabilir. Temkina iki tane satın aldı senetler Satın alma için ödeme yapmayı amaçladığı CJSC "Trust-Invest" (ödeme için sunma son tarihi Aralık 2009'da sona erdi), ancak "Barkley Stroy" yükümlülüklerini yerine getirmedi. Ev tamamlandığında, şirket tüm park yerlerinin mülkiyetini aldı, ancak alıcıyla ana sözleşmeleri imzalamak için acele etmedi.

Temkina, 17 Ocak 2013 tarihinde CJSC Barkley Stroy'u satış sözleşmeleri imzalamaya zorlama kararı veren Khoroshevsky Bölge Mahkemesine (2-71/2013 numaralı dava) başvurdu. Ancak ondan sonra bile sorun çözülmedi. Daha sonra, 6 Şubat 2014'te kadın, Savelovsky Bölge Mahkemesinde bir dava açtı (2-2336 / 2014 sayılı dava), burada ana sözleşmelerin geç sonuçlandırılması nedeniyle Barkley Stroy CJSC'den bir ceza talep etti. , davalının kusuru nedeniyle ödemelerini sunma süresi dolduğundan, faturaların değerine eşit kayıplar ve ayrıca lehine verilen miktarın% 50'si oranında "tüketici" para cezası (göre "Tüketici Haklarının Korunması Hakkında Kanun"un 6. Kısmı, 13. Maddesi). Başvuranın iddiaları yalnızca kısmen karşılanmıştır. Mahkeme, davacının kendisine şiddet uyguladığına dair kanıt sunmadığı kanaatindedir. malzeme hasarı ve tazminatı reddetti. Ve talep edilen cezanın boyutu Sanat esasına göre azaltıldı. Ekonomik kriz sırasında ev ve otopark inşaatının kontrolü dışındaki nedenlerle askıya alındığını kanıtlamayı başaran sanığın talebi üzerine Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 333'ü. Sanık da para cezasına çarptırıldı.

Moskova Şehir Mahkemesi'nin 16 Şubat 2015 tarihli temyiz kararı ile bu karar iptal edilmiştir. Temyiz, tüketiciyi koruma kanunu hükümlerinin Temkina ile Barkley Stroy arasındaki ilişkiye uygulanamayacağını, çünkü ön sözleşmelerin şartları kapsamında herhangi bir hizmet sunulmadığını ve bu nedenle ceza ve para cezasının geri alınamayacağını değerlendirdi. Ek olarak, mahkemeye göre alıcı da ödeme yükümlülüklerini yerine getiremedi - iki kambiyo senedi satın aldı, ancak bunları satıcıya devretmedi veya kabul etmedi ve ardından kendi hatası nedeniyle son ödeme tarihini kaçırdı. "Dava materyalleri, davalının, otoparkların satışına ilişkin ana sözleşmeleri sonuçlandırma ve bunları ödeme önerisiyle davacıya defalarca başvurduğuna dair yeterli kanıt içeriyor; İktidar, şartlarını söylerken, "Barkley Stroy" Temkina'yı teklif etmedi. Yargıçlar heyeti, bu konuda ilk derece mahkemesi ile mutabakata vararak, davacının kayıpların varlığını ve davalının davranışı ile talep edilen kayıplar arasındaki nedensel ilişkiyi kanıtlamadığına işaret etti. Moskova Şehir Mahkemesi, dava açan kadının haklarını kötüye kullandığını değerlendirdi ve tüm taleplerini yerine getirmeyi reddetti.

Mahkemelerin böyle bir pozisyonu nadir değildir. Örneğin, Kasım 2012'de A. üç tane almaya karar verdi. kara Moskova bölgesinin Mytishchensky bölgesinde. Satıcı şirket "Troitskoye Podvorie" LLC, onunla, alıcının arazinin bedelini tam olarak ödemek zorunda olduğu ve ardından bir satış sözleşmesinin imzalanacağı bir ön anlaşma yaptı. Ancak bu asla olmadı çünkü ön anlaşmada "tuzaklar" keşfedildi ve alıcı parasını geri talep ettiğinde, tüm tutarı kendisine iade etmeyi reddetti. Kararla (2-2542 / 2015 sayılı dava), yargıç anlaşmazlığın tüketicinin korunması yasası kapsamına girmediğini düşündüğü için dava yargı yetkisi için başka bir mahkemeye havale edildi (bkz. "). bu tanım davanın ilk derece mahkemesinde yeni bir yargılama için devri ile iptal edilmiştir.

Bir ön sözleşme var mıydı?

Temkina'dan memnun olmayan Rusya Federasyonu Yüksek Mahkemesine başvurdu. Şikayeti (5-KG15-165 numaralı dava), alt mahkemelerin vardığı sonuçlara katılmayan Hukuk Davaları Koleji'nin üç yargıcı Vyacheslav Gorshkov, Sergey Romanovsky ve Alexander Kiselev tarafından değerlendirildi. İlk derece ve temyiz, Temkina ile Barkley Stroy arasında imzalanan sözleşmeleri, gelecekte tarafların yalnızca mülkün devrine ilişkin ana sözleşmeleri imzalamayı taahhüt ettikleri ön sözleşmeler olarak nitelendirdi (Medeni Kanun'un 429. maddesinin 1. fıkrası). Rusya Federasyonu). Ancak Yargıtay, belgeye göre iktisap edenin mülkün bedelini veya önemli bir kısmını ödemek zorunda olması nedeniyle, tarafların müstakbel bir taşınmazın peşin ödeme şartıyla satışına ilişkin sözleşmeler yaptıkları kanaatindedir. ana sözleşmeyi imzalamadan önce bile. Bilhassa davacının fatura satın alarak park yerleri için ön ödeme yapması, davalının da bunları sözleşmeler kapsamında ödeme olarak kabul etmesi gerekiyordu. sermaye katılımı yapım aşamasında ve en geç 1 Ocak 2009 tarihine kadar alıcı ile satış sözleşmeleri imzalayın. Senet ibraz süresi Aralık 2009'da dolmuş ve şantiyenin "kriz nedeniyle donması" nedeniyle park yerlerinin mülkiyeti ancak Eylül 2010 ve Mayıs 2011'de davalıya geçmiştir.

"Sözleşmelerin kendileri park yerlerinin devrinin kesin tarihini göstermediğinden, mahkeme anlaşmazlığı çözmek için Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 314. Davalının yükümlülüklerini yerine getirme zamanının ihlal edildiğine ve bu ihlallerin, gerçekte tarafların gelecekteki bir taşınmazın satışı için bir sözleşme akdetmiş olması dikkate alındığında, ödeme için senet ibraz süresinin sona ermesiyle nedensel bir ilişki içinde olup olmadığına ilişkin Peşin ödeme şartıyla" diyor Yargıtay'ın 8 Aralık 2015 tarihli kararında.

Adli işleminde, "troyka" ayrıca Sanatın 3. paragrafına atıfta bulunur. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 401'i, yerine getirmeyen veya uygunsuz ifada yükümlülüğün yerine getirilmesi girişimcilik faaliyeti, mücbir sebep, yani olağanüstü ve önlenemez haller nedeniyle belirtilen şartlar altında gereği gibi ifanın mümkün olmadığını ispat etmemesi halinde sorumludur. Karşı taraflarca yükümlülüklerin ihlali, borçlunun fon eksikliği veya yükümlülüklerin yerine getirilmesi için piyasada gerekli malların bulunmaması bu tür durumlar değildir. “Ancak, davayla ilgili bu koşullar, mahkemelerin incelemesine konu olmadı ve bu da hukuka aykırı mahkeme kararlarının verilmesine yol açtı. mahkeme kararları Yargıtay, ilk ve temyiz derece mahkemelerinin iptale tabi olduğunu ve davanın yeni bir yargılama için ilk derece mahkemesine gönderilmesi gerektiğini" belirledi. Savelovsky Bölge Mahkemesinde, Temkina arasındaki anlaşmazlığın değerlendirilmesi ve Barkley Stroy ikinci turda henüz başlamadı.

Uzmanlar ne düşünüyor?

Pravo.ru'nun görüştüğü uzmanlar, Yüksek Mahkeme'nin bu anlaşmazlıktaki pozisyonunun yeni olmadığını söylüyor, ancak olumlu olan nokta, bu tanımın uygulama için temelde önemli olan bazı yaklaşımları pekiştirmesidir.

Elena Tikhonova, Yukov & Partners'ta avukat farkettim ki Yargıtay Rusya Federasyonu nihayet, ana sözleşmenin imzalanmasından önce gayrimenkul için ödeme koşulunu içeren ön sözleşmenin niteliğine ilişkin tutumunu belirledi. "Rusya Federasyonu Yüksek Mahkemesinin 8 Aralık 2015 tarih ve 5-KG15-165 sayılı kararında, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Genel Kurulu Kararının 8. maddesinin kelimesi kelimesine alıntılanması dikkat çekicidir. 11, 2011 No. gelecekte oluşturulacak veya edinilecek", aslında zaten yerleşik olan uygulama ile aynı fikirde tahkim mahkemeleri diyor. "Bu kesinlikle olumlu bir şey ve adli uygulamanın tekdüzeliğine katkıda bulunacak."

Tikhonova buna işaret ediyor alt mahkemeler Uygulamalarında genel yargı yetkisi, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Kararı'nın 8. paragrafına atıfta bulunur, ancak, yakın zamana kadar, Yüksek Mahkeme, tanımlarda yalnızca birkaç kez değinerek davaları yeni bir değerlendirme için gönderir. (bkz. A07-4308/2014 sayılı dava için 13 Ağustos 2015, A21-6725/2013 sayılı dava için 29 Eylül 2015 tarihli karar). "Bununla birlikte, 8 Aralık 2015 tarihli karar, mahkemenin Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 429. Maddesi bağlamında bir ön anlaşmanın gayrimenkulün peşin ödenmesine ilişkin bir koşul içeremeyeceğini belirttiği ilk karar değildi." avukat, mahkemenin benzer bir tutum ifade ettiği 78-KG15-29 sayılı davada 10 Kasım 2015 tarihli karara atıfta bulunarak yorum yapıyor.

Moskova Barosu Görelik ve Partners Başkanı Vladimir Görelik bu kategorideki davalarda adli uygulamada gelişen yaklaşımlar dikkate alındığında Yargıtay'ın tutumunun “haklı göründüğünü, adli işlemler daha düşük örnekler kafa karıştırıcıdır (özellikle mahkemenin kararı Temyiz Mahkemesi iddialarını yerine getirmeyi reddetmesi üzerine dolu)". Avukat, "Çeşitli derece mahkemelerinin pozisyonlarındaki böylesine önemli bir tutarsızlık, sivil ciroya katılanların bir miktar kesinlik ve istikrara güvendikleri bir durumda büyük pişmanlık ve tahrişe neden oluyor." davacı tarafından satın alma yükümlülüğü ile davacı ile bir ön anlaşma değerli kağıtlar daha sonra ana satış ve satın alma sözleşmesi kapsamında bir ödeme aracı olarak kullanılmak üzere, bu durumda geliştirme şirketi tarafından yükümlülüklerin yerine getirilmesinde gecikme nedeniyle taraflarca hiçbir zaman akdedilmemiştir). “Taraflarca esas sözleşme akdedilmemiş olduğundan, park yerleri davalının kusuru ile fiilen davacıya devredilmemiş ve (davalının ısrarı üzerine) kambiyo senetlerini temin etme masraflarını davacı üstlenmiştir. davanın görüşüldüğü sırada sona ermiş olan ödeme için son başvuru tarihi, Yargıtay'ın mahkemelerin kayıpların meydana gelme koşulları ile adli işlemlerin hukuka aykırılığı arasındaki nedensel bağlantıyı araştırmadığı sonucuna varması Bu kısımda daha düşük dereceli fiiller adil görünüyor” diye inanıyor.

Rusya Federasyonu Yüksek Mahkemesi hakları savundu bireyler ve yasallık adına belirtilen argümanların ötesine geçti, - kendi bakış açısını dile getiriyor avukat ve "Forward legal" ortağı Vladimir Khantimirov. - Mahkeme, avans şartını ve tarafların esas sözleşmeyi varlığın yaratılmasından sonra yapma niyetini göz önünde bulundurarak ön sözleşmeyi müstakbel bir şeyin satışına ilişkin sözleşme olarak nitelendirmiştir. Benzer ihtilafları değerlendirme pratiği için bu, mahkemelerin kendi inisiyatifleriyle sözleşmelerin doğru niteliklerine daha fazla dikkat etmesi ve ayrıca ihtilafa daha az resmi bir yaklaşım benimsemesi gerektiği anlamına gelir.

"Bana göre Yargıtay çok haklı olarak akdedilen sözleşmeleri ön ödemeli değil, önde gelen gayrimenkulün peşin ödeme şartıyla satışına ilişkin sözleşmeleri değerlendirmiştir. Bunun dışında yapılacak herhangi bir yorum, alıcıyı müteahhit ile eşitsiz durumlara sokacaktır, çünkü " , "Kaybetme ve Para Cezası" hükümlerinin yanı sıra, geliştiricinin haklarını kötüye kullanmasına, doğru zamanda fon çekmesine ve ardından yükümlülüklerini yerine getirmeyi reddetmesine, kendilerini yalnızca alınan miktarın ve yüzdesinin iadesiyle sınırlandırmasına izin verdi. başkalarının parasını kullanmak için (yani asgari harcamalar)", - dikkate alır Evgeniy Korchago, "Starinsky, Korchago ve Partners" Barosu Başkanı.

Ön sözleşme, elinde keskin bir bıçak gibidir. Yetenekli bir kişi için - güçlü bir silah, dalgın ve dikkatsiz bir kişi için - büyük bir tehlike. Çoğumuz emlak piyasasında kendimizi karanlık bir ormanda gibi hissediyoruz. Gizemli kelimeler EGRP, ED, NGSR, Rosreestr, kadastro pasaportu, konut likidite - bir stupora girebilirler. Bu durumda, emlak piyasasındaki deneyimsiz gezginler bir rehber - bir emlakçı almayı tercih ederler.

Ve rehbere güvenmeyenler (aniden Susanin gibi sizi bataklıklara götürecek), ayrıca bir savunucuyu - bir avukatı davet ederler. Ya da bölgenin haritasını kendileri tanırlar ve silahlanırlar. Ve yol boyunca olan her şeyden kendileri sorumludur.

Belgeler söz konusu olduğunda, ana kurala göre yönlendirilmelidir: ne imzaladığınızı okuyun. Ve ne yazıldığını anlamıyorsanız, bir uzmanı davet edin. Bu tam olarak Bilimler Akademisi "Şans" direktörü Alexander Averbakh'ın bize verdiği tavsiyedir. İdeal olarak, uzmanlar sözleşmeyi bir avukatla imzalamayı tavsiye eder.

Ne de olsa, bir çuval patatesten değil, değeri bir milyondan fazla olan gayrimenkulden bahsediyoruz.

Bir ön sözleşmenin ne olduğunu, ne olması gerektiğini, ne kadar ve ne zaman ihtiyaç duyulduğunu ayrıntılı olarak anlamaya çalışalım.

Ne olduğunu?

Satış vaadi sözleşmesi - alıcı ve satıcı arasında resmileştirilmiş bir "niyet protokolü" dür. Bu sözleşme kapsamında taraflar, ön sözleşmede belirtilen şartlarda gelecekte bir satış ve satın alma sözleşmesi yapmayı kabul ederler, yani; ön sözleşme esas sözleşme niteliğindedir ve bu forma uyulmaması sözleşmenin geçersizliğine yol açar. Buna göre Mevcut mevzuat RF, ön sözleşme mutlaka gelecekteki ana sözleşmenin işleminin konusunu, ana sözleşmenin planlanan akdedilme tarihini ve alım satım işleminin koşullarını ve diğer önemli nüansları içermelidir. Tam ifade Sanatta bulunabilir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 429'u.

Ön sözleşmeden kimler ve ne zaman yararlanır?

Ön sözleşmeden kimler yararlanır? Emlakçı mı müşteri mi? Onu en iyi kullanmayı bilen kişidir. Bir kadının daha sonra başka bir daire almak için bir daire satmaya karar verdiği durumdan zaten bahsetmiştik. Kendisi için bir alıcı buldukları acenteye döndü ve belirli bir meblağ ile bir ön sözleşme yapmayı teklif etti. Müşteri, saf bir şekilde bu belgenin en genel anlamda niyetleri düzelttiğini düşünerek sözleşmeyi imzaladı. Kısa süre sonra dairesi için çok daha yüksek bir fiyat ödemeye istekli başka bir alıcı buldu. Ve zaten işlemin son aşamasında, zavallı adamın sözleşmenin başlığındaki "ön" kelimesini yanlış anladığı birdenbire anlaşıldı. Aslında yasa, katılımcılarını öngörülen koşullara uymaya mecbur etmektedir. Bunun üzerine emlak ofisi, alıcı adına kadına dava açarak daireyi sözleşmede belirtilen bedel üzerinden satmaya zorladı.

Bir ön sözleşme alıcı için ne zaman faydalıdır? Bir adamın 2 odalı bir daire almaya karar verdiğini varsayalım. "Köpek parçası" satıcısının, bir anlaşma yapıp yapmama konusunda son anda fikrini değiştirmemesi için binlerin fiyatını 100 kat fazla tahmin etmemesi için, bir depozito sözleşmesi ile bir ön anlaşma işe yarayacaktır. Fiyatı sabitliyorlar ve şartları şart koşuyorlar.

Bir ön anlaşma satıcı için ne zaman faydalıdır? Alıcının mülkünüzü tam olarak ve kararlaştırılan fiyattan satın alacağını sözlerle kabul ettiğinizde, böylece bu paraya güvenle güvenebilirsiniz. Ve sonra, alıcılar daha fazlasını bulsa bile ilginç seçenek, sözleşmeyi bozmadan önce on kez düşünecekler.

Kullanmak için yedi neden

Profesyoneller, ön sözleşmeyi karmaşık işlemlerde yardımcı olan çok uygun bir araç olarak değerlendirirler. Yakın gelecekte (bir veya iki hafta içinde) bir işlem yapmanın imkansız olması durumunda tarafların hak ve yükümlülüklerini güvence altına almanıza izin verdiği için. Uzmanlar, ön sözleşme kullanmanın yedi ana nedenini belirtiyor.

1. Bir dizi belge kısmen hazır değil ve bunların toplanması zaman alıyor.

2. Tamamlanmalıdır belirli koşullar işlemden önce (kayıt silme, vesayet ve vesayet makamlarından izin alın).

3. Bir kişi mirasa girer (ve bu en az altı ay sürer), ancak taraflar niyetlerini düzeltmek ister. Ancak avukatlar, noterden mirasçılık belgesi alınmadan ön sözleşme yapılmasını önermezler. Nitekim altı ayda miras beklenirken apartmandaki sahip sayısı değişebilir.

4. Alıcının bir araya gelmesi gerekiyor peşin tam boyutta.

5. Satıcılardan biri yok (uzun bir iş gezisinde veya yüzüyor) ve rızasını şahsen teyit edemiyor.

6. Alternatif bir işlem için zincir oluştururken. Golden Key Bilimler Akademisi müdürü Olga Berdyugina, bu gibi durumlarda, satıcıyı koymamak için tüm zincir boyunca ön anlaşmalar yapılmasını ve çok büyük olmayan meblağları 100-200 bin ruble içinde bir depozito sözleşmesi kapsamında aktarmayı tavsiye ediyor. alıcı risk altında.

7. Bir sübvansiyon veya sertifika ile bir daire satın alırken niyetlerin sağlamlaştırılması. Nesne bir sübvansiyonla satın alınırsa, işlem Rosreestr hizmetine kaydedildikten sonra fonlar nakde çevrilir. Ve bu iki haftadan fazla sürebilir. Emlakçının görevi, ön sözleşmenin şartlarını doğru bir şekilde hesaplamak, paranın ne zaman müsait olacağını öğrenmek ve böylece müşterileri için riskleri azaltmaktır.

Bu durumlarda, tarafların kendileri için önemli olan işlem şartları üzerinde anlaştıkları bir ön anlaşma yapılır.

Dikkat için üç neden

Bir ön sözleşme hakkında "ön" kelimesi yanıltıcı olabilir. Pek çok insan bunun "ara, yaklaşık, gösterge" anlamına geldiğini düşünüyor (bunlar Rusça'da "ön" kelimesinin eşanlamlılarıdır), yani isteğe bağlıdır. Hukuki açıdan bakıldığında, "ön hazırlık" basitçe "ertelenmiştir". Ve yine de zorunludur.

Bu nedenle, imzanızı atmadan önce tüm artılarını ve eksilerini dikkatlice tartmanız gerekir. Ve avukatlar riskleri şu şekilde adlandırır:

1. Hızlı fiyat değişiklikleri.Ön sözleşme gayrimenkulün fiyatını katı bir şekilde sabitlediğinden, fiyatlarda bir sıçrama veya düşüş olduğunda buna özellikle dikkat etmeniz gerekir. Yılda bir veya iki kez, bu tür sıçramalar - 100-200 bin - mümkündür. Ve bir kişinin bir dairenin satışından elde edilen gelirle başka bir konut satın alamayacağı bir durum olması muhtemeldir.

2. Cevabın mahkemede verilmesi gerekecek. Taraflardan biri ana sözleşmenin yapılması konusunda fikrini değiştirmişse, mahkemede ana sözleşmeyi yapmaya zorlanabilir. Sanatın 4. paragrafına atıfta bulunarak böyle bir adımı tartışabilirsiniz. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 445'i, yasaya göre kendisi için bir anlaşma yapılması zorunlu olan bir tarafın anlaşmayı imzalamaktan kaçması durumunda, diğer tarafın mahkemeye başvurma hakkına sahip olduğunu belirtir. zorla bir anlaşma yapılmasını talep etmek. Ayrıca, sözleşmenin imzalanmasından makul olmayan bir şekilde kaçınan taraf, diğer tarafın bundan kaynaklanan zararlarını tazmin etmek zorundadır. Ancak unutmayınız ki, tarafların esas sözleşmeyi akdetmeleri gereken sürenin bitiminden önce akdedilmezse veya taraflardan biri diğerine teklif göndermezse, ön sözleşmenin öngördüğü yükümlülükler sona erer. bu anlaşmayı yapmak için. Bu nedenle, ön sözleşme taraflarından birinin, asıl sözleşmenin imzalanacağı tarihi, yeri ve saati diğer tarafa önceden yazılı olarak bildirmesi gerekir.

3. Mevduatın kaderi. Genellikle, bir ön sözleşme belirli bir miktarın transferi ile ilişkilendirilir. Çoğu zaman, alıcı ve satıcı, bir dairenin satışı için depozito sağlayan bir ön sözleşme imzalar. Dairenin alıcısı, niyetini teyit ederek (yani bir satış sözleşmesi yapmak için) satıcıya bir depozito aktarır. Alıcının satış sözleşmesi yapma konusunda fikrini değiştirmesi halinde teminatın satıcıda kaldığı anlaşılmaktadır. Satıcı fikrini değiştirirse, alıcıya depozito miktarının iki katını ödemeyi taahhüt eder. Ancak şu anda, ön sözleşmelerde mevduata ilişkin kuralların uygulanmasına ilişkin adli uygulama belirsizdir: mahkemeler genellikle geçersiz öğelerön anlaşma kapsamındaki ödemeler karşılığında bir tarafın diğerine depozito olarak bir miktar para aktardığı ön anlaşma. Çıkış yolu, ayrı bir ön anlaşma ve ayrı bir mevduat anlaşması yapmaktır.

Burada da bir incelik var: miktar ya minimum düzeyde olmalı ki ayrılması çok üzücü değil ya da kararlaştırılan fiyatın yarısından fazlası olmalıdır. Çünkü içinde bir makale var. Medeni Kanun bedelin yarısından fazlası ödenirse satıcının malı geri isteme hakkı olmayıp, sadece kalan kısmını talep etme hakkı vardır.

o ne olmalı

Konudaki tarih Bir Moskovalı neredeyse apartman dolandırıcılarının kurbanı oldu. Kendine üç odalı bir daire buldu, bir aylık bir ön sözleşme imzaladı, depozitonun büyüklüğünü belirtti (maliyetin% 5'ini istediler) ve "odnushka" sını satmak için aynı acenteye döndü. Bundan sonra rahatladı: sonuçta, depozito sağlam - satıcı reddetmemeli ve dairesi iyi bir bölgede ve mükemmel durumda, yani. hızlı satacak. Orada değildi! Bir aydır ajans aramadı, alıcılar gelmedi. Ve anlaşmaya bir hafta kaldı ... Daha sonra, "üç ruble" satıcısının acenteyle işbirliği içinde olduğu ortaya çıktı. Tek odalı bir daire satmadan kızın üç odalı bir daire almayacağını biliyorlardı. Bu, depozitonun "üç ruble" satıcısında kalacağı anlamına gelir. Ve miktar sağlam ... Kaç saf insanın bu yem için "düştüğü" ve depozitolarını kaybettiği bilinmiyor, ancak kız dairesi için üç gün içinde bağımsız olarak bir alıcı bulabildi (şanslı!) Ve anlaşma geçti.

İnternetten örnek bir ön sözleşme indirebilir ve bunu kendiniz "düzeltebilirsiniz". Bununla birlikte, bir ön sözleşme, yalnızca temel koşullar içinde açıkça belirtilmişse yasaldır.

1. Pasaport verileri olan kişilerin soyadları, adları, soyadları, adres ve ikamet yerini gösteren. Karşı taraf pasaportu göstermeyi reddederse (kaybolur, sadece nüshaları bulunur, vb.), avukatlar uyarır: ön sözleşmeyi imzalamayın!

2. Mülkün kendisiyle ilgili doğru veriler: adres, binanın kat sayısı, kat, oda sayısı, alan ve ayrıca devlet hakları tescil belgesi ve tapu belgesi.

3. Özellik değeri. Sözleşmede belirlenen fiyat, konutun devredildiği fiyat olacaktır (miktarı parantez içindeki kelimelerle “deşifre etmeyi” unutmayın). Aynı zamanda, fiyatın nihai olduğunu ve değiştirilemeyeceğini, satıcının sözleşmede belirtilen bedel dışında başka meblağları alıcıdan talep etme hakkının bulunmadığını belirtmek önemlidir. Bu, gasp eden satıcıya karşı koruma sağlayacaktır. ek fonlarörneğin bir mülkiyet sertifikası almak veya kanunen zaten gerekli olan diğer işlemler için.

4. Para hakkında bilgi. Alıcı (gelecekteki yükümlülüklerin yerine getirilmesi için teminat olarak) bir ön anlaşma kapsamında belirli bir miktar parayı transfer ederse, taraflar transfer edilenin kaderini belirlemelidir. toplam para. Bu, alıcıya alınan fonların iade edilmesi, satıcıdan ayrılma, konut maliyetinin mahsup edilmesi vb.

5. Son tarih bu anlaşma, yani taraflar ana sözleşmeyi akdetmek niyetinde olduklarında. Böyle bir süre belirlenmemişse, ana sözleşme, ön sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren bir yıl içinde akdedilir.

Bu gereklilikler karşılanırsa, ön sözleşme geçerlidir. İlk üç noktadan biri yanlışsa, sözleşme geçersiz sayılabilir.

Kanun lafzına göre, sözleşmenin noter ile tasdik edilmesi arzu edilir. Paraya mal olur, ancak gönül rahatlığı ve geleceğe güven çok daha değerlidir. Bu arada, tüm belgeleri (pasaportlar, konut belgeleri) kontrol edecek ve teminat tutarının transferine tanık olacaktır.

Her bir taraf, işleme kadar sözleşmenin bir kopyasını saklar. Ana sözleşme imzalandıktan sonra tüm nüshalar imha edilir.

Elena Şevtsova

Makale, Bilimler Akademisi "Pearl-Realty" avukatı Eduard Shalin'in katılımıyla hazırlandı.

Fotoğraf bankası çizimi "Lori"