Дачная недвижимость может иметь разный юридический статус. Дача может быть приватизирована, а может и не быть. В зависимости от этого различаются и сценарии захвата территорий. Соответственно, и шансы на успех у лиц, которые положил глаз на чужой или дом, разные.

Начальство кооперативов и соседи

Если дачный дом не приватизирован, отобрать его будет гораздо проще - воспользовавшись ограниченными правами текущего владельца.

Так, на одном из интернет-форумов, житель Днепропетровска Сергей жалуется на директора дачного кооператива от МК «Злагода», которая хочет отобрать у парня дачу, аргументируя это тем, что он нарушает устав дачного сообщества. Причем, нарушает весьма своеобразным образом - не стрижет газон.

Раньше дача принадлежал бабушке, потом маме днепропетровца. На бабушкины средства тут был возведен трехэтажный дом. Загвоздка в том, что ни земля, ни дом не приватизированы. Изучив устав кооператива, необходимо отметить, что формально правда на стороне руководства. В документе действительно прописано требование о поддержании участков в надлежащем виде и целевом использовании земли.

Более того, бывалые дачники, участвующие в обсуждении данной темы, признаются, что по взаимному согласию соседей, и с разрешения дирекции своего кооператива, не раз делили между собой чужой участок, находящийся в запустении.

, в свою очередь, подтверждают, что решением кооператива не приватизированный дачный участок или дом может быть отобран у хозяина, особенно в случае регулярной неуплаты кооперативных взносов. Более того, для того, чтобы отобрать участок, правлению кооператива даже не нужно обращаться в суд - все решается на собрании.

«Уставы кооперативов были писаны не по единому образцу, здесь и каждый конкретный случай необходимо рассматривать в отдельности. Как правило, если земля под кооперативным участком не приватизирована, то можно лишить члена кооператива права пользования этим земельным участком на основании общего собрания членов кооператива. В отдельных случаях, достаточно единогласного решения членов правления кооператива - нужно смотреть устав. Основанием может послужить отсутствие платежей на содержание кооператива в течение одного года», - объясняет ч лен правления Союза консультантов по недвижимости Украины, юрист Иван Кудояр .

Также следует отметить, что сельские и поселковые советы, которым дачные кооперативы формально подконтрольны, как правило, никак не участвуют в земельных разбирательствах между членами кооператива.

«Как правило, юрисдикция сельских, поселковых советов распространяется на дачный кооператив в целом. То есть, это касается земельных отношений с самим кооперативом или всем участком под застройку. Вышеуказанные советы не могут иметь индивидуальных отношений с отдельным членом кооператива по поводу выделения земли в пользование», - говорит эксперт.

Если дачный дом или участок приватизированы, то отобрать их у хозяина намного труднее. Но и это не дает 100% гарантии от возможных посягательств. В данном случае, захватчикам чужой земли придется действовать через суд, что, несомненно, усложнит их задачу.

«Лишить владельца прав на земельный участок (приватизированный) в дачном кооперативе можно только на основании решения суда. Наша судебная система имеет в основе индивидуальное судопроизводство. Это значит, что в каждом конкретном случае суду необходимы «именные» доказательства нарушения закона при получении Госакта. Механизм судопроизводства в каждом случае тоже индивидуален. Гражданское судопроизводство может быть инициировано любой из заинтересованных сторон, а прокурор может поддержать или не поддержать это производство в интересах физического лица, города или государства», - уточняет юрист.

Что касается процесса приватизации участка и дома, то, вопреки бытующему мнению, что право собственности на дом автоматически обеспечивает и право собственности на сам участок, это не так. Первично все же право собственности на участок. Более того, не имея документов о приватизации участка, получить право собственности на расположенный на нем дом просто невозможно при ныне действующем законодательстве.

«В процессе узаконивания земельного участка в дачном кооперативе и садового дома в дачном кооперативе приоритет имеет земельный участок. Это два разных документа. То есть, сейчас, если нет государственного акта на землю, то, естественно, нельзя получить и свидетельство на право собственности на садовый дом. Если все-таки у собственника на руках имеется договор купли-продажи садового дома, датированный, например, 1997 годом, когда можно было оформить договор купли-продажи садового дома без кадастрового номера земли, то собственник имеет преимущественное право на получение государственного акта на землю, но в установленном законом порядке. То есть, если у кооператива отсутствуют необходимые документы (например, просрочен договор аренды земли под всем кооперативом), то в приватизации собственнику садового дома может быть отказано. Земельный участок под приватизацию, предназначенный для индивидуального дачного строительства, не может превышать 0,10 га», - комментирует ситуацию Иван Кудояр.

Рейдерский захват

Стать жертвой рейдерского захвата или мошенничества со стороны частных структур рискуют те дачники, чьи участки находятся в районах, привлекательных с инвестиционной точки зрения. В эту категорию попадают участки в пригородных зонах мегаполисов, а также в курортных и санаторных зонах. В данном случае, в числе пострадавших оказываются все участники кооператива.

Сценариев такого захвата немало. Приведем одну из схем. В кооперативе постепенно появляется инициативная группа недовольных, критикующая нынешнее руководство и выступающая за его смену. Туда «набираются» дачники, ранее не принимавшие активного участия в жизни дачного поселка. Нередко главным является человек, который на деле не имеет прямого отношения ни к одному из дачных участков.

Затем, проведя импровизированное собрание, инициативная группа захватывают власть в кооперативе. Меняют председателя и устав организации. Создается новая фирма, на которую переписываются системы коммуникаций. Затем эта фирма, грубо говоря, продает их третьей фирме.

Контролировать объекты общественного пользователя и рост коммунальных платежей становится проблемой для дачников. Новая фирма устанавливает свои порядки и цены, порой непомерные, постепенно выживая людей с нужного участка. В итоге, владельцам приходится и участки по заниженным ценам. Но часто молва разлетается быстро, и осторожные покупатели не торопятся приобретать проблемный участок даже со скидкой. В конце концов, дачникам приходится отдавать земли практически за бесценок совершенно определенным покупателям.

Для нужд государства

Если на месте вашего участка решили проложить трассу, построить автовокзал, аэропорт или еще какой-нибудь важный объект, то местная власть, например, городской совет, может вынести решение о сносе находящихся на данной территории частных строений. Естественно, в таких случая предусмотрены определенные компенсационные выплаты.

Итак, если дачный дом находится в городской черте на территории, на которую городские власти имеют свои планы, то, в любом случае, хозяин может рассчитывать на компенсацию.

В Законе Украины «Об отчуждении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, размещенных на них, которые находятся в частной собственности, для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости» говорится, что отчуждение земельного участка производится на условиях выделения владельцу участка, равноценного забираемому. При условии, что с собственником не оговорен иной вариант компенсации.

Что касается дачного дома, то согласно пункту 6 статьи 4 вышеупомянутого законодательного акта, собственник получает взамен иное благоустроенное жилое помещение - дом или часть дома - в зависимости от того, что находилось в его владении.

Также, согласно закону, если собственник не согласен с отчуждением участка по оценочной стоимости, определенной по инициативе государственных органов, он может привлечь другого . Но в этом случае расходы по оценке участка собственник несет сам.

Помимо этого, в законодательном акте говорится о том, что государство берет на себя затраты, связанные с вынужденным переездом невезучего дачника, оформлением документов на новый участок или дом.

Н а практике же возможны совсем иное развитие событий. Иван Кудояр так комментирует ситуацию:

«Поскольку подобных прецедентов на Украине мало, и говорить о законности действий городских властей в таких случаях, когда «государство обязано компенсировать потери», очень сложно. На практике прокуратура опирается на всевозможные распоряжения Кабинета Министров, а собственники земли - на закон «О приватизации земли». Суд принимает решение в каждом случае по-разному, здесь многое зависит от комплектности документов на землю и саму постройку, суммы вложенных средств в строительство и т.п. Часто собственник в суде не может доказать происхождение денег и предоставить полной отчетности о потраченных средствах на строительство. Из-за коллизии правовых норм и «агрессивных» интересов сторон подобные процессы длятся годами. Либо силовой вариант.»

Вариантов, в которых владелец может лишиться дачной недвижимости, не так много. Но, увы, несмотря на конституционную норму о неприкосновенности собственности, в силу многообразия законодательных коллизий и специфики судебной системы Украины, трудно быть уверенным, что на вашу недвижимость не посягнут. Но подстраховаться и, как минимум, приватизировать дачу, все же стоит.

© domik.net, 2013

С 1 июля вступает в силу закон, позволяющий местным властям принудительно изымать не используемые по назначению или с явными нарушениями земли сельхозназначения.

Кроме того, государство сможет наконец разобраться с невостребованными земельными долями, которые в свое время были щедро розданы колхозникам. Неоформленные и невостребованные доли также перейдут в собственность местных муниципалитетов.

Вниманию дачников и огородников

Сегодня, по данным Комитета Госдумы по аграрным вопросам, 80% земель сельхозназначения юридически не оформлены. Это земли дачников и огородников, дольщиков и организаций. Например, собственники долей осуществили госрегистрацию своих прав только на 18 млн га земельных угодий из 115 имеющихся. Проблема легитимности использования земли есть и у сельскохозяйственных организаций.

Новый закон восполнит пробелы в законодательстве и позволит в ближайшее время осуществить госрегистрацию прав 9 млн земельных долей и сформировать земельные участки на площади 95 млн га. Если дольщики и собственники земельных участков не начнут приводить свои земельные дела в порядок, к делу подключатся муниципалитеты. Уже сегодня на многих муниципальных сайтах висят обращения местных властей к населению, сообщающие о вступлении нового закона в силу. Местная власть получает дополнительные полномочия и отныне становится заинтересованной стороной. По данным Комитета Госдумы по аграрным вопросам, в руки муниципалитетов только невостребованных земель может перейти около 22 млн га. Если их затем продать за 15% кадастровой стоимости (закон устанавливает для продажи не более данного процента), то местные бюджеты пополнятся на 55 млрд рублей. И это только часть возможного заработка.

Эксперты отмечают, что на практике заработать смогут не только муниципалитеты, но и председатели дачных, садовых товариществ и кооперативов, общества которых расположены на землях сельхозназначения. Кстати, большинство из них как раз и находятся на таких землях. Заросшие бурьяном и много лет не используемые садовые и дачные участки также можно будет изымать. Условия и процедура такой передачи устанавливаются данным законом.

Конечно, панике поддаваться не надо, добросовестным земледельцам беспокоиться нечего, отобрать землю будет все же не так просто. Однако привести в порядок документы и свои участки будет не лишним.

У кого могут отобрать землю?

Как пояснил Виталий Бородкин, старший юрист юридической компании "Приоритет", основанием для изъятия сельхозземель будут следующие критерии:

Если участок земли используется с нарушением земельного законодательства и это повлекло существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологического состояния,

Если земельный участок в течение трех лет подряд с момента возникновения права собственности на него не использовался в соответствии с назначением. (Признаки неиспользования будут установлены правительством РФ. При этом закон предоставляет право землевладельцам устранить нарушения порядка использования земельных участков. Если нарушения не будут устранены, то только в этом случае органы исполнительной власти субъектов РФ обратятся в суд с требованием об изъятии земельного участка и его продаже с публичных торгов.)

Собственники могут избежать негативного сценария "расставания с земельным ресурсом", если будут следовать нормам действующего законодательства, которое регулирует вопросы использования сельскохозяйственных земель.

"На мой взгляд, ситуация на рынке земли кардинально в ближайшее время не изменится, до тех пор пока правительством страны не разработаны критерии "ненадлежащего использования" и "неиспользования" земель сельхозназначения, - уверен Виталий Бородкин. - Ожидать повального принудительного изъятия земель уже в июле или августе не стоит. У крупных собственников земель есть время начать или продолжить использовать земли в соответствии с целевым назначением, продать или перевести эти земли в другие категории".

Сама процедура изъятия земель будет выглядеть следующим образом. Законом установлено, что реализация земельного участка, изъятого в принудительном порядке, осуществляется в течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда, возможна только с публичных торгов по правилам, которые определены Гражданским кодексом, но если торги признаны несостоявшимися, земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене торгов. Денежные средства, полученные в процессе реализации земельного участка, выплачиваются бывшему собственнику за вычетом расходов, которые были произведены на подготовку и проведение публичных торгов.

Собственник, приехав на свой земельный участок, обнаружил, что на входных воротах, в доме и гараже сменены замки. Когда садовод обратился к председателю СНТ, последний пояснил, что земельный участок возвращен в собственность СНТ на основании решения общего собрания членов СНТ и продан другому лицу на выгодных для СНТ условиях. Удивительно, но это не придуманная и совершенно реальная история.

Собственник, приехав на свой земельный участок, обнаружил, что на входных воротах, в доме и гараже сменены замки. Когда садовод обратился к председателю СНТ, последний пояснил, что земельный участок возвращен в собственность СНТ на основании решения общего собрания членов СНТ и продан другому лицу на выгодных для СНТ условиях.

Удивительно, но это не придуманная и совершенно реальная история.

Часто члену СНТ - злостному неплательщику грозят исключением из СНТ за неуплату установленных взносов. В виде дополнительной меры воздействия на садовода, который имеет долги по взносам, СНТ иногда прибегает к такой мере как изъятие земельного участка на территории СНТ у исключенного члена СНТ.

Еще одна распространенная ситуация, когда СНТ изымает земельные участки у их собственников, посчитав, что земельный участок заброшен и длительное время не обрабатывается и не осваивается. Подобные изъятия зачастую инициируют соседи, которые не прочь расширить свою территорию за счет чужого земельного участка.

Такие действия СНТ порождают массу судебных споров, ответчиками в которых выступают новые собственники участка, СНТ, а также местная администрация.

Давайте разберемся, может ли СНТ забрать участок у его собственника?

Возможность изъятия земельного участка, находящегося в собственности садовода, действительно предусмотрена действующим законодательством. Но такое изъятие может происходить только в порядке, установленным законом.

Порядок лишения садовода, огородника или дачника права собственности предусмотрен нормами п.2 ст.47 ФЗ от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее по тексту ФЗ-66), ч.3 ст.35 Конституции РФ, ст.44 ЗК РФ, ст.284-287 ГК РФ.

Из системного толкования указанных норм можно сделать следующие выводы:

1. Для лишения садовода, огородника или дачника земельного участка необходимо наличие у него умышленных и систематических нарушений , предусмотренных земельным законодательством. При определенных обстоятельствах к таким нарушениям можно отнести длительное неиспользование земельного участка по целевому назначению.
2. Обязательным условием изъятия земельного участка в СНТ является заблаговременное предупреждение садовода (огородника, дачника) о необходимости устранения допущенных нарушений законодательства, являющихся основанием для лишения прав на земельный участок.
3. Лишение садовода (огородника, дачника) его земельного участка возможно только на основании решения суда . Никаких внесудебных процедур для данных случаев не предусмотрено .
4. Решение об изъятии земельного участка принимается только соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления . На основании указанного решения такой орган обращается в суд с иском об изъятии земельного участка у собственника.
5. Изъятие земли осуществляется только путем его продажи через суд на торгах , а не путем передачи участка СНТ или иному заинтересованному лицу. Все заинтересованные лица могут участвовать в торгах на общих основаниях.
6. Закон не предусматривает возможность для СНТ изъять земельный участок у собственника, если член СНТ не платит членские или какие-либо иные взносы. Лишение садовода членства в СНТ не влечет им утрату права собственности на участок. Такой гражданин лишь переходит в категорию индивидуальных садоводов.
7. СНТ не вправе ни в судебном ни во внесудебном порядке лишать садовода земельного участка.

Мы рассмотрели вкратце процедуру лишения садовода, огородника и дачника его земельного участка. На практике могут быть разные нюансы, которые необходимо учесть при отстаивании своих интересов.

Новый закон о садоводах, вступивший в силу с 01.01.2019 г., изменил правовое регулирование деятельности органов СНТ, в т.ч. Председателя товарищества, которые должны быть отражены в новом Уставе СНТ 2019.

С 01 января 2019 г. вступил в силу новый закон об СНТ - ФЗ от 29.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С 01 января 2019 г. наконец вступил в силу новый закон об СНТ - ФЗ от 29.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Новый закон о садоводах изменил правовое регулирование деятельности органов СНТ, в т.ч. Правления садовых товариществ, которые должны быть отражены в новом Уставе СНТ 2019. В связи с этим необходимо перестраиваться работать по новым правилам в т.ч. и Правлению, которое избрано до 01.01.2019 года.

С 01 января 2019 г. вступает в силу ФЗ от 29.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он приходит на смену ФЗ от 15.04.1998 366-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

При оказании юридической помощи садоводам наши адвокаты по СНТ последнее время все чаще сталкиваются со следующим вопросом: «Надо ли новому собственнику земельного участка платить взносы за приобретенный им дачный участок, которые до продажи участка не оплатил прежний собственник»?

Зачастую при разводе недобросовестный супруг пытается вывести бизнес из-под раздела совместного имущества, например, продав доли в совместной компании сторонним лицам по заниженным ценам.

В связи с многочисленными вопросами садоводов наши адвокаты по СНТ разъясняют вопрос о том, возможно ли для организации территории СНТ (иных садоводческих и дачных некоммерческих объединений граждан), а также для раздела земельного участка такого объединения использовать такой документ как «Проект организации и застройки» или он окончательно отменен? Слово нашим дачным юристам.

В связи с многочисленными вопросами садоводов наши юристы по вопросам садовых товариществ хотели бы разъяснить в какие организационно-правовые формы могут преобразовываться садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения?

Итак, Президент России подписал 29.07.2017 г. долгожданный многими Федеральный закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ-217).

Для чего нужны дачные или садовые объединения: СНТ, ДНТ, садовые или дачные кооперативы? Прежде всего для создания комфортных условий пользования своими личным земельными участками, дачами, садовыми домиками.

С целью установить максимально полезный режим использования земли в России издавна вся территория была разделена на категории, в зависимости от качества почвы, удаленности от населенных пунктов и других показателей, но наличие прав на землю далеко не всегда защищало ее от риска быть отобранной государством. Каждая категория имеет свои особенности, выделяется среди них сельскохозяйственные земли, регулирования статуса которых занимает особое место. Ценность таких территорий очевидна и если ее не использовать по назначению, государство может принимать меры. Стоит знать, могут ли отобрать земельный участок находящийся в собственности.

Впоследствии появилось и такое понятие как разрешенное использование каждой из выявленных категорий земель. В настоящее время в России их семь:

• специально выделенные для строительства и развития населенных пунктов;
• используемые для сохранения лесного фонда;
• тщательно охраняемые, в силу своей повышенной значимости;
• пригодные для строительства объектов транспортной, промышленной и энергетической инфраструктуры;
• земли неприкосновенного запаса;
• расположенные под или около водных ресурсов;
• земли сельскохозяйственного назначения.

Для экономики страны и жизни людей наибольший интерес представляет последняя категория, так как именно за счет ее эффективного использования в стране каждый год увеличивается сбор урожая. Вообще вся земля является недвижимостью, то есть право собственности на нее подлежит регистрации в ЕГРП. Однако земля, используемая для сельскохозяйственных нужд, не всегда находится в собственности, зачастую по причине нежелания владельцев ее оформлять, а иногда из-за наличия препятствий для этого со стороны государственных органов. Что же касается регионов, чья экономика полностью зависит от уровня сбора урожая, там хорошую землю разбирают, ее перекупают и даже вымогают.

Контроль за использованием земельного участка

Именно в силу высокой важности земли, которая пригодна для выращивания сельскохозяйственных культур, государство в некотором смысле ограничивает собственника такого земельного участка, а именно обязывает его использовать землю по назначению, а также осуществлять мероприятия, направленные на улучшение ее состояния и защиту от эрозии.

Если указанные мероприятия не осуществлять, земля просто испортится с годами, выращиваться в стране будет меньше культур, на рынок тоже станет поступать меньше продукции. Это приведет к необходимости массовой закупки фруктов, овощей и зерна за рубежом. Такой импорт приведет к уменьшению поступлений в казну государства, что в итоге сильно отразится на экономике в целом, даже несмотря на то, что Россия считается сырьевой страной, чья экономика может зависеть только от добычи полезных ископаемых.

Возможность изъятия

У владельцев земли нередко возникает вопрос – а могут ли отобрать у лица земельный участок, находящийся в собственности? Однозначно и кратко на него ответить невозможно. С точки зрения действующего законодательства РФ, без веских причин забрать собственность никто не может. Однако ситуации бывают разные. По закону права на землю в Российской Федерации могут быть выражены в разных вариантах:

• непосредственно право собственности на земельный участок;
• безвозмездное срочное пользование;
• постоянное бессрочное пользование;
• нахождение в аренде;
• сервитут;
• пожизненное владение.

Из перечисленных только право собственности дает полный комплекс прав на земельный участок, то есть возможность пользоваться, владеть и распоряжаться им. А вот иные, вещные, права, кроме права собственности, предоставляют только ограниченный комплекс прав. Отобрать землю государство может как у собственников, так и у владельцев. Произойти это может при наступлении следующих условий:

1. Вынесение судом решения об изъятии земельного участка для последующей продажи в публичных торгах, при наличии у собственника большой задолженности, особенно если это задолженность перед государством. Землю могут арестовывать приставы, а также обращать на нее взыскание на стадии принудительного исполнения решений суда.
2. В отношении нее может быть осуществлена реквизиция, при наступлении на территории ее нахождения чрезвычайных обстоятельств. Ими могут быть военные действия, стихийные бедствия различной степени тяжести, техногенные и иные катастрофы. Все перечисленные ситуации позволяют в целях устранения чрезвычайных обстоятельств и для защиты населения отбирать землю у любых лиц.
3. Применение такой меры наказания как конфискация. Конфискация применима как к движимому, так и к недвижимому имуществу лицу, совершившего тяжкое преступление и в качестве меры наказания может быть применена только судом.
4. Выкуп для муниципальных и государственных нужд. На самом деле это не совсем изъятие, а скорее принуждение к сделке купли- продажи. При этом, стоимость определяет собственник, поэтому по- большому счету он ничего не теряет, а иногда сильно выигрывает, так как такие земли часто выкупают по стоимости выше рыночной. При этом, под муниципальными и государственными нуждами могут понимать самые разные вопросы – от прокладки железной дороги и строительства газопровода до возведения сооружений технического назначения.
5. Изъятие участков, которые используются не надлежащим образом или не в соответствии с разрешенным видом использования. В этой категории выделяют две причины изъятия.

• Владелец участка в течение трех лет и более не использует его по назначению. То есть если земля была, например, сельскохозяйственного назначения, а выращивать что-то на ней ему не хотелось. Может так случиться, что использование по назначению было невозможно в силу тех или иных обстоятельств, однако это не освобождает хозяина от ответственности. Когда земля заброшена, она приходит в упадок. Это можно определить по некоторым показателям при анализе почвы. Также подтверждением может послужить наличие сорняков, кустарников, деревьев и другие признаки. В этом случае изымать участок будут муниципальные органы власти.
• Неадекватное использование земли. Таким может быть признано использование, повлекшее ухудшение состояния почвы, снижение плодородия или ухудшение экологической обстановки. Не имеет значение, какие именно действия это вызвали. Отбирать участок государство имеет право, даже если владелец добросовестно старался, но в силу незнания или неосторожности его старания привели к плохому результату. В качестве смягчающих обстоятельств не рассматривается даже срок, в течение которого собственник пользовался землей надлежащим образом.

Изымаемый участок, как правило, проходит сложную процедуру изъятия и оформления документов. Изъятая земля передается муниципальным органам для принятия решения о дальнейшем использовании. Она может быть передана другому лицу на любом из вещных прав, описанных выше. При этом, режим использования земли не меняется, а новый владелец должен точно также соблюдать его, чтобы не лишиться земли.