Kira sözleşmesinin tescil edilmemesinden sorumluluk. Gayrimenkul kiralama sözleşmesi kaydetme sorunları. Kayıt ne zaman gereklidir?

Bir kira sözleşmesinin yapılması alışılmadık bir durum değildir. devlet kaydı, kayıtlı değildi. Sanat uyarınca. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 165'i, noter tasdik formuna uyulmaması ve kanunla belirlenen hallerde, işlemin devlet tescili gerekliliği geçersizliğini gerektirir. Böyle bir işlem geçersiz sayılır. Ancak, s. 2 yemek kaşığı. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 651'i, en az bir yıllık bir süre için akdedilen bir bina veya yapı için bir kira sözleşmesinin devlet kaydına tabi olduğunu ve tescil anından itibaren yapılmış sayıldığını öngörmektedir. Buna göre, Sanat uyarınca devlet kaydına tabi olan kira sözleşmelerinin tescil edilmemesi. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 651'i, sözleşmenin geçerliliğini değil, akdedilmesini etkiler. Ek olarak, dikkate alınmalıdır ki sonuçlanmamış sözleşme geçersiz olamaz. 07.05.2013 tarihli Federal Yasa ile Rusya Federasyonu Medeni Kanununda yapılan değişikliklerle bağlantılı olarak N 100-FZ, ed. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 165'i, zorunlu devlet kaydını geçmemiş bir işlemin geçersizliğine (önemsizliğine) ilişkin hükümleri hariç tutar. Böylece, kira sözleşmesinin hükümsüzlük ve hükümsüzlük oranı konusu yasama düzeyinde çözülmüştür. Bu değişiklikler 01.09.2013 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Kiraya verenin, sözleşmeyi imzaladıktan sonra, ancak devlet tescilinden önce, kiralanan mülkü üçüncü bir tarafa devretme olasılığı hakkında, Madde 2'ye bakınız. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 607'si.

1 Haziran 2015 tarihinde, Sanatın 3. paragrafında yapılan değişiklikler. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 433'ü. Onlara göre, kanunla aksi belirtilmedikçe, devlet tesciline tabi bir sözleşme, tescil anından itibaren üçüncü kişiler için yapılmış sayılır. Yukarıdaki sonuçlar ve adli uygulama, benzer içeriğe sahip normların bulunmadığı Rusya Federasyonu Medeni Kanununun önceki baskısına dayanmaktadır.

12.1. Sonuç adli uygulama: Taraflarca akdedilmiş ancak tescil edilmemiş, usulüne göre akdedilmiş bir kira sözleşmesinin tarafları, üstlendikleri tüm yükümlülükleri yerine getirmekle yükümlü olup, sözleşmeyi keyfi olarak değiştiremez ve sebepsiz zenginleşmenin iadesini talep edemezler.

Not: Devlet tesciline tabi olan ancak tescil edilmemiş olan kira sözleşmesinin, kiralanan mülkün mülkiyetinin devrinden sonra yürürlükte kalıp kalmadığı konusunda, eğer yeni sahibi, mülk edinirken böyle bir anlaşmanın varlığından haberdardı (Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 25 Şubat 2014 tarihli Bilgilendirme Mektubu N 165), bkz. s. 4.1 Malzemeler Sanat. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 617'si.

Arbitraj uygulaması:

Adı geçen anlaşma, mülkün kullanım koşullarının ihlali nedeniyle bir ceza öngörüyorsa, borçludan tahsilata tabidir ... "

12.2. Yargı uygulamasından çıkan sonuç: Kira sözleşmesi devlet tescilini geçmediyse, mülkü böyle bir sözleşmeye dayanarak kullanan kişi, üçüncü şahısların haklarına aykırı olabilecek haklara sahip değildir (örneğin, önceden bir sözleşme yapma hakkı) yeni dönem, kiraya vereni değiştirirken sözleşmeyi yürürlükte tutmak için).

Not: Devlet tesciline tabi olan ancak tescil edilmemiş bir kira sözleşmesinin, kiralanan mülkün mülkiyetinin devrinden sonra yürürlükte kalıp kalmadığı konusunda, yeni malikin mülkü satın alırken böyle bir sözleşmenin varlığından haberdar olması durumunda, bkz. 4.1 Malzemeler Sanat. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 617'si.

Arbitraj uygulaması:

17 Kasım 2011 tarihli Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Genel Kurulu Kararı N 73 (25 Ocak 2013'te değiştirildiği şekliyle) "Kuralların Uygulanmasında Bazı Hususlar Üzerine Medeni Kanun Rusya Federasyonu kira sözleşmesi hakkında

"...14. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 609. maddesinin 2. fıkrasına göre, kira sözleşmesi Emlak yasalarca aksi belirtilmedikçe, devlet kaydına tabidir.

Taraflar, yukarıdaki hüküm uyarınca devlet tesciline tabi olan ancak tescil edilmemiş kira sözleşmesinin tüm esaslı şartları üzerinde gerekli biçimde anlaşmaya varmışlarsa, aralarındaki ihtilafları incelerken, mahkemeler aşağıdakilerden hareket etmelidir.

Mahkemeler, malikin kullanım için mülkü devrettiğini ve başka bir kişinin bunu herhangi bir görüş bildirmeden kabul ettiğini tespit ederse, mülkün kullanımına ilişkin ödeme miktarı ve diğer kullanım koşulları konusunda taraflarca bir anlaşmaya varılmış ve bunlar tarafından akdedilmiştir. o zaman bu durumda, taraflardan biri tarafından keyfi olarak değiştirilemeyecek bir yükümlülükle onları bağladığı akılda tutulmalıdır (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 310. Maddesi) ve mahkemenin başvurması için hiçbir gerekçe yoktur. bu Kanunun 1102, 1105 inci maddeleri hükümleri. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 309. Maddesi uyarınca, mülkün kullanımı, böyle bir anlaşmaya taraf olanların üstlendiği yükümlülüklere uygun olarak yapılmalı ve ödenmelidir.

Söz konusu sözleşme, mülkün kullanım koşullarının ihlali nedeniyle bir ceza öngörüyorsa, borçludan tahsile tabidir.

Aynı zamanda, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 308. Maddesi uyarınca, devlet kaydını geçmemiş bir kira sözleşmesi kapsamında mülkü kullanan bir kişiye verilen haklara üçüncü şahıslar tarafından karşı çıkılamaz. Özellikle, böyle bir kişinin sahip olmadığı öncelik hakkı yeni bir dönem için bir anlaşma yapmak (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 621. Maddesinin 1. fıkrası) ve Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 617. Bir sözleşmeye dayanarak kullanılmak üzere devredilen bir taşınmazı edinen taraf…”

Adli Uygulama Rehberi. Kira. Genel hükümler (ConsultantPlus)

12.3. Yargı uygulamasından çıkan sonuç: Devlet tesciline tabi bir kira sözleşmesi, bunun yokluğunda sonuçlandırılmaz.

Not: sp uyarınca. 8 sanat. 2 Federal yasa 30 Aralık 2012 tarihli N 302-FZ "Rusya Federasyonu Medeni Kanununun Birinci Kısmının 1, 2, 3 ve 4. Bölümlerinde Değişiklikler Üzerine" (bundan böyle - Kanun N 302-FZ), 1 Mart'ta yürürlüğe girdi , 2013, gayrimenkul işlemlerinin devlet tesciline ilişkin kurallar, Art. Sanat. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 609 ve 651'i, 1 Mart 2013 tarihinden sonra yapılan sözleşmeler için geçerli değildir.

Ancak, Art. 4 Mart 2013 tarih ve 21-FZ sayılı Federal Yasanın 3'ü "Belirli Değişiklikler Hakkında yasama işlemleri Rusya Federasyonu Kanunu'nun 609.651 sayılı Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 609.651. maddesi, Rusya Federasyonu'nun yasama işlemlerinin belirli hükümlerinin geçersiz kılınması, 302-FZ sayılı Kanun'un 2. maddesinin 8. paragrafında belirtilen listeden çıkarıldı. , bir yıl ve daha uzun süreli akdedilen gayrimenkul kira sözleşmelerinin devlet tescili yenilendi. Söz konusu Kanun 4 Mart 2013 tarihinde yürürlüğe girdi.

Soru, 2 ve 3 Mart 2013 tarihlerinde imzalanmışlarsa, bu tür anlaşmaların devlet tescili olmamasının sonuçları hakkında ortaya çıkıyor. Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi'nin Kasım tarihli Genel Kurulu Kararı'nın 27. paragrafında çözüldü. 17, 2011 N 73 "Rusya Federasyonu Medeni Kanunu Kurallarının Kira Sözleşmesine Uygulanmasında Bazı Hususlar Üzerine" . İçinde belirtilen pozisyona uygun olarak, mahkemeler bu sözleşmelerle ilgili olarak Sanatta yer alan açıklamaları uygulamalıdır. Bu Kararnamenin 14. Özellikle, kiracının yeni bir dönem için sözleşme yapma konusunda önleyici bir hakkı olmadığını belirtir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 1. maddesi, 621. maddesi). Ayrıca, bir sözleşmeye dayanarak kullanılmak üzere devredilen bir taşınmazı edinen üçüncü bir kişi ile kendisi arasındaki ilişki, Sanat için geçerli değildir. 1 inci. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 617'si.

Bu tür bir kayda tabi bir kira sözleşmesinin devlet kaydının olmamasının yasal sonuçları konusunda, Madde 12.1'e bakınız. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 609'u.

Mahkemeler, tescilsiz bir kira sözleşmesinin taraflarını bir yükümlülük altına soktuğunu belirterek, bunun sonucuna işaret edebilir.

Arbitraj uygulaması:

Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 16 Şubat 2001 tarihli N 59 tarihli bilgi mektubu

"...7. Devlet kaydının olmaması durumunda gayrimenkul kira sözleşmesi akdedilmez. Böyle bir anlaşmanın taraflarından biri devlet tescilinden kaçınırsa, diğer taraf Maddenin 3. fıkrası uyarınca hak kazanır. Medeni Kanun'un 165'i, sözleşmeyi tescil yükümlülüğü için talepte bulunma ..."

Adli Uygulama Rehberi. Kira. Genel hükümler (ConsultantPlus)

12.4. Yargı uygulamasından çıkan sonuç: Devlet tescilini geçmemiş bir yıl veya daha uzun süreli bir kira sözleşmesinin, taraflar daha sonra ek bir sözleşme ile kira sözleşmesinin süresini daha az olarak ayarlayarak değiştirirse, akdedilmiş sayılır. bir yıldan fazla, mahkemelerin iki pozisyonu vardır.

pozisyon 1. Bir yıl veya daha uzun bir süre için bir kira sözleşmesi devlet tescilini geçmediyse ve daha sonra taraflar ek bir anlaşma ile kira sözleşmesinin süresini bir yıldan daha az bir süre için değiştirerek değiştirmişlerse, böyle bir anlaşma hala yapılmamış sayılır. .

Not:

Arbitraj uygulaması:

N A50-23758 / 2009 durumunda 23 Mart 2010 tarihli N F09-1742 / 10-C3 tarihli Ural Bölgesi Federal Antimonopoly Hizmeti Kararnamesi

"... Yargıtay şikayetinde, girişimci, temyiz mahkemesinin sonuçları ile davanın fiili koşulları arasındaki tutarsızlığa atıfta bulunarak, temyiz mahkemesinin kararının iptalini istemektedir. Davacıya göre, sonuç mahkeme Temyiz Mahkemesi davacı ile Cinderella Limited Liability Company (bundan sonra üçüncü bir taraf olan Cinderella Company olarak anılacaktır) arasında akdedilen 1 Nisan 2008 tarihli bir kira sözleşmesinin yapılmaması hatalıdır ve yürürlükteki yasalara uygun değildir. Girişimci, Sanat hükümlerinin olduğuna dikkat çekiyor. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 450, 451, 452, 453'ü, tarafların mutabakatı ile, devlet tescilinin yapıldığı sözleşme için yeni bir dönem oluşturan değişiklikler de dahil olmak üzere, devlet tescilinden önce sözleşmede değişiklik yapılmasını yasaklamaz. gerekli değil.

Davanın materyallerinden şu şekilde, 1 Nisan 2008'de Külkedisi şirketi (ev sahibi) ve girişimci (kiracı), ev sahibinin sağladığı ve kiracının geçici kullanım için bir odayı kabul ettiği bir gayrimenkul kiralama sözleşmesi imzaladı. toplam alanı 165 m2'dir. m, şu adreste bulunur: Berezniki, st. Gagarina, ö. 1.

Sanatın 2. paragrafına göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 651'i, bir bina veya yapı için en az bir yıl süreyle akdedilen bir kira sözleşmesi devlet kaydına tabidir ve bu tescil anından itibaren yapılmış sayılır.

04/01/2008 tarihli kira sözleşmesinin süresinin 04/01/2008 tarihinden 31/31/2009 tarihine kadar taraflarca belirlendiğini tespit ederek, bu anlaşma kanunla belirlenen usule uygun olarak tescil edilmemişse, mahkemeler söz konusu sözleşmeyi makul bir şekilde akdedilmemiş olarak kabul etmiştir.

Aynı zamanda, temyiz mahkemesi, Sanatın 1. paragrafına göre not eder. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 651'i, bir bina veya yapı için bir kira sözleşmesi, taraflarca imzalanan bir belge düzenlenerek yazılı olarak sonuçlandırılır (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 2. maddesi, 434. maddesi).

Bu nedenle, kanunun doğrudan göstergesi olması nedeniyle, bina kira sözleşmesinin taraflarca imzalanmış tek bir belge şeklinde düzenlenmesi gerekmektedir.

Bu şartlar altında, temyiz mahkemesi, girişimci ve Külkedisi şirketi tarafından imzalanan kira sözleşmesinin geçerlilik koşulunu değiştiren 17 Nisan 2008 tarihli ek sözleşmeyi yasal olarak dikkate almamıştır ... "

Konum 2. Bir yıl veya daha uzun bir süre için bir kira sözleşmesi devlet tescilini geçmediyse ve daha sonra taraflar ek bir anlaşma ile sözleşmenin süresini bir yıldan daha az bir süre için değiştirerek değiştirirlerse, sözleşme şu kişiler için yapılmış sayılır: ek sözleşmede belirtilen süre.

Not: Sanatın 8. paragrafına göre. 30 Aralık 2012 tarihli Federal Kanunun 2'si N 302-FZ "Rusya Federasyonu Medeni Kanununun Birinci Kısmının 1, 2, 3 ve 4. Bölümlerinde Değişiklikler Hakkında" (bundan sonra - Kanun N 302-FZ), 1 Mart 2013 tarihinde yürürlüğe girmiştir. , Sanatta yer alan gayrimenkul ile yapılan işlemlerin devlet tesciline ilişkin kurallar. Sanat. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 609 ve 651'i, 1 Mart 2013 tarihinden sonra yapılan sözleşmeler için geçerli değildir.

Ancak, Art. 04.03.2013 N 21-FZ Federal Yasasının 3'ü "Rusya Federasyonu'nun Bazı Yasama İşlemlerinde Değişiklik Yapılmasına ve Rusya Federasyonu Yasama İşlemlerinin Bazı Hükümlerinin Geçersiz Olarak Tanınmasına Dair" Art. Sanat. Sanatın 8. paragrafında verilen listeden Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 609, 651. Kanun N 302-FZ'nin 2'si. Bu kapsamda, bir yıl ve daha uzun süreli olarak akdedilen gayrimenkul kira sözleşmelerinin devlet tesciline yeniden başlanır. Bu Kanun 4 Mart 2013 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Soru, 2 ve 3 Mart 2013 tarihlerinde imzalanmışlarsa, bu tür anlaşmaların devlet tescili olmamasının sonuçları hakkında ortaya çıkıyor. Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Genel Kurulu'nun Kasım tarihli Kararının 27. paragrafında çözüldü. 17, 2011 N 73 "Rusya Federasyonu Medeni Kanunu Kurallarının Bir Kira Sözleşmesine Uygulanmasına İlişkin Bazı Konular Üzerine ". İçinde belirtilen pozisyona uygun olarak, mahkemeler bu sözleşmelerle ilgili olarak bu Kararın 14. paragrafında yer alan açıklamaları uygulamalıdır. Özellikle, kiracının yeni bir dönem için sözleşme yapma konusunda önleyici bir hakkı olmadığını belirtir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 1. maddesi, 621. maddesi). Ek olarak, Sanatın 1. paragrafı. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 617'si.

Arbitraj uygulaması:

25 Ekim 2010 tarihli Ural Bölgesi Federal Antimonopoly Hizmeti Kararnamesi N A50-6727 / 2010 durumunda N F09-8797 / 10-C6

"... Aynı zamanda, kira sözleşmesinin reddine ilişkin ihtar anından itibaren üç aylık süre dolmadan, aynı taraflar 10.01.2007 N 1825-07 tarih ve tarihinden itibaren geçerli olan bir kira sözleşmesi akdetmişlerdir. 01.12.01.12.2006 tarihli yayınlar.

Aynı zamanda, ilk derece mahkemesi tarafından tespit edildiği üzere, başvurucu, 06.06.2007 tarihinde taraflarca imzalanan 10.01 tarihli tesisin kira sözleşmesine ilişkin 1 No.lu değişikliği dava dosyasına sunmuştur. /2006 - 28/11/2007, yani bir yıldan az.

İlk derece mahkemesi, bir yıldan az bir süre için akdedilmiş olan söz konusu sözleşmenin zorunlu devlet tescilinin gerekli olmadığını dikkate alarak, söz konusu sözleşmenin ihtilaflı dönemde akdedildiği ve ilişkileri düzenlediği sonucuna varmıştır.

İlk derece mahkemesinin kararını bozan ve belirtilen şartları yerine getirmeyi reddeden temyiz mahkemesi, girişimci Kalaşnikof Yew.The. 159-FZ sayılı Federal Yasa hükümlerine göre, başvuru sahibinin geçici olarak kullanımında olması nedeniyle, kiralanan mülk edinme tarihinden önce iki yıldan daha az bir süre önce sahip olduğu bir konu değildir. anılan Kanunun yürürlüğe girmesiyle, 10.01.2007 N 1825-07I tarihli kira sözleşmesi devlet tescilinin olmaması nedeniyle akdedilmemiştir, geçerlilik süresi bakımından akdedilmemiş sözleşmede 06.06.2007 tarihli değişiklikler N 1 yok yasal güç ve hukuki sonuçları yoktur.

Ancak, sözleşmenin akdedilmemesine ilişkin yukarıdaki sonuca varan temyiz mahkemesi, hangi hukuk kurallarının tarafların kira sözleşmesini geçerlilik süresi boyunca değiştirme iradesine aykırı olduğunu belirtmemiştir.

Sanat uyarınca. Devlet tesciline tabi Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 609, 651'i, en az bir yıllık bir süre için akdedilen bir gayrimenkul kiralama sözleşmesidir.

21 Temmuz 1997 tarihli N 122-FZ "Gayrimenkul Haklarının Devlet Tescili ve Bununla İlgili İşlemler Hakkında" Federal Yasası ve kira ilişkilerini düzenleyen medeni hukuk düzenlemelerinin bir kira sözleşmesinin geçerli olduğu süre sınırlarını belirlemediği dikkate alındığında tescile tabidir, ancak aynı zamanda tarafların tescilinden önceki dönemde sözleşme şartlarını değiştirme yasağı, temyiz mahkemesinin 06/06/2007 N 1 değişikliklerinin 01 sözleşmesine tanınmasına ilişkin sonuçlandırılması /10/2007 N 1825-07 Ve geçerlilik süresi bakımından hükümsüz ve geçersiz olarak doğru kabul edilemez.

Böylece, belirtilen kira sözleşmesi, üzerinde yapılan değişiklikler dikkate alınarak, bir yıldan daha kısa bir süre için akdedilmiş, zorunlu devlet tescili gerektirmemiş ve tarafların kiralanan mal ile ilgili olarak sözleşme süresi boyunca ilişkilerini düzenlemiştir. geçerliliği.

Yukarıdakiler ışığında, Onyedinci Tahkim Mahkemesi'nin kararı iptal edilebilir (Rusya Federasyonu Tahkim Usul Kanunu'nun 288. maddesinin 2. kısmı), ilk derece mahkemesinin kararı - onaylanacak .. . "

12.5. Yargı uygulamasından çıkan sonuç: Bir yıl veya daha uzun süreli bir kira sözleşmesi devlet tescilini geçmediyse ve daha sonra taraflar ek bir sözleşmeyle kira sözleşmesinin süresini belirsiz bir süre için akdedildiğini belirterek değiştirmişlerse, böyle bir sözleşme hala sonuçlanmamış sayılır.

Soru, 2 ve 3 Mart 2013 tarihlerinde imzalanmışlarsa, bu tür anlaşmaların devlet tescili olmamasının sonuçları hakkında ortaya çıkıyor. Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Genel Kurulu'nun Kasım tarihli Kararının 27. paragrafında çözüldü. 17, 2011 N 73 "Rusya Federasyonu Medeni Kanunu Kurallarının Bir Kira Sözleşmesine Uygulanmasına İlişkin Bazı Konular Üzerine ". İçinde belirtilen pozisyona uygun olarak, mahkemeler bu sözleşmelerle ilgili olarak bu Kararın 14. paragrafında yer alan açıklamaları uygulamalıdır. Özellikle, kiracının yeni bir dönem için sözleşme yapma konusunda önleyici bir hakkı olmadığını belirtir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 1. maddesi, 621. maddesi). Ek olarak, Sanatın 1. paragrafı. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 617'si.

Arbitraj uygulaması:

N A43-19065 / 2010 durumunda 18 Mart 2011 tarihli Volga-Vyatka Bölgesi Federal Antimonopoly Hizmeti Kararnamesi

"... Bölge İdaresi (kiraya veren) ve Şirket (kiracı), "Nijniy Novgorod Bölgesi Tek Müşteri Departmanı" belediye üniter girişiminin (bakiye sahibi) katılımıyla 04.08.2004 tarihli bir kira sözleşmesi imzaladı. N 01-01 / 0186, 114.2 alana sahip, adı geçen binaların metrekare bitki stüdyosu ve çiçekçi dükkanı olarak kullanım için.

Sözleşmenin 1.2 paragrafında, geçerlilik süresi 06/01/2004 ile 07/16/2008 arasında belirlenmiştir.

04.08.2004 tarihli kira sözleşmesine 25.04.2008 tarihli ek sözleşme ile söz konusu sözleşmenin süresiz olarak akdedildiği tespit edilmiştir.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 651. maddesinin 2. fıkrasına göre, bir bina veya yapı için en az bir yıl süreyle akdedilen bir kira sözleşmesi devlet tesciline tabidir ve bu tescil anından itibaren yapılmış sayılır.

Mahkeme, 04.08.2004 N 01-01/0186 tarihli bir yıldan fazla bir süre için kira sözleşmesinin kanunun öngördüğü şekilde devlet tescilini geçmediğini, bu nedenle sonuçlandırılmadığını tespit etti ve davalı itiraz etmedi.

İlk derece mahkemesinin, 08/04/2004 tarihli kira sözleşmesine ek bir sözleşmenin akdedilmesinden sonra, karşı tarafların 04/25/2008 tarihinden itibaren adı geçen mülkün kiralanması için sözleşme ilişkisine sahip olduklarına dair vardığı sonuç hatalıdır, çünkü Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 453 (2. paragraf), 433 (3. paragraf) ve 651 (2. paragraf) kurallarına göre, anlaşma, sırasıyla devlet tescili için (karşılanmayan) gerekliliğe tabidir. yasal güç vermek için. Bu durum, yukarıda belirtilenler nedeniyle mevcut davada yanlış bir karar alınmasına yol açmamıştır ... "

12.6. Yargı uygulamasından çıkan sonuç: Kira sözleşmesinin, ev sahibinin kusuru nedeniyle devlet tescilinin olmaması nedeniyle akdedilmemiş olarak tanınması, sözleşmede belirtilen kira süresi sona ermemişse, kiracının mülkü serbest bırakması için bir temel oluşturmaz.

Soru, 2 ve 3 Mart 2013 tarihlerinde imzalanmışlarsa, bu tür anlaşmaların devlet tescili olmamasının sonuçları hakkında ortaya çıkıyor. Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Genel Kurulu'nun Kasım tarihli Kararının 27. paragrafında çözüldü. 17, 2011 N 73 "Rusya Federasyonu Medeni Kanunu Kurallarının Bir Kira Sözleşmesine Uygulanmasına İlişkin Bazı Konular Üzerine ". İçinde belirtilen pozisyona uygun olarak, mahkemeler bu sözleşmelerle ilgili olarak bu Kararın 14. paragrafında yer alan açıklamaları uygulamalıdır. Özellikle, kiracının yeni bir dönem için sözleşme yapma konusunda önleyici bir hakkı olmadığını belirtir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 1. maddesi, 621. maddesi). Ek olarak, Sanatın 1. paragrafı. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 617'si.

Arbitraj uygulaması:

N A01-776 / 2009 davasında 15 Mart 2010 tarihli Kuzey Kafkasya Bölgesi Federal Antitekel Hizmeti Kararnamesi

"... Asliye ve istinaf mahkemeleri tarafından girişimcinin başvurusuna istinaden 12.05.12.05 tarihli idare başkanı kararı ile kurulan dava dosyasından aşağıdaki gibidir. Balık yetiştiriciliği için "tarım arazisi" kategorisine ait 2.4 hektar Anılan kararın 3. paragrafına göre, davalı, kira sözleşmesini imzaladıktan sonra 15.08.2005 tarihinden önce devlet tescil dairesine kaydettirmekle yükümlüdür. Takhtamukaysky bölgesinde Adigey Cumhuriyeti Federal Kayıt Servisi.

14 Temmuz 2005 tarihinde davacı ve davalı bir kira sözleşmesine girmiştir. arsa N 114 (bundan böyle kira sözleşmesi olarak anılacaktır) 49 yıllık bir süre için. Madde 4.4.5 söz konusu anlaşma müteşebbis, sözleşmeyi imzaladıktan ve sözleşmede değişiklik yaptıktan sonra devlet tescilini yapmakla yükümlü olduğu hükme bağlanmıştır. Belirlenen süre içinde devlet tescilinin olmaması durumunda, sözleşmenin yapılmadığı kabul edildi ve devredilen arsa haciz konusu oldu.

Doyurucu iddia kira sözleşmesinin yapılmadığını kabul etmek ve tartışmalı arsanın serbest bırakılmasını talep etmeyi reddetmek üzerine mahkemeler, taraflar arasında gelişen ve Kanunun 34. Bölümünün normlarının geçerli olduğu kira ilişkilerinden hareket etti.

Kanun'un 609. maddesinin 2. fıkrasına göre, kanunda aksi öngörülmedikçe, bir gayrimenkul kiralama sözleşmesi devlet tesciline tabidir. Madde 25 Arazi Kodu Arazi Kanunu'nun 3. ve 4. bölümlerinde öngörülen arsa haklarının medeni hukuk, federal yasalar tarafından belirlenen gerekçelerle ortaya çıktığını ve Federal Yasa No. uyarınca devlet kaydına tabi olduğunu sağlar. gayrimenkul ve onunla yapılan işlemler" (bundan sonra - Kanun N 122-FZ olarak anılacaktır).

Dava dosyasında kira sözleşmesinin devlet tarafından tescil edildiğine dair bir delil bulunmadığından, mahkemeler sözleşmenin sonuçlanmadığı konusunda doğru kanaate varmışlardır.

Mahkeme, 14.07.2005 tarihli devir-kabul belgesine dayanarak arsanın davalıya devredildiğini tespit etti. Belirtilen arsa için kira, girişimci tarafından ödenir. dolu ve sözleşmede belirtilen süre içinde. Davalının açıklamalarından davacının N 669 sayılı kararla iptali ile bağlantılı olarak kira sözleşmesini tescil edemeyeceği anlaşılmaktadır. İdarenin eylemleri davalı tarafından mahkemeye temyiz edilmiştir.

122-FZ sayılı Kanun'un 26. Maddesi, sözleşmenin taraflarından birinin devlet tescilinden kaçması durumunda, diğer tarafın, Kanunun 165. sözleşmeyi kaydedin.

İÇİNDE bu durum ihtilaflı sözleşme kapsamındaki taraflar, tescil için tescil makamına başvurma hakkına sahiptir. tartışmalı sözleşme geçerlilik süresinin sona erme tarihine kadar, ayrıca devlet kaydının reddine, ev sahibinin veya kiracının bir arsa için kira sözleşmesi kaydetmekten kaçınmasına itiraz etme hakkı.

Kiralama süresi dikkate alınarak kira sözleşmesinin tescil edilebilme imkanı kaybolmadığından, mahkemeler idare tarafından kendisine devredilen arsanın girişimcisinden erken talep edilmesi hakkında makul bir sonuca vardı ... "

12.7. Yargı uygulamasından çıkan sonuç: Kira sözleşmesinde bir yıldan az bir süre için değişiklik yapılırsa ve sözleşmenin süresi bir yıldan fazla olarak belirlenirse, ancak daha sonra sözleşme kaydedilmemişse, yeni sözleşme akdedilmemiş sayılır ve önceki sözleşme akdedilmemiş sayılır. sözleşme (edisyon) süresiz olarak yenilenir.

Soru, 2 ve 3 Mart 2013 tarihlerinde imzalanmışlarsa, bu tür anlaşmaların devlet tescili olmamasının sonuçları hakkında ortaya çıkıyor. Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Genel Kurulu'nun Kasım tarihli Kararının 27. paragrafında çözüldü. 17, 2011 N 73 "Rusya Federasyonu Medeni Kanunu Kurallarının Bir Kira Sözleşmesine Uygulanmasına İlişkin Bazı Konular Üzerine ". İçinde belirtilen pozisyona uygun olarak, mahkemeler bu sözleşmelerle ilgili olarak bu Kararın 14. paragrafında yer alan açıklamaları uygulamalıdır. Özellikle, kiracının yeni bir dönem için sözleşme yapma konusunda önleyici bir hakkı olmadığını belirtir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 1. maddesi, 621. maddesi). Ek olarak, Sanatın 1. paragrafı. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 617'si.

Arbitraj uygulaması:

N A55-31126 / 2009 durumunda 16 Haziran 2010 tarihli Volga Bölgesi Federal Antimonopoly Hizmeti Kararnamesi

“... Davalı, davacı ile 1996 yılından beri Syzran şehrinde 34 Gogol St. adresinde bulunan binalar için 01.01.

Taraflar arasında N A55-2325/2008 sayılı davada 07/01/2008 tarihli mahkeme kararı ile 01/01/2007 N 00968 tarihli kira sözleşmesinin akdedilmesinden sonra ortaya çıkan sözleşme öncesi uyuşmazlık çözümlenmiştir. 07/01/2011.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 609. maddesine göre, en az bir yıllık bir süre için akdedilen bir gayrimenkul kiralama sözleşmesi devlet kaydına tabidir.

Davacı ile davalı arasında 01/01/2007 tarihinde imzalanan kira sözleşmesinin geçerlilik süresi bir yıldan fazla olmakla birlikte kanunun öngördüğü şekilde taraflar tescil etmemiş ve bu nedenle sözleşme taraflarca tanınmıştır. mahkeme sonuçlanmadı.

Yukarıdakilere dayanarak mahkeme, taraflar arasında Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 621. Maddesi uyarınca süresiz olarak yenilenen 01.01.2007 N 00968 tarihli sözleşmenin işlemeye devam ettiği sonucuna varmıştır. .

Çözüm Tahkim Mahkemesi Samara Bölgesi'nin 29 Aralık 2009 tarihli N A55-31126/2009 sayılı davadaki 12 Nisan 2010 tarihli Yargıtay Onbirinci Tahkim Mahkemesi kararı değişmeden kalmış, temyiz itirazı karşılanmamıştır...”

12.8. Yargı uygulamasından çıkan sonuç: En az bir yıllık bir süre için akdedilmiş bir bina veya yapı için kira sözleşmesinin tescil edilmemiş olması, kiracıyı kira hakkından mahrum etmez. adli koruma.

Arbitraj uygulaması:

Tanım Anayasa Mahkemesi 05.07.2001 N 154-O tarihli RF

"... En az bir yıllık bir süre için akdedilen bir bina veya yapı için bir kira sözleşmesinin devlet tescili zorunlu olmasına rağmen, bu yasal hükümler anlamında yokluğu, kendi başına başvuru sahibini mahrum bırakmaz. adli koruma hakkı: iddialarını desteklemek için, CJSC SEVENT "sözleşmenin devlet tescilinin imkansızlığını ve ayrıca bu amaçlar için kendisi tarafından hangi eylemlerin gerçekleştirildiğini veya mal sahibinin dürüst olmayan davranışını vb. gösteren kanıtlar sağlayabilir. ., şikayete ekli mahkeme kararları ile teyit edilen. .."

Adli Uygulama Rehberi. Kira. Genel Hükümler(Danışman Artı)

Halihazırda, kayıt dışı uzun vadeli (1 yıllık bir süre için) kira sözleşmesinin tanınması ve ek anlaşmalar devlet kaydına bakılmaksızın mahkumlar tarafından kendisine. Bu makale e adanmış yasal nitelik bu tür işlemlerin geçerliliği ve RosReestr'de kira sözleşmesinin devlet kaydı olmamasından kaynaklanan sonuçlara işaret eder.

Hangi işlemler devlet kaydına tabidir?

Sanatın 2. Fıkrası. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 609'u "Gayrimenkul kiralama sözleşmesi, kanunla aksi belirtilmedikçe, devlet kaydına tabidir";
Sanatın 2. Fıkrası. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 651'i “En az bir yıl süreyle akdedilen bir bina veya yapının kira sözleşmesi devlet kaydına tabidir ve bu kayıt anından itibaren yapılmış sayılır”;
Aynı kiralama için birden fazla kiralama Genel ifade Aynı anda ve süre kesintisi olmadan sonuçlanan 1 yıl veya daha fazla, Rosreestr'de devlet kaydına tabi tek bir işleme eşittir (FAS kararı Kuzey Kafkas Bölgesi 31 Mart 2010, dava No. A53-17516/2009).
Bir yıldan kısa süreli, ancak bir önceki ayın son günü sona eren gayrimenkul kiralama sözleşmesi gelecek yıl(yani 01.01.17'den 12.31.17'ye kadar) bir yıla eşittir ve kayda tabidir (Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 11 Ocak 2002 tarih ve 66 sayılı “Genel Bakış” bilgi yazısının 3. maddesi kirayla ilgili uyuşmazlıkların çözümlenmesi uygulaması").
Sanatın 2. Fıkrası. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 164'ü "Kayıtlı bir işlemin koşullarında değişiklik içeren bir işlem, devlet kaydına tabidir."

Tescilsiz Kira Sözleşmesinin Hukuki Sonuçları

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 164. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, kanunun bir işlemin devlet tescilini öngördüğü durumlarda, o zaman hukuki sonuçları işlemler kayıttan sonra gelir. Ancak, Sanatın 3. paragrafına göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 433'ü, devlet tesciline tabi bir anlaşmanın akdedildiği an, kanunla aksi belirtilmedikçe, üçüncü şahıslar için tescil anından itibaren yapılmış sayılır. Mahkemeler bu kuralı, devlet tescilinden geçmemiş kira sözleşmelerinin münhasıran ve doğrudan sözleşmenin Tarafları için hak ve yükümlülükler doğuracağı şekilde yorumlamıştır. Bu nedenle, bir DDA'nın devlet kaydı, sözleşmenin tarafları için zorunlu değildir ve taraflardan hiçbiri, uzun vadeli bir kira sözleşmesinin geçersiz ve hükümsüz olarak tanınması için kayıt eksikliğine dayanamaz. Devlet tescili, sözleşmenin konusu haline gelen mülk üzerinde hak sahibi olabilecek üçüncü şahısları korumayı amaçlamaktadır.

Tescilsiz kira sözleşmelerine ilişkin bu tür adli uygulamanın oluşumu, 17 Kasım 2011 tarih ve 73 sayılı Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Genel Kurulu Kararı ile başlamıştır. Bir Kira Sözleşmesine İlişkin Rusya Federasyonu” (bundan sonra Karar olarak anılacaktır). Kararın 14. maddesi uyarınca, Taraflar, kira sözleşmesinin tüm temel şartları (bireysel olarak belirlenen konu, büyüklük) üzerinde bir anlaşmaya varmışsa, kira), mal sahibi devredilir ve kiracı mülkü kullanım için kabul ederse, mevcut ilişkiler taraflardan biri tarafından keyfi olarak değiştirilemez, ancak sözleşme şartlarına uygun olarak yürütülmeli ve ödenmelidir. Ayrıca, bu pozisyon Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın bilgi mektubunda desteklenmiştir.

Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 25 Şubat 2014 tarihli ve 165 sayılı “Akdedilmemiş sözleşmelerin tanınmasıyla ilgili uyuşmazlıklara ilişkin adli uygulamanın gözden geçirilmesi” tarihli bilgi mektubunun 3. paragrafı uyarınca (bundan sonra - bilgi postası), Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 164, 165. Maddeleri, 433. Maddesinin 3. Fıkrası, 651. Maddesinin 2. Fıkrası anlamında, ilgili üçüncü taraflara fırsat yaratmak için sözleşmenin devlet tescili yapılır. uzun vadeli bir kiralama hakkında bilmek. Gerekli devlet kaydını geçmeyen bir anlaşma, hakları ve çıkarları etkileyebilecek sonuçlara (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 617. Maddesi, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 621. Maddesinin 1. paragrafı) yol açmaz. bir kira sözleşmesinin akdedilmesi ve şartlarının içeriği hakkında bilgisi olmayan üçüncü şahısların. Aynı zamanda, taraflarca imzalanan sözleşmenin şartlarına göre davalı tarafından kullanılması için belirli bir mülk sağlayarak, davacı, uygun şekilde yerine getirilmesi gereken bir yükümlülük (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 310. Maddesi) üstlenir. Taraflara karşı bu yükümlülük, kurallara tabi olacaktır. sivil yasa kira sözleşmesi hakkında. Bu nedenle, bu üçüncü şahısların haklarını etkilemiyorsa, sözleşmede belirtilen kullanım süresinin sonuna kadar davalı, tarafların mutabakatı ile belirlenen bir ücreti ödeyerek mülkü kullanma hakkına sahiptir. Ev sahibi, ancak söz konusu kullanım süresinin sona ermesinden sonra veya tarafların birbirlerine karşı yükümlülüklerinin sona erdiği diğer durumlarda mülkün iadesini talep etme hakkına sahiptir. genel düzen(Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 450. Maddesi). Bir kira sözleşmesinin devlet tesciline ilişkin medeni hukuk kurallarının farklı bir yorumu, tarafların anlaşmaya henüz geçmemiş olan haksız davranışlarına katkıda bulunur. gerekli kayıt, ancak onlar tarafından gerçekleştirilir.

Tescilsiz kira sözleşmesinin tarafları ne kaybeder?

Kira sözleşmesinin devlet tescilinin işlemin geçerliliğini etkilememesine rağmen, yokluğunda aşağıdaki kısıtlamaların ortaya çıkabileceği belirtilmelidir:

Kiracı, kiralanan yeri alt kiraya veremez, çünkü akdedilmemiş bir kira sözleşmesi üçüncü şahıslar için hak ve yükümlülük doğurmaz;
Kiracı, kiralanan varlığın sahibi değiştiğinde kira sözleşmesinin korunmasına başvuramaz (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 617. maddesinin 1. fıkrası geçerli değildir);
Kiracının yeni bir dönem için sözleşme yapma konusunda rüçhan hakkı yoktur (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 621. maddesinin 1. fıkrası geçerli değildir);
Bir arsanın kiralanması durumunda, Kiracının yüklenicisi tarafından bir inşaat / işletmeye alma izninin alınması üzerine, arsa Kiracısının hakları üçüncü şahıslar için doğmadığından, bunların verilmesi reddedilecektir.

sonuçlar

Bu nedenle, kayıtsız kira sözleşmeleri kapsamındaki kiracının haklarına, hem Kiraya Veren (aynı nesne için yeni kiracılar da dahil olmak üzere gerçek lehdarlar) hem de Kiracı (alt kiracı, yüklenici) adına üçüncü taraflara karşı çıkılamaz. ). Kayıt olmaması kiracıya herhangi bir fayda sağlamayacaktır.

Sonuç olarak, kira sözleşmesi kapsamındaki taraflardan birinin (çoğunlukla Kiracı) işlemin devlet kaydını organize etmek zorunda olması durumunda, bu tür bir yükümlülüğün yerine getirilmesinden kaçınmanın bir ihlal olduğu ve diğer tarafın şunları yapabileceği belirtilmelidir: kendi seçimine bağlı olarak, gecikmeyle ilgili tüm masrafların sorumlu tarafa (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 165. Maddesi) devredildiği işlemin tescili için mahkemeye başvurun veya kira sözleşmesini feshedin tek taraflı olarak uyumsuzluk nedeniyle temel koşul uzun vadeli bir kira sözleşmesinin devlet tescili üzerine.

Alexey Sorokin Anatolyevich, önde gelen avukat

Eleman kullanan durum zorunlu kayıt gayrimenkul kiralama sözleşmeleri verilere önem verir yasal ilişkiler ve kiracının kullanım hakkını üçüncü kişilere tanır. Kader, kira sözleşmesinin imzalanmasına ve devlet tesciline bağlıdır. sözleşme ilişkileri ve tarafların gelecekteki davranışları, bu faktör zorunlu vergilerin hesaplanmasını etkileyebilir. Taraflar açısından gayrimenkul kiralama sözleşmelerinden doğan tüm ihtilaf çeşitleri dikkate alındığında, kira sözleşmesinin devlet tescili şartına uyulmamasının sonuçlarının ele alınması önemlidir. Genellikle taraflar, bir gayrimenkul kiralama sözleşmesinin zorunlu devlet tescili koşulundan kaçınırlar, bu özellikle küçük işletmeler için geçerlidir. Adli uygulamanın analizi, bir kira sözleşmesinin devlet kaydının olmamasının sonuçlarını ve risklerini anlamamızı sağlar.

Her şeyden önce, bir kira sözleşmesi kapsamında devlet tesciline tabi olan nesnelere karar vermeye değer. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 609. Maddesinin 2. paragrafına göre, kanunla aksi belirtilmedikçe, bir gayrimenkul kiralama sözleşmesi devlet kaydına tabidir. En az bir yıllık bir süre için akdedilmiş bir bina veya yapı için kira sözleşmesi devlet tesciline tabidir ve bu tescil anından itibaren akdedilmiş sayılır (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 651. maddesinin 2. fıkrası).

Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 1 Haziran 2000 tarihli ve 53 sayılı “Konut Dışı Binalar İçin Kira Sözleşmelerinin Devlet Tesciline İlişkin” bilgi yazısı, herhangi bir konut dışı binalar Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 651. Maddesinin kuralları geçerlidir. Buna karşılık, bu, bir ofis, konut dışı binalar, bina ve yapı gibi gayrimenkullerin kiralandığı bir sözleşmenin devlet kaydına tabi olduğu anlamına gelir.

Çeşitli yasal pozisyonlar Bir gayrimenkul kiralama sözleşmesinin devlet tescili olmamasının sonuçları, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi tarafından defalarca ifade edilmiştir. Bu nedenle, örneğin, Yüksek Tahkim Mahkemesi'nin 25 Ocak 2013 tarihli ve 13 sayılı Genel Kurulu Kararının 14. paragrafında, tarafların gerekli biçimde bir anlaşmaya varmaları halinde, kiralama sözleşmesinin tüm temel şartları üzerinde gerektiği belirtilmiştir. sözleşme, ancak belirtilen sözleşme tescil edilmedi, aralarındaki ihtilafları incelerken mahkemeler, mal sahibinin mülkü kullanım için devrettiği ve başka bir kişinin herhangi bir açıklama yapmadan kabul ettiği gerçeğinden hareket etmelidir. Bu durumda, tarafların halihazırda taraflardan biri tarafından keyfi olarak değiştirilemeyecek bir yükümlülükle bağlı oldukları ve mahkemenin bu Kanunun 1102, 1105. . Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 309. Maddesi uyarınca, mülkün kullanımı, böyle bir anlaşmaya taraf olanların üstlendiği yükümlülüklere uygun olarak yapılmalı ve ödenmelidir.

Aynı zamanda, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 308. Maddesi uyarınca, devlet kaydını geçmemiş bir kira sözleşmesi kapsamında mülkü kullanan bir kişiye verilen haklara üçüncü şahıslar tarafından karşı çıkılamaz. Özellikle, böyle bir kişinin yeni bir dönem için sözleşme yapma konusunda rüçhan hakkı yoktur (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 621. Maddesinin 1. paragrafı) ve Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 617. Maddesinin 1. paragrafı Rusya Federasyonu RF kodu.

Başka bir deyişle, durumda gerçek performans Tarafların bir gayrimenkul kiralama sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmeleri durumunda, böyle bir sözleşmenin devlet kaydının bulunmaması, işlemin geçersiz sayılması için bir dayanak oluşturmaz. Bu nedenle, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun herhangi bir işlemin tescili gerekliliğine uyulmamasının geçersizliğini gerektirdiğini belirten 165. maddesinin içeriği mahkemeler tarafından farklı yorumlanmalıdır.

Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi'nin 25 Şubat 2015 tarihli ve 165 sayılı “Sözleşmelerin yapılmamış olarak tanınmasına ilişkin uyuşmazlıklara ilişkin uygulamanın gözden geçirilmesi” başlıklı bilgi mektubunda, yukarıdaki normlar daha fazlasını alır. ayrıntılı yorumlama. Mektup, bir gayrimenkul kiralama sözleşmesinin devlet kaydının olmamasının sonuçlarıyla ilgili anlaşmazlıkların çözümünde adli uygulamanın tüm çeşitliliğine son veriyor.

mahkemeye yazdığı mektupta Bir kez daha usulüne uygun yapılmış, tüm temel şartları taraflarca kabul edilmiş, ancak gerekli devlet tescili yapılmamış bir anlaşmanın, yöneldiği tüm sonuçları doğurmayacağına işaret etti. , kayıt gerçekleştirilmeden önce. Aynı zamanda, böyle bir anlaşma, tarafların tüm temel şartları üzerinde anlaşmaya vardıkları andan itibaren, aralarındaki ilişkilerde hukuki sonuçlar doğurur ve ayrıca devletten sonra doğrudan yönlendirildiği tüm sonuçlara yol açabilir. kayıt. Böyle bir anlaşmaya, işlemlerin geçersizliğine ilişkin kurallara göre itiraz edilebilir, ancak gerekli devlet kaydını geçmemiş olan anlaşmanın tarafı, bu temelde, sonuçlanmadığına atıfta bulunma hakkına sahip değildir. Başka herhangi bir yorum, parti ile sonuçlanacaktır. geçersiz işlem mahkemede kaydedilmesini talep edebilir.

Yargı sistemi, kira sözleşmesi süresinin etkisi ve devlet tescili ihtiyacı konusunda defalarca farklı pozisyonlar ifade etti. Bu gibi durumlarda, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 16 Şubat 2001 tarih ve 59 sayılı "Federal Yasanın uygulanmasına ilişkin ihtilafların çözümüne ilişkin uygulamanın gözden geçirilmesi" başlıklı kararının kabul edildiği varsayılmaktadır. Bir yıldan az bir süre için akdedilmiş olan Taşınmaz Üzerindeki Hakların Devlet Tescili ve Onunla İşlemler”, benzer bir süre için otomatik olarak yenilenmeyi sağlayan, böylece toplandığında toplam kiralama süresinin bir yıldan fazla olduğu bir kiralama. , devlet kaydına tabi değildir .

Aynı yazıda, tarafların devlet tesciline tabi gayrimenkuller için kira sözleşmesinde belirttikleri kira miktarını değiştirme konusundaki anlaşmalarının da ayrılmaz bir unsur olması nedeniyle devlet tescil prosedürüne tabi olması gerektiği görüşü dile getirildi. kira sözleşmesinin bir parçası ve kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükler içeriği ve koşulları değiştirir. Bu hükmün, gayrimenkul kiralama sözleşmesine ek herhangi bir sözleşme ile ilgili olarak mantıksal olarak doğru olduğu ortaya çıktı.

Bu nedenle, örneğin, kiralama, eski kiracının, yeni kiracının ve ev sahibinin iradesine göre, devlet kaydı da dahil olmak üzere ana işlemin şekline ilişkin gerekliliklere, Medeni Kanunun 391. Maddesinin normlarına tabi olarak yapılmalıdır. Bu yasal ilişkiler için Rusya Federasyonu Kanunu geçerlidir. .

Hukuk biliminden örnek

Mahkeme, kira sözleşmesinin bir sonucu olarak, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüğü yerine getirdiğini, bu nedenle kira sözleşmesinin, bir talebin devri ve devri ile ilgili medeni hukuk normlarına uygun olarak yapılması gerektiğini tespit etti. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 391. Maddesi uyarınca borç. Bu tür bir işlem, eski ve yeni borçluların ve alacaklının iradesiyle, esas işleme konulan şekil gerekliliklerine uygun olarak yapılır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 433. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, devlet tesciline tabi bir anlaşma, tescil anından itibaren yapılmış sayılır. Orijinal kira sözleşmesi devlet kaydını geçti ve bu nedenle kira sözleşmesinin tescil edilmesi gerekiyordu. Bu demektir bu anlaşma yukarıda belirtilen normlara göre akdedilmiş sayılamaz ve sözleşmede kiracı değişikliği gerçekleşmiştir. Nihayetinde mahkeme, kiracıdan ev sahibi lehine, yalnızca mülkün fiili kullanımı için kira bedelini talep etti (Kuzey-Batı Bölgesi Federal Tahkim Mahkemesinin 4 Aralık 2006 tarihli A56-13599 / 2006 sayılı davadaki Kararı) ).

Benzer bir durum tarafların anlaşmaya varması halinde doğabilir. yeni antlaşma veya ana sözleşmeye ek bir sözleşme. Böyle bir kaydın olmaması durumunda, sonuçlanmamış olarak kabul edilirler ve orijinal yükümlülüğün koşulları taraflar arasındaki ilişkilere tanınır. . Öte yandan bu durum, kiracının ev sahibinden talepte bulunmasına zemin oluşturabilir. sebepsiz zenginleşme kira ödemelerinde (sözleşme akdedilmemiş olarak kabul edilirse).

kayıtsız Vaktinden bir gayrimenkul kira sözleşmesine, işlemlerin geçersizliğine ilişkin kurallar kapsamında itiraz edilebilir. , A kiracının kira sözleşmesinin devlet tescilinden kaçınması, kira sözleşmesinin feshine neden olabilir.

Vaka Analizi

Mahkeme girişimciye devri reddetti temyiz şikayeti V yargı kurulu ekonomik anlaşmazlıklar hakkında Yargıtay Rusya Federasyonu girişimcinin Şirkete karşı iddiası üzerine kira sözleşmesinin tek taraflı olarak feshedilmesi. Aynı zamanda mahkeme, kiracının ancak kira sözleşmesinin feshinden sonra devlet tescili için önlem aldığını doğru bir şekilde tespit etti, buna karşılık, girişimcinin kira sözleşmesini devlet tescili yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle sözleşme feshedildi. Emlak. Bu koşullar altında mahkemeler, Şirketin eylemlerinin tek taraflı fesih ihtilaflı kira sözleşmesinin hükümleri ve girişimciyi işgal edilen mülkü boşaltmaya zorlamak, yasaya ve kira sözleşmesinin şartlarına uymak ve bu nedenle iddiayı yerine getirmeyi reddetmek (25.03.2015 tarihli Rusya Federasyonu Yüksek Mahkemesi Kararı) A29-6329 / 2013 sayılı davada).

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 432. maddesine göre, taraflar arasında anlaşmanın tüm temel şartları hakkında ilgili durumlarda gerekli olan biçimde bir anlaşmaya varılması halinde bir anlaşma yapılmış sayılır.

Temel koşulların uyuşmaması nedeniyle akdedilmemiş bir sözleşme, yalnızca yönlendirildiği sonuçları doğurmadığı için değil, tarafların herhangi bir anlaşmaya varamaması nedeniyle fiilen yok olduğu için geçersiz ilan edilemez. anlaşma ve bu nedenle bu tür sonuçlara yol açamaz. ve gelecekte. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun sistematik yorumlarında belirtilen hükümleri, sözleşmenin temel koşulu üzerinde gerekli biçimde bir anlaşmaya varılmazsa, sözleşmenin geçersizliğini sağlamaz, ancak biçimdeki diğer sonuçları sağlar. sonuçlanmamasının .

Yukarıdaki adli işlemlerin ara bir analizi, bir gayrimenkul kiralama sözleşmesinin devlet kaydının olmamasının, sözleşmenin geçerliliğini değil, akdedilmesini etkilediği sonucuna varmamızı sağlar. Mahkeme tarafından belirlenecek hukuken önemli bir durum, hapis cezasına bağlı olarak taraflar arasındaki fiili ilişkidir. Bir kira sözleşmesinin devlet kaydının olmaması, bir kişinin adli koruma hakkından mahrum bırakılabileceği temel değildir. Bu, mahkemede, bir anlaşmazlığı incelerken, tarafların sözleşmenin devlet tescili olmamasının nedenlerini gerekçelendirmeleri gerekmediği anlamına gelir.

1 Temmuz 2015'ten itibaren, medeni hukukta sözleşmenin imzalanma anını da etkileyecek değişiklikler geliyor: yürürlüğe girdikten sonra, devlet tesciline tabi sözleşme, tescil anından itibaren üçüncü taraflar için yapılmış sayılır. Genel olarak, bu trendleri değiştirmez. kolluk uygulaması tahkim mahkemeleri, ancak yorum eylemlerinde defalarca ifade edilen konumu yalnızca resmi olarak pekiştirir.

Gayrimenkul nesnelerinin kiralanmasına ilişkin ilişkiler, vergi hukuku ilişkilerinde de dikkate alınır. Kiraya veren, kendisine kiralanan gayrimenkulün vergisini ödemekte, kiracı ise kira ödemelerini yaparken bunları gelir vergisi matrahını tespit ederken gider olarak dikkate almaktadır. Bazı durumlarda kiracı aynı zamanda katma değer vergisi (bundan sonra KDV olarak anılacaktır) için bir vergi temsilcisi olarak da hareket eder ve bu da bir gayrimenkul kiralama sözleşmesi kapsamındaki ödemelere dahil edilir.

Bir gayrimenkul kiralama sözleşmesinin tescilinin olmaması durumunda, uygulamada kiracı masrafları hesaplamada zorluklarla karşılaşabilir, Maliye Bakanlığı, devletin tescil anına kadar şirketin kiracı olmadığına inanmaktadır. bu nesne ve onun yok yasal gerekçeler bunun için kira ödemek, böylece gelir vergisi için vergi matrahını azaltmak. Benzer bir pozisyon mektupta yer almaktadır. Rusya Maliye Bakanlığı 6 Mart 2008 No. 03-03-06 / 1/152.

Ortaya çıkan içtihat, bazılarının bu spekülasyonlarını reddediyor. yetkililer vergi Dairesi: kira sözleşmesi kayıtlı değilse, ancak kiralanan mülkün kullanıldığı ve kira ödemelerinin yapıldığı teyit edilirse, yapılan masraflar maliyetlerin bir parçası olarak dikkate alınabilir ve bu da daha da azalır vergi matrahı gelir vergisi hakkında (Moskova Bölgesi Federal Tahkim Mahkemesinin 16 Ağustos 2007 tarihli A40-51763 / 06-115-305 sayılı dava kararı).

KDV için vergilendirme konusu şunları içerir: kira ödemeleri. 161. maddenin 3. paragrafına göre vergi kodu RF, kiralanan bir mülkün vergi temsilcisi, kiraya verene ödenen geliri hesaplamak, kesmek ve bütçeye uygun miktarda vergi ödemekle yükümlü olan kiracıdır. Bu, mantıksal olarak doğru bir soruya yol açar: Kayıtlı bir gayrimenkul kiralama sözleşmesinin yokluğunda KDV ödeme zorunluluğu var mıdır? Bir kira sözleşmesinin tescil edilmemesinin KDV ödeme yükümlülüğünü yerine getirmekten muaf olmadığı doğru görünmektedir.

Bu sonuçlar doğrulandı adli uygulama. Bu nedenle, örneğin mahkeme, başvuranın, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 651. verginin ödenmesi de dahil olmak üzere yasal sonuçlar. Girişimcinin üretim faaliyetlerinde konut dışı binaların fiili kullanımı göz önüne alındığında, bir kira sözleşmesinin kaydedilmemesi, vergi acentesini görevlerini yerine getirmekten kurtarmaz. Girişimci ayrıca, sözleşmenin sona ermesinden sonra mülkün kullanımına devam edilmesi nedeniyle, ev sahibinin itirazı olmaması durumunda, Medeni Kanunun 651. maddesinin 2. fıkrası uyarınca kira sözleşmesinin yapıldığını dikkate almamıştır. Rusya Federasyonu, belirsiz bir süre için yenilendi ve bu nedenle, incelenen süre ile ilgili olarak, hiçbir devlet kaydına tabi tutulmadı (Sahalin Bölgesi Tahkim Mahkemesinin 4 Ocak 2013 tarihli ve А59-5129 sayılı dava kararı /2012).

Böylece, kira sözleşmesi geçmemişse gerekli prosedür devlet tescili, ancak usulüne uygun olarak yürütüldüğünde, taraflar bu sözleşmenin tüm yükümlülüklerini yerine getirmekle yükümlüdür. Bu tür sözleşmeler arasındaki tek fark, kayıt olmaması nedeniyle tarafların belirsiz bir kişi çemberine karşı çıkamayacakları haklara sahip olmalarıdır. Adli uygulama, bir yıldan uzun bir süre için imzalanan bir gayrimenkul kiralama sözleşmesinin zorunlu devlet tescili koşulunun resmi hale gelebileceği bir sonucu olarak, devlet tescilinin olmamasının sonuçlarına ilişkin asgari bir risk göstermektedir.

Sorokin Alexey Anatolyevich, önde gelen avukat,

E-posta: [e-posta korumalı]

Abonelerin dikkatine: makalenin konusu hakkında doğrudan yazarlara soru sorabilirsiniz.

ZhP'nin editörleri cevaplar için ödeme yapar.

Sözlü istişarelerin şartlarını ve mahkeme davalarının yürütülmesini kendiniz kabul edersiniz. Editörler, uzmanların eylemlerinden veya eylemsizliklerinden sorumlu değildir.

Şu anda, devlet kaydına bakılmaksızın, kayıtsız bir uzun vadeli kira sözleşmesinin (1 yıldan itibaren) ve akdedilmiş ek sözleşmelerin tanınması konusunda başarılı bir uygulama oluşturulmuştur.

Bu makale, bu tür işlemlerin yasal niteliğine ve bunların hukuki sonuçları.

Hangi işlemler devlet kaydına tabidir?

- Sanatın 2. paragrafı. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 609'u "Gayrimenkul kiralama sözleşmesi, kanunla aksi belirtilmedikçe, devlet kaydına tabidir";
- Sanatın 2. paragrafı. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 651'i “En az bir yıl süreyle akdedilen bir bina veya yapının kira sözleşmesi devlet kaydına tabidir ve bu kayıt anından itibaren yapılmış sayılır”;
- Aynı kiralama nesnesine ilişkin olarak, toplam süresi 1 yıl veya daha fazla olan, aynı anda ve süre kesintiye uğramadan akdedilen birkaç kiralama sözleşmesi de Rosreestr'de devlet kaydına tabi tek bir işleme eşittir (Federal Antimonopoly Hizmetinin Kararı) Kuzey Kafkasya Bölgesi'nin 31 Mart 2010 No. A53-17516/2009 sayılı davası).
- Süresi bir yıldan az olan ancak bir sonraki yılın bir önceki ayının son gününde (yani 01.01.17 - 31.17.17 tarihleri arasında) sona eren bir gayrimenkul kiralama sözleşmesi bir yıla eşittir ve kayda tabidir ( Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 11 Ocak 2002 tarihli 66 sayılı "Kira ile ilgili ihtilafları çözme uygulamasının gözden geçirilmesi" tarihli bilgi mektubunun 3. maddesi).
-Madde 2. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 164'ü "Kayıtlı bir işlemin koşullarında değişiklik içeren bir işlem, devlet kaydına tabidir."

Tescilsiz Kira Sözleşmesinin Hukuki Sonuçları

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 164. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, kanunun bir işlemin devlet tescilini öngördüğü durumlarda, işlemin yasal sonuçları kayıttan sonra ortaya çıkar. Ancak, Sanatın 3. paragrafına göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 433'ü, devlet tesciline tabi bir anlaşmanın akdedildiği an, kanunla aksi belirtilmedikçe, üçüncü şahıslar için tescil anından itibaren yapılmış sayılır. Mahkemeler bu kuralı, devlet tescilinden geçmemiş kira sözleşmelerinin münhasıran ve doğrudan sözleşmenin Tarafları için hak ve yükümlülükler doğuracağı şekilde yorumlamıştır. Bu nedenle, bir DDA'nın devlet kaydı, sözleşmenin tarafları için zorunlu değildir ve taraflardan hiçbiri, uzun vadeli bir kira sözleşmesinin geçersiz ve hükümsüz olarak tanınması için kayıt eksikliğine dayanamaz. Devlet tescili, sözleşmenin konusu haline gelen mülk üzerinde hak sahibi olabilecek üçüncü şahısları korumayı amaçlamaktadır.

Tescilsiz kira sözleşmelerine ilişkin bu tür adli uygulamanın oluşumu, 17 Kasım 2011 tarih ve 73 sayılı Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Genel Kurulu Kararı ile başlamıştır. Bir Kira Sözleşmesine İlişkin Rusya Federasyonu” (bundan sonra Karar olarak anılacaktır). Kararın 14. paragrafı uyarınca, Taraflar, kira sözleşmesinin tüm temel şartları (bireysel olarak belirlenen bir kalem, kira miktarı) üzerinde bir anlaşmaya vardıysa, mülk sahibi devredildi ve kiracı mülkü kullanım için kabul etti. mevcut ilişkiler taraflardan biri tarafından keyfi olarak değiştirilemez ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yürütülmeli ve ödenmelidir. Ayrıca, bu pozisyon Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın bilgi mektubunda desteklenmiştir.

Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 25 Şubat 2014 tarih ve 165 sayılı "Akdedilmemiş sözleşmelerin tanınmasına ilişkin ihtilaflara ilişkin adli uygulamanın gözden geçirilmesi" (bundan böyle anılacaktır) bilgi yazısının 3. paragrafına göre bilgi mektubu), Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 164, 165. maddeleri, 433. maddesinin 3. fıkrası, 651. maddesinin 2. fıkrası anlamında, sözleşmenin devlet tescili, fırsat yaratmak amacıyla yapılır. uzun vadeli bir kiralama hakkında bilgi edinmek isteyen üçüncü şahıslar. Gerekli devlet kaydını geçmeyen bir anlaşma, hakları ve çıkarları etkileyebilecek sonuçlara (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 617. Maddesi, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 621. Maddesinin 1. paragrafı) yol açmaz. bir kira sözleşmesinin akdedilmesi ve şartlarının içeriği hakkında bilgisi olmayan üçüncü şahısların. Aynı zamanda, taraflarca imzalanan sözleşmenin şartlarına göre davalı tarafından kullanılması için belirli bir mülk sağlayarak, davacı, uygun şekilde yerine getirilmesi gereken bir yükümlülük (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 310. Maddesi) üstlenir. Taraflar açısından böyle bir yükümlülüğe, kira sözleşmesine ilişkin medeni hukuk kuralları uygulanmalıdır. Bu nedenle, bu üçüncü şahısların haklarını etkilemiyorsa, sözleşmede belirtilen kullanım süresinin sonuna kadar davalı, tarafların mutabakatı ile belirlenen bir ücreti ödeyerek mülkü kullanma hakkına sahiptir. Ancak söz konusu kullanım süresinin sona ermesinden sonra veya tarafların birbirlerine karşı olan yükümlülüklerinin genel olarak sona erdiği diğer hallerde mal sahibi taşınmazın iadesini talep etme hakkına sahiptir (Medeni Kanun m. 450). Rusya Federasyonu). Bir kira sözleşmesinin devlet tesciline ilişkin medeni hukuk kurallarının farklı bir yorumu, tarafların gerekli kaydı geçmemiş ancak onlar tarafından yürütülen sözleşmeye haksız davranışına katkıda bulunur.

Tescilsiz kira sözleşmesinin tarafları ne kaybeder?

Kira sözleşmesinin devlet tescilinin işlemin geçerliliğini etkilememesine rağmen, yokluğunda aşağıdaki kısıtlamaların ortaya çıkabileceği belirtilmelidir:

- Kiracı, kiralanan yeri alt kiraya veremez, çünkü akdedilmemiş bir kira sözleşmesi üçüncü şahıslar için hak ve yükümlülük doğurmaz;
- Kiracı, kiralanan varlığın sahibi değiştiğinde kira sözleşmesinin korunmasına başvuramaz (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 617. maddesinin 1. fıkrası uygulanmaz);
- Kiracının yeni bir dönem için sözleşme yapma konusunda rüçhan hakkı yoktur (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 621. maddesinin 1. fıkrası geçerli değildir);
- Bir arsanın kiralanması durumunda, Kiracının yüklenicisi tarafından bir inşaat / işletmeye alma izninin alınması üzerine, arsa Kiracısının hakları üçüncü şahıslar için doğmadığından, bunların verilmesi reddedilecektir.

sonuçlar

Sonuç olarak, kira sözleşmesi kapsamındaki taraflardan birinin (çoğunlukla Kiracı) işlemin devlet kaydını organize etmek zorunda olması durumunda, bu tür bir yükümlülüğün yerine getirilmesinden kaçınmanın bir ihlal olduğu ve diğer tarafın şunları yapabileceği belirtilmelidir: kendi seçimine bağlı olarak, gecikmeyle ilgili tüm masrafların sorumlu tarafa (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 165. uzun vadeli bir kira sözleşmesinin devlet tescili için temel bir koşulu yerine getirmek.

Temas halinde

sınıf arkadaşları

Metinde bir hata bulundu! Seçin ve Ctrl + Enter tuşlarına basın.