• Предмет и метод земельного права
  • Понятие предмета регулирования земельного права
  • Методы регулирования земельных отношений
  • Принципы земельного права
  • Земельные правоотношения
  • Система земельного права
  • Земельное право как учебная дисциплина и как наука
• Исторические предпосылки современного земельного правопорядка Российской Федерации
  • Крестьянская реформа 1861 г.
  • Столыпинские реформы земельного правопорядка
  • Земельное законодательство советского периода
  • Современная земельная реформа в Российской Федерации и ее результаты
• Источники земельного права
  • Понятие «источники земельного права»
  • Классификация источников земельного права
• Правовые формы собственности на землю в Российской Федерации
  • Земельная собственность как экономическая и правовая категория
  • Конституционно признанные формы собственности на землю в Российской Федерации
  • Конституционные правомочия собственников земельных участков
• Права на земельные участки граждан и юридических лиц - не собственников земли
• Возникновение прав на землю
  • Основания возникновения прав на землю
  • Документы о правах на земельные участки
  • Ограничение оборотоспособности земельных участков
  • Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
  • Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие предоставление земельных участков
  • Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
  • Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством
  • Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение
  • Особенности купли-продажи земельных участков
• Права и обязанности собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов при использовании земельных участков
  • Общая характеристика прав и обязанностей
  • Особые права и обязанности, обусловленные особенностями земельных участков
• Прекращение прав на землю
  • Основания прекращения права собственности на земельный участок
  • Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком
  • Основания прекращения аренды земельного участка
  • Основания прекращения безвозмездного срочного пользования земельным участком
  • Основания прекращения сервитута
  • Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд
• Полномочия государственных и муниципальных органов Российской Федерации в области управления земельными ресурсами на современном этапе
  • Общая характеристика полномочий государственных и муниципальных органов Российской Федерации в области земельных отношений
  • Система государственных и муниципальных органов управления Российской Федерации в области земельных отношений
• Плата за землю и оценка земли
  • Законодательные основы платности пользования землей в Российской Федерации
  • Правовые основы оценки земель
• Юридический механизм в сфере использования и охраны земель
  • Правовая охрана земель
  • Юридическая ответственность за нарушение земельного законодательства
  • Возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд
  • Разрешение земельных споров
• Государственный мониторинг земель Российской Федерации
• Землеустройство и его виды
• Государственный кадастр объектов недвижимости
  • Состояние правового регулирования государственного кадастра недвижимости
  • Государственный кадастр недвижимости
  • Состав сведений и документов государственного кадастра недвижимости
  • Кадастровая деятельность
• Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения
  • Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения
  • Правовой режим земель крестьянских (фермерских) хозяйств
  • Правовой режим земель, используемых сельскохозяйственными коммерческими организациями
  • Правовой режим земель, используемых для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества
  • Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения
• Правовой режим земель населенных пунктов
  • Понятие «земли населенных пунктов»
  • Состав земель поселений и зонирование территорий
  • Правовой режим закрытых территорий
• Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны и безопасности, земли иного специального назначения
  • Общая характеристика земель промышленности и иного специального назначения
  • Правовой режим земель железнодорожного транспорта. Особенности приватизации земель железнодорожного транспорта
• Правовой режим земель, предоставленных для разработки недр
• Земли особо охраняемых территорий и объектов
  • Понятие и состав земель особо охраняемых территорий
  • Правовой режим земель особо охраняемых природных территорий
  • Земли рекреационного назначения
  • Особо ценные земли
• Правовой режим земель лесного фонда
  • Понятие и общая характеристика земель лесного фонда
  • Особенности управления землями лесного фонда
  • Право лесопользования
  • Аукционы по продаже прав на лесопользование
• Правовой режим земель водного фонда и запаса
  • Понятие и общая характеристика земель водного фонда
  • Право водопользования и его виды
  • Организации и граждане как субъекты прав водопользования
  • Понятие «земли запаса» и их правовой режим
• Общая характеристика земельного законодательства в зарубежных странах

Принципы земельного права

Если предмет земельного права определяет границы земельно-правового вмешательства, а метод земельного права характеризует приемы данного вмешательства, то принципы отрасли права представляют собой конструктивную основу земельно-правового регулирования, предназначенную для следующего.

1. Определения направлений данного регулирования. В частности, принципы земельного права определяют приоритетное положение охраны земли, жизни и здоровье человека, выделяя в них приоритет сохранения особо ценных земель (п. 1.1, 1.2, 1.3, 1.6 ст. I ЗК РФ), соответственно и конструирование земельного законодательства осуществляется в направлении реализации этих приоритетов.

2. Установления ограничителей в данном регулировании. Так, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п. 1.5 ст. 1 ЗК РФ) не допускает оборота данных объектов в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, принцип платности землепользования (п. 1.7 ст. 1 ЗК РФ) запрещает бесплатную эксплуатацию земель, если иное не предусмотрено законом, а принцип категоризации земель (п. 1.8 ст. 1 ЗК РФ) - использование земель вопреки их установленному целевому назначению.

Фактически сущность отрасли земельного права раскрывается в его принципах, характеризующих основные внутренние связи общественных отношений, регулируемых нормами этой отрасли права, а потому данная тема является наиглавнейшей при изучении дисциплины «Земельное право».

Под принципами земельного права понимаются выраженные в нормах права, регулирующих земельные отношения, нормативно-руководящие идеи, положения, которые определяют содержание отрасли земельного права, придают целостность и единство правовым нормам, объединенным по предмету и методу правового регулирования в земельное право.

Государство регулирует земельные отношения и как властная политическая организация (суверен), и как собственник земли. При этом юрисдикционная власть государства (империум) выше, чем его полномочия, вытекающие из титула собственника земли. Эти основные начала, урегулированные нормами права, в первую очередь Конституцией РФ, становятся правовыми принципами.

Конституция Российской Федерации как Основной закон страны является базой развития всех отраслей российского права, в том числе земельного. Отсюда содержание отрасли земельного права определяют прежде всего конституционные принципы - общие для всех отраслей права.

Сущность отрасли земельного права определяют три группы правовых принципов:

• общие правовые, закрепленные в Конституции РФ;
• отраслевые принципы отрасли земельного права;
• специфические принципы институтов земельного права, которые объединяют правовые нормы, регулирующие общественные отношения, присущие тому или иному институту земельного права (например, принципы нового института земельного права об обороте земель сельскохозяйственного назначения)

К общим (конституционным) принципам можно отнести.

Принцип равноправного многообразия форм собственности на землю и другие природные ресурсы (п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 9 Конституции РФ). Например, подлежит признанию недействительным решение суда, мотивированное приоритетом права муниципальной собственности над правом частной собственности на земельный участок.

Принцип гарантированности права частной собственности на землю (п. 1 ст. 35, п. 1 ст. 36 Конституции РФ). Так, недопустимо изъятие земельного участка, принадлежащего на праве частной собственности гражданину, в пользу общественной организации или других частных лиц.

Принцип свободы владения, пользования и распоряжения землей, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (п. 2 ст. 36 Конституции РФ). Например, будет незаконным постановление органов государственной власти, обязывающее фермеров выращивать в пользу больных жителей данного района специально предусмотренные лекарственные растения, поскольку это незаконное вмешательство в свободу хозяйствования.

Принцип верховенства федеральных законов при регулировании земельных отношений (п. 3 ст. 36, ст. 76. 90, п. 6 ст. 125 Конституции РФ). Так, только федеральными законами могут быть установлены ограничения прав собственников земельных участков (п. 1.2 ст. 9 ЗК РФ), а в случае принятия субъектом РФ закона, входящего, в противоречие с федеральным законом, действует федеральный закон (п. 5 ст. 76 Конституции РФ).

Принцип ограничения прав граждан на землю только на основании федерального закона в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства (ст. 55 Конституции РФ). В частности, ст. 27 ЗК РФ предусматривает такие ограничения оборотоспособности земельных участков, как изъятие из оборота, ограничение в обороте и специальное регулирование оборота.

Принцип разграничения полномочий Российской Федерации и ее субъектов при регулировании земельных отношений (ст. 72 и 76 Конституции РФ). Например, если субъект РФ осуществил в рамках своих полномочий изъятие земельного участка для своих нужд (п. 1 ст. 10 ЗК РФ), то требования Федерации об отмене этого изъятия будут отклонены судом (п. 6 ст. 76 Конституции РФ), т.е. разграничение полномочий между Федерацией и ее субъектами гарантировано законом к соблюдению этого разграничения.

Общие (конституционные) принципы земельного права являются основой становления отраслевых принципов земельного права.

В ст. 1 Земельного кодекса РФ сформулированы следующие отраслевые принципы .

Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека . Согласно этому принципу регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Конституция РФ (ст. 9) придает земле и другим природным ресурсам значение основы жизни и деятельности российского общества. Поэтому Земельный кодекс РФ и иные нормативные правовые акты, устанавливая нормы и требования рационального использования и охраны земель, учитывают ее особенности как природного объекта, составной части природы, природного ресурса.

Для всех обладателей земли (собственников, землепользователей. землевладельцев, арендаторов) данный принцип устанавливает условие, чтобы при правовом регулировании земельных отношений земля рассматривалась как недвижимое имущество. При этом нормы Гражданского кодекса РФ о недвижимом имуществе применяются только те, которые не противоречат Земельному кодексу РФ. Это правило касается и объекта права собственности, и иных вещных прав на землю.

Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества . Это означает, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде.

В соответствии с данным принципом нормы земельного права устанавливают такой правопорядок, согласно которому каждый правообладатель земли, организуя свою хозяйственную деятельность на земле, должен прежде всего предусмотреть конкретные эффективные меры по ее охране в зависимости от особенностей земель и хозяйственной деятельности. Это находит свое отражение в соответствующих статьях Земельного кодекса РФ.

Приоритет охраны жизни и здоровья человека . При осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат.

Этот принцип логично вытекает из первого и второго, но в отличие от них прямо указывает на совершение действий, которые прямо и непосредственно позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить вредное воздействие на его здоровье при использовании земли. Гарантией его соблюдения служит обращение ко всем землепользователям об обязанности нести необходимые затраты для достижения целей названного принципа, причем даже если эти затраты окажутся большими.

Участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю . Граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и формах, которые установлены законодательством.

Земельный кодекс РФ в отличие от ранее действующего законодательства значительно расширяет эти права. Суть данного принципа состоит в том, что граждане и общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений экологического содержания. При этом органы государственной власти и местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить такое участие.

Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов . Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, в п. 5 ст. 1 ЗК РФ провозглашено общеизвестное положение гражданского права: «принадлежность следует судьбе главной вещи». В данном случае земельный участок часто рассматривается как «главная вещь», а все, что прочно связано с ним (здания, сооружения и т.д.), является его принадлежностью. Однако ст. 35 ЗК РФ имеет в виду противоположную ситуацию, когда приобретение здания или сооружения влечет за собой право на соответствующий земельный участок.

Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территории . Изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий.

Реализация принципа сохранения особо ценных земель и территорий обеспечивается не только ст. 27, 30, 31, 32, 79, 94, 101 ЗК РФ, но и Федеральным законом «Об особо охраняемых природных территориях» от 14 марта 1995 г. № ЗЗ-ФЗ.

Платность использования земли . Любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В ст. 65 ЗК РФ под одним общим названием «Платность использования земли» понимаются земельный налог и арендная плата за землю. Земельный налог есть властное предписание государства. Арендная плата - предмет свободной договоренности стран, заключающих договор аренды земельного участка.

Деление земель по целевому назначению на категории . Согласно данному принципу правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Принадлежность земель к той или иной категории (в ст. 7 ЗК РФ указано, что их семь) предопределяет основное их целевое назначение и соответствующий правовой режим использования (с учетом зонирования и разрешенного использования). Отнесение земель к категориям и перевод их из одной в другую производится компетентными органами власти и определяется ст. 8 ЗК РФ, но никак не самими пользователями земли.

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований . Данный принцип - необходимое условие земельного строя страны. Правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами. В настоящее время оно осуществляется нормами ст. 16 ЗК РФ.

Дифференцированный подход к установлению правового режима земель . При определении правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы, так как без этого закон оказался бы безликим, неопределенным, а порядок использования и охраны земель был бы недифференцированным.

Сочетание интересов общества и законных интересов граждан . Согласно этому принципу регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

В ч. 2 ст. 36 Конституции РФ устанавливается, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно. Вместе с тем в общественных интересах в ст. 36 вводится ограничение хозяйственной свободы пользователей земли, которые состоят в том, чтобы ими не наносился ущерб окружающей среде и не нарушались права и законные интересы иных лиц. Кроме того, Земельный кодекс РФ в ряде статей обеспечивает сочетание интересов общества и законных интересов граждан: при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд, с одной стороны, удовлетворяются потребности государства и муниципальных образований в земле, с другой - гарантируется защита имущественных прав граждан в форме денежных компенсаций или предоставления другого равноценного земельного участка взамен изъятого (ст. 60-63).

Земельный кодекс РФ содержит значительное количество бланкетных (отсылочных) норм. Поэтому большое значение имеет принцип разграничения действия норм гражданского и норм земельного законодательства при регулировании земельных отношений.

Суть этого разграничения состоит в том, что гражданское законодательство устанавливает общие нормы регулирования имущественных отношений, в том числе и земельных, а земельное законодательство устанавливает специальные нормы регулирования земельных отношений. Поэтому если есть специальная норма, содержащаяся в Земельном кодексе РФ или в каком-либо другом нормативном правовом акте, решающая какой-то вопрос земельного права, то общая норма гражданского законодательства не может применяться.

Подводя итог изложенному, следует сказать, что федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, но при условии, что они не войдут в противоречие с перечисленными (п. 2 ст. 1 ЗК РФ).

Принципиальная конструкция земельного права - это средство правового регулирования, которое не может гарантировать того, что земельные отношения сложатся именно так, как это предусмотрено в данной конструкции.

Планируемое - всегда идеально, исполняемое же неизбежно искажается объективными обстоятельствами. Подобно тому, как артиллеристы делают при стрельбе поправку на силу ветра, государственному органу или должностному лицу необходимо знать механизм действия правовых норм, чтобы суметь вовремя предусмотреть возможные препятствия и с их учетом правильно построить свою правоприменительную деятельность. Для этого необходимо знать основные виды земельных правоотношений, поскольку суть правоотношения - норма права в действии.

1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;

4) участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;

7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;

10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

2. Федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не противоречащие установленным пунктом 1 настоящей статьи принципам.

Комментарий к Ст. 1 ЗК РФ

1. В комментируемой статье закреплены основные принципы, на которых базируется земельное законодательство ( и круг регулируемых им отношений определены в ст. ст. 2 и 3 ЗК).

Данные принципы вытекают прежде всего из положений Конституции РФ (ст. 9) о том, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Необходимо подчеркнуть, что земля, как гласит первый из рассматриваемых принципов, является прежде всего составной частью природы, причем важнейшей ее составляющей, поскольку на земле расположены водные объекты, произрастают леса и другая растительность, в недрах находятся запасы полезных ископаемых. Исходя из этих естественных свойств земли строится и ее использование в деятельности человека.

Согласно ФЗ «Об охране окружающей среды» природные ресурсы представляют собой компоненты природной среды, природные объекты и природно-антропогенные объекты, которые используются или могут быть использованы при осуществлении хозяйственной и иной деятельности в качестве источников энергии, продуктов производства и предметов потребления и имеют потребительскую ценность. Как природный ресурс земля выступает в качестве пространственно-операционного базиса для размещения жилых и производственных построек, иных сооружений и объектов, а в сельском и лесном хозяйстве — в качестве основного средства производства, обладающего таким уникальным свойством, как плодородие (т.е. способность давать жизнь растительному миру, в том числе сельскохозяйственным растениям, которые являются пищей и для человека, и для животных).

Природоохранное законодательство регулирует целый ряд вопросов, связанных с охраной земли как природного объекта. В частности, им устанавливаются экологические требования к хозяйственной деятельности, порядок установления платы за негативное воздействие на окружающую среду, нормативы допустимого воздействия на окружающую среду, порядок организации государственного экологического мониторинга и проведения контроля в области охраны окружающей среды. Все это направлено на защиту земли и почвы от загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения и иного негативного воздействия.

Гражданское законодательство рассматривает земельные участки в качестве недвижимых вещей (ст. 130 ГК) . Оно регулирует общие вопросы права собственности, совершения сделок (в том числе сделок с недвижимостью) и другие, которые с учетом устанавливаемых земельным законодательством особенностей применимы к земельным участкам.

Земельное же законодательство рассматривает землю в комплексе: и как природный объект и природный ресурс, и как имущество. Одним из главных аргументов против выдвигавшихся в юридической науке предложений о регулировании земельных отношений исключительно нормами гражданского законодательства является как раз то, что именно земельное законодательство, сочетающее как частноправовые, так и в значительной мере публично-правовые методы воздействия, призвано и способно обеспечить рациональное использование и охрану земель.

При этом, как гласит второй из рассматриваемых принципов, приоритет в земельном законодательстве отдается отношению к земле как к природному объекту по сравнению с имущественной стороной земельных отношений. Недаром в ЗК второй главой, непосредственно следующей за главой об общих положениях, является глава «Охрана земель» — она предшествует главам, посвященным праву собственности и другим правам на земельные участки.

Указанный принцип вытекает также из положений ст. 36 (ч. 2) Конституции РФ , согласно которой владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Этот принцип конкретизирован в , устанавливающей, в частности, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать их способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, а также должны осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами, соблюдать при использовании земельных участков требования экологических правил и нормативов, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв.

Принцип приоритета охраны жизни и здоровья человека — это один из тех принципов, на которых вообще должна строиться правовая система цивилизованного государства. Он перекликается с основными принципами охраны окружающей среды, закрепленными в ст. 3 ФЗ «Об охране окружающей среды»: соблюдение права человека на благоприятную окружающую среду; обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека; научно обоснованное сочетание экологических, экономических и социальных интересов человека, общества и государства в целях обеспечения устойчивого развития и благоприятной окружающей среды; охрана, воспроизводство и рациональное использование природных ресурсов как необходимые условия обеспечения благоприятной окружающей среды и экологической безопасности.

Данный принцип, закрепленный в подп. 3 п. 1 комментируемой статьи, находит, в частности, развитие и в приоритетном сохранении ценных сельскохозяйственных земель и земель особо охраняемых территорий, которое в качестве принципа земельного законодательства закреплено в подп. 6: именно такие земли имеют особое значение для сохранения благоприятной экологической обстановки, а следовательно, и для здоровья человека, а также для жизненно необходимого человеку производства продуктов питания.

Необходимость обеспечения возможности участия граждан, общественных и религиозных организаций в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель, также вытекает из конституционной нормы (ст. 42 Конституции РФ) о соблюдении права каждого на получение достоверной информации о состоянии окружающей среды, а также об участии граждан в принятии решений, касающихся их прав на благоприятную окружающую среду. В ЗК данный принцип реализован, например, в нормах , согласно которому органы местного самоуправления городских или сельских поселений должны информировать население о возможном либо предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. А граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства. Этим же пунктом установлено, что при предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов и общностей; исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления принимают решения о предварительном согласовании мест размещения объектов с учетом результатов таких сходов или референдумов.

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов вызывает дискуссии в юридической науке, поскольку в земельном законодательстве он находит пока только косвенные подтверждения, такие как норма п. 7 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК, запрещающая приватизацию зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены. На основании этого целый ряд ученых делают справедливый, в общем-то, вывод, что данный принцип закладывает основы будущего регулирования земельных отношений. Однако, по нашему мнению, не следует рассматривать в качестве упомянутых в подп. 5 п. 1 комментируемой статьи 1 ЗК РФ объектов только здания, строения, сооружения или же только объекты недвижимости, поскольку таких уточнений в данной норме нет. Следовательно, речь в данном случае может идти, например, о находящихся в границах земельного участка водных объектах.

Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий в земельном законодательстве выражается прежде всего в установлении специальных, более жестких по сравнению с другими категориями земель, требований к порядку перевода их в другие категории, которые сужают круг оснований такого перевода до ситуаций особой государственной или общественной необходимости и направлены на исключение возможности необоснованного перевода. Соответствующие нормы содержатся в ЗК и, более детально, в ФЗ о переводе земель из одной категории в другую.

Принцип, закрепленный в подп. 6 п. 1 комментируемой статьи, тесно связан с принципами деления земель по целевому назначению на категории (подп. 8) и дифференцированного подхода к установлению правового режима земель (подп. 10). Выделение земельным законодательством семи категорий земель основано на том, в каких целях используются те или иные земли. При этом в соответствии с правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Использование земельного участка не в соответствии с целевым назначением категории земель, к которой он принадлежит, является земельным правонарушением и может даже послужить основанием для принудительного прекращения прав на земельный участок.

Декларируя принцип платности использования земли, земельное законодательство устанавливает , регулирует основные условия внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также порядок определения стоимости земельных участков.

Основания и порядок разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований в настоящее время установлены ст. — , а также ФЗ о введении в действие ЗК.

Закрепленный в подп. 11 п. 1 комментируемой статьи 1 ЗК РФ принцип провозглашает необходимость соблюдения в регулировании земельных отношений того баланса публичных и частных интересов, который в принципе должен обеспечиваться и всеми другими отраслями законодательства, что составляет между тем одну из самых непростых задач, стоящих перед правом и государством. Достаточно сказать, что в земельном праве проблема поиска оптимального сочетания указанных интересов встает при регулировании таких вопросов, как изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, предоставление земельных участков для строительства, установление публичного сервитута и других ограничений прав на землю, проведение приватизации земли и др.

Принцип государственного регулирования приватизации земли, кстати, выделен в последнем абзаце п. 1 в качестве принципа, который применяется при регулировании земельных отношений, но, следовательно, не является собственно принципом земельного законодательства. Это сделано, очевидно, потому, что в большинстве случаев приватизация земельных участков осуществляется одновременно с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями и регулируется нормами как земельного, так и гражданского законодательства.

Из этих же соображений в данном абзаце упомянут принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель. Такое разграничение не является простым: хотя и гражданское, и земельное законодательство закрепляют в статьях соответствующих кодексов и законов основные подходы к такому разграничению, данные нормы в некоторых случаях противоречат друг другу, а также вызывают споры относительно их трактовки. В комментариях к дальнейшим статьям ЗК эта проблема будет рассмотрена более подробно применительно к отдельным видам земельных отношений.

Принципы, устанавливаемые федеральными законами, как правило, относятся к отдельной конкретной сфере земельных отношений, регулируемой каждым из этих законов, и, таким образом, развивают и дополняют общие принципы земельного законодательства, закрепленные ЗК, которым они не должны противоречить.

В настоящее время специальные статьи 1 Земельного кодекса РФ, посвященные принципам регулирования земельных отношений, имеются, например, в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В ст. 1 этого Закона закреплены принципы, на которых основан оборот земель сельскохозяйственного назначения:

1) сохранение целевого использования земельных участков;

2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;

3) преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;

5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.

Внимательное изучение названных принципов показывает, что все они развивают рассмотренные выше принципы, закрепленные ЗК, такие как: деление земель по целевому назначению, приоритет сохранения особо ценных земель, дифференцированный подход к установлению правового режима земель, сочетание интересов общества и законных интересов граждан в регулировании использования и охраны земель. В частности, именно в целях защиты интересов всего общества в сохранении продуктивных сельскохозяйственных угодий, удовлетворении потребности в земельных участках для ведения сельскохозяйственного производства аграрных предприятий, фермерских и личных подсобных хозяйств, садоводов и огородников вводятся ограничения общей площади таких земель, находящихся в собственности одного лица, запрет на приобретение этих земель в собственность иностранцами, предоставление преимущественного права покупки соответствующих земельных участков субъектам РФ.

Земельный кодекс, N 136-ФЗ | ст. 1 ЗК РФ

Статья 1 ЗК РФ. Основные принципы земельного законодательства (действующая редакция)

1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;

4) участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;

7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;

10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

2. Федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не противоречащие установленным пунктом 1 настоящей статьи принципам.

• BB-код
• Текст

URL документа [скопировать ]

Комментарий к ст. 1 ЗК РФ

1. В Конституции Российской Федерации (ст. 9) провозглашено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому при регулировании земельных отношений учитывается, как указано в подп. 1 п. 1 комментируемой статьи, прежде всего то, что земля служит основой жизни и деятельности общества. В процессе хозяйственного использования земли она признается как важнейшая охраняемая часть природы и природный ресурс, используемый в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Исходя из этого Земельный кодекс и иные нормативные правовые акты, руководствуясь названными положениями, устанавливают нормы и требования рационального использования и охраны земель, учитывающие ее особенности как природного объекта, составной части природы и природного ресурса - объекта хозяйствования. Конкретно предусматривая общие для всех обладателей земли (собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов) права и обязанности по использованию земельных участков, Земельный кодекс формулирует соответствующие статьи таким образом, чтобы в их содержании присутствовали нормы о соблюдении экологических, строительных, санитарно-гигиенических и иных специальных требований (подп. 3 п. 1 ст. 40), чтобы использование земель любой категории осуществлялось способами, которые не должны наносить вред окружающей среде (ч. 1 ст. 42), чтобы проводились комплексные мероприятия по охране земель и других природных объектов (ч. 3 ст. 42).

Названный в п. 1 принцип устанавливает условие, чтобы при правовом регулировании земельных отношений земля рассматривалась не только как природный ресурс, но и как недвижимое имущество. Однако из этого не следует, что все правовые нормы российского законодательства о недвижимом имуществе обязательны и для регулирования земельных отношений. Так, не все нормы гражданского законодательства, в том числе Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) о недвижимом имуществе могут применяться к регулированию земельных отношений, а только те, которые не противоречат Земельному кодексу. То же можно сказать и по вопросу объекта права собственности и иных прав на землю, поскольку объектами права частной, государственной и муниципальной собственности могут быть те земельные участки, соответствующий правовой режим которых определен в земельном законодательстве.

2. Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества означает, что свободное использование земли как имущественной ценности, приносящей доход, не должно наносить ущерба окружающей среде.

Принцип приоритета охраны земли имеет в виду необходимое ограничение хозяйственной свободы пользователей земли в целях охраны окружающей среды. Следовательно, каждый обладатель земли (собственник, землепользователь, землевладелец, арендатор), организуя свою хозяйственную деятельность на земле, должен прежде всего предусмотреть конкретные эффективные меры по ее охране. Эти меры могут быть разными, так как они устанавливаются в соответствии с особенностями самих земель и той или иной хозяйственной деятельности, находя отражение в соответствующих статьях Земельного кодекса.

Принцип под номером 2 согласуется с положением ч. 2 ст. 36 Конституции РФ, согласно которой владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Этот принцип конкретизирован в ст. 42 ЗК РФ, устанавливающей, в частности, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать их способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, а также должны осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами, соблюдать при использовании земельных участков требования экологических правил и нормативов, не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв.

3. Приоритет охраны жизни и здоровья человека означает, что в процессе деятельности по использованию и охране земель должны приниматься такие решения и осуществляться такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение здоровья и жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат.

Соблюдение названного принципа - показатель гуманности и цивилизованности общества, использующего в своей хозяйственной и иной деятельности окружающие природные объекты. Этот принцип логично вытекает из первого и второго принципов. Но если соблюдение первых двух косвенно содействует охране жизни и здоровья людей, то третий принцип указывает не необходимость принятия таких специальных решений и выполнения таких действий, которые прямо и непосредственно позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить вредное воздействие на его здоровье при использовании земли. Гарантией соблюдения названного принципа служит обращенная ко всем землепользователям обязанность нести необходимые затраты для достижения целей названного принципа, причем даже если эти затраты окажутся большими.

Принципы земельного права - это основополагающие начала, кото­рыми руководствуются участники земельных правоотношений. Особенностью принципов земельного права является их фиксация в отраслевом зе­мельном законе - Земельном кодексе Российской Федерации.

Ст. 1 Земельного кодекса РФ формулирует следующие основ­ные принципы земельного права :

1. учет значения земли как основы жизни и деятельности человека;
2. приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества;
3. приоритет охраны жизни и здоровья человека;
4. участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю;
5. единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов;
6. приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий;
7. платность использования земли ;
8. деление земель по целевому назначению на категории;
9. разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований;
10. дифференцированный подход к установлению правового режима земель ;
11. сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

При регулировании земельных отношений применяется

• принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также
• принцип государственного регулирования приватизации земли.

Федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не противоречащие установленным п. 1 настоящей статьи принципам.

Учет значения земли как основы жизни и деятельности челове­ка

Учет значения земли как основы жизни и деятельности челове­ка означает регулирование отношений по использованию и охране земли исходя из представлений о земле как

1. о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осу­ществления хозяйственной и иной деятельности на территории Рос­сийской Федерации;
2. о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Конституция Российской Федерации (ст. 9) придает земле и дру­гим природным ресурсам значение основы жизни и деятельности рос­сийского общества. Поэтому Земельный кодекс и иные нормативные правовые акты, устанавливая нормы и требования рационального ис­пользования и охраны земель, учитывают ее особенности как природ­ного объекта, составной части природы, природного ресурса.

Предусматривая общие для всех обладателей земли (собственни­ков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов) права и обя­занности по использованию земельных участков, Земельный кодекс формулирует соответствующие статьи таким образом, чтобы в их со­держании присутствовали нормы о соблюдении экологических, строи­тельных, санитарно-гигиенических и иных специальных требований (ст. 40), чтобы использование земель любой категории осуществлялось способами, которые не должны наносить вред окру­жающей среде (ст. 42), чтобы проводились целенаправленные ме­роприятия по охране земель как природного объекта (ст. 42).

Если данный принцип устанавливает условие, чтобы при правовом регулировании земельных отношений земля рассматривалась как не­движимое имущество, то из этого не следует, что все правовые нормы российского законодательства о недвижимом имуществе обязательны и для регулирования земельных отношений. Так, не все нормы граж­данского законодательства, и в частности Гражданского кодекса, о не­движимом имуществе могут применяться к регулированию земельных отношений, а только те, которые не противоречат Земельному кодексу.То же можно сказать и по вопросу объекта права собственности и иных прав на землю.

Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окру­жающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лес­ном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества

Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окру­жающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лес­ном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества имеет в виду необходимое ог­раничение хозяйственной свободы пользователей земли в целях охра­ны окружающей среды. Это означает, что каждый обладатель земли (собственник, землепользователь, землевладелец, арендатор), органи­зуя свою хозяйственную деятельность на земле, должен прежде всего предусмотреть конкретные эффективные меры по ее охране. Эти меры могут быть разными, так как они устанавливаются в соот­ветствии с особенностями самих земель и той или иной хозяйствен­ной деятельности, находя отражение в соответствующих статьях Зе­мельного кодекса.

Приоритет охраны жизни и здоровья человека

Приоритет охраны жизни и здоровья человека подразумевает, что при осуществлении деятельности по использованию и охране зе­мель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат.

Принцип приоритета охраны жизни и здоровья человека при лю­бой хозяйственной деятельности, связанной с использованием и охра­ной земель, логично вытекает из первого и второго принципов. Но если соблюдение первых двух принципов косвенно содействует охране жизни и здоровья людей, то третий принцип указывает на не­обходимость принятия таких специальных решений и выполнения та­ких действий, которые прямо и непосредственно позволили бы обес­печить сохранение жизни человека или предотвратить вредное воздей­ствие на его здоровье при использовании земли. Гарантией соблюдения названного принципа служит обращенная ко всем земле­пользователям обязанность нести необходимые затраты для достиже­ния целей названного принципа, причем даже если эти затраты ока­жутся большими.

Участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю

Участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю, устанавливает право граждан Российской Федерации, общественных организаций (объединений) принимать участие в подготовке реше­ний, реализация которых может оказать воздействие на состояние зе­мель при их использовании и охране, а органы государственной вла­сти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством.

Земельный кодекс предоставляет право гражданам и обществен­ным организациям (объединениям) принимать участие в подготовке решений экологического содержания.

Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов устанавливает, что все прочно связанные с земель­ными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за ис­ключением случаев, установленных федеральными законами.

В данном слу­чае земельный участок часто рассматривается как «главная вещь», а все, что прочно связано с ним (здания, сооружения и т. д.), является его принадлежностью (общеизвестное положение гражданского права: «принадлежность следует судьбе главной вещи»).

Вместе с тем ст. 35 ЗК РФ предусматривает и противопо­ложную ситуацию, когда приобретение здания или сооружения влечет за собой право на соответствующий земельный участок (сервитут).

Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий

Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых ле­сами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установлен­ном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий.

Реализация принципа сохранения особо ценных земель и террито­рий обеспечивается не только ст. 27, 30, 31, 32, 79, 94, 101 ЗК РФ, но и Федеральным законом от 14 марта 1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях».

Платность использования земли

Принцип платности использования земли устанавливает, что любое ис­пользование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Рос­сийской Федерации.

Земельный кодекс в ст. 65 под одним общим названием «Плат­ность использования земли» понимаетследующие формы платы:

1. земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость);
2. арендную плату.

Между тем правовая природа той и другой платы за землю имеет существенные различия.

Земельный налог есть властное предписание государства. От налога может освободить землепользова­теля только компетентный государственный орган, и то лишь на ос­новании закона. Земельный налог идет в государственный бюджет в тех суммах, которые установлены Налоговым кодексом РФ.

Арендная плата - предмет свободной договоренности сторон, заключающих договор аренды земельного участка. Средства от арендной платы поступают арендодателю в соответствии с условия­ми договора.

Деление земель по целевому назначению на категории

Принцип деления земель по целевому назначению на категории устанавливает, что правовой режим земель определяется исходя из их при­надлежности к той или иной категории и разрешенного использова­ния в соответствии с зонированием территорий и требованиями зако­нодательства.

Принадлежность земель к той или иной категории (ст. 7) предопределяет основное их целевое на­значение и соответствующий правовой режим использования земель каждой конкретной категории (с учетом зонирования и разрешенного использования). Отнесение земель к категориям и перевод их из од­ной в другую производится компетентными органами власти и опре­деляется ст. 8 ЗК РФ, но никак не самими пользователями земли.

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Рос­сийской Федерации и собственность муниципальных образований, со­гласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами.

Такое разграничение государственной собственности на землю - необходимое условие земельного строя страны.

Дифференцированный подход к установлению правового режима земель

Принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства

Суть этого разграничения состоит в том, что

• • гражданское законодательство устанавливает общие нормы регулирования имущественных отношений, в том числе и земельных, а
  • земельное законодательство устанавливает специальные нормы регу­лирования земельных отношений.

Поэтому если есть специальная норма, содержащаяся в Земельном кодексе или в каком-либо другом нормативном правовом акте, решающая какой-то вопрос земельного права, то общая норма гражданского законодательства не может при­меняться.

Перечень этих принципов не является исчерпывающим , как отмечено в п. 2 ст. 1 ЗК РФ.

Сравнительный анализ содержания других ста­тей Земельного кодекса позволяет сформулировать ряд принципов зе­мельного права, так или иначе нашедших также отражение в других актах земельного законодательства и в юридической литературе.

Так, независимо от своих прав на землю в качестве собственника, государство как суверен проводит и ряд принципов земельной поли­тики, обеспечивающих рациональное использование и охрану земель. К этим принципам относятся:

1. принятие на государственный счет и осуществление работ по изучению и картографированию земель, их госрегистрации, земле- и лесоустройству;
2. ведение государственного земельного кадастра;
3. создание служб со специальными функциями по оперативному управлению в области рационального использования и охраны земель (почв) и надзору за всеми пользователями земли;
4. плановость в использовании земель: изучение «спроса» на землю и ее распределение между претен­дентами; резервирование земель для государственных и муниципальных нужд будущих пользователей - с ограничением права застройки или иных трансформаций земель, налагаемым на наличных пользователей; обеспечение комплексного использования полезных свойств земли.

3.5

Новая редакция Ст. 1 ЗК РФ

1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;

4) участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;

7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;

10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

2. Федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не противоречащие установленным пунктом 1 настоящей статьи принципам.

Комментарий к Статье 1 ЗК РФ

Земельный кодекс РФ начинается со статьи, посвященной принципам земельного законодательства, неслучайно. В принципах (общих началах) земельного права представлены основные, базовые положения данной отрасли права, сосредоточена его сущность, наиболее важные черты, необходимые для уяснения особенностей правового регулирования земельных отношений.

На базе принципов как исходных, фундаментальных положений строится вся система земельного права. С их помощью достигается устойчивая связь между отдельными правовыми нормами и институтами земельного права.

Принципы играют роль системообразующего фактора в праве вообще и в любой отрасли права в частности. Они обеспечивают единообразие в формировании правовых норм и их применении, служат правовыми ориентирами как для правотворчества, так и для правоприменительной и правоохранительной деятельности.

Особо следует отметить значение принципов для устранения пробелов земельного права. С их помощью суды и иные правоприменительные органы могут решить конкретное юридическое дело даже при отсутствии соответствующей правовой нормы.

Принципы права могут быть общеправовыми, то есть распространяться на всю сферу права, все его отрасли, либо могут покрывать несколько отраслей права (межотраслевые) или одну конкретную отрасль права (отраслевые принципы).

Общеправовыми принципами, применяемыми при регулировании земельных отношений, являются, например, принципы справедливости, равноправия, демократизма, законности, единства прав и обязанностей, федерализма и т.д.

Межотраслевые принципы, как правило, имеют общий характер применительно ко всем природоресурсным отраслям - земельному, водному, лесному праву, законодательству о недрах и т.д. К ним можно отнести принципы платности пользования природными ресурсами (платности землепользования, водопользования, лесопользования, недропользования), приоритет охраны жизни и здоровья человека и т.д.

Принципы земельного законодательства перечислены в комментируемой статье . При этом список, содержащийся в указанной статье, не является исчерпывающим. В п. 2 ст. 1 ЗК отмечается, что федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не противоречащие принципам, установленным в п. 1 ст. 1 ЗК.

Принципы земельного права определяют его развитие исходя из особой ценности земли как основы жизни и деятельности человека и необходимости ее охраны как важнейшей компоненты окружающей среды (подп. 1 и 2 п. 1 статьи 1 Земельного кодекса России).

Некоторые из перечисленных в комментируемой статье принципов земельного законодательства представляют собой уточнение применительно к конкретной отрасли права (в данном случае - к земельному праву) общеправовых принципов, таких как охрана жизни и здоровья человека (подп. 3 п. 1 ст. 1 ЗК), принцип демократизма и участия общественности в принятии наиболее важных решений (подп. 4 п. 1 ст. 1 ЗК), сочетания интересов общества и законных интересов граждан (подп. 11 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Ряд общих начал земельного законодательства имеет характер межотраслевых принципов, действие которых распространяется как на земельное право, так и на другие отрасли, прежде всего гражданское и природоресурсное законодательство:

Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в соответствии с которым все прочно связанные с земельными участками объекты (постройки, лес, водоемы и т.д.) следуют судьбе земельных участков (подп. 5 ч. 1 п. 1 ЗК);

Платность природопользования, в том числе землепользования (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК).

Наконец, комментируемая статья закрепляет несколько принципов, характерных исключительно для земельно-правового регулирования:

Деление земель по целевому назначению на категории и установление правового режима земель исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК);

Приоритет сохранения особо ценных земель, означающий, что ограничение Или запрещение изменения целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий, земель, занятых объектами культурного наследия, и т.п. (подп. 6 п. 1 ст. 1 ЗК);

Дифференцированный подход к установлению правового режима земель, учитывающий при определении их правового режима природные, социальные, экономические и иные факторы (подп. 10 п. 1 ст. 1 ЗК);

Разграничение публичной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (подп. 9 п. 1 ст. 1 ЗК).

Другой комментарий к Ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации

1. В основе правового регулирования земельных отношений лежат определенные начала, принципы, которые отражают характер и тенденции развития земельного законодательства. Комментируемая статья закрепляет эти принципы, содержание которых раскрывается в соответствующих статьях ЗК РФ.

Первый принцип отражает специфику правового регулирования земельных отношений, суть которой, с одной стороны, заключается в том, что земля как объект правового регулирования - это часть природы, объективная реальность, существующая многие миллионы лет. Земля представляет собой природный объект и природный ресурс. С другой стороны, земля, точнее говоря, земельный участок, с позиций права, представляет собой объект недвижимости, права собственности, иных имущественных прав. Эти правовые категории - изобретение юристов. Они используются, причем достаточно успешно, в течение столетий. Однако данные категории являются не более чем юридическими фикциями. Поэтому земельное законодательство в первую очередь учитывает природно-экономические свойства земли (земельного участка) как объекта природы, природного ресурса и затем - ее особенности как недвижимого имущества.

Первоначальным источником всякого богатства является земля, что определяет ее экономическое, политическое и социальное значение в жизни общества. Земля - это территориальный базис существования и деятельности людей, естественное средство производства. Это принципиально важное свойство земли нашло свое отражение в ст. 9 Конституции РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории .

Исходя из традиционных представлений, сформулированных в теории земельного и экологического права, понятие земли как природного объекта и как природного ресурса состоит в следующем. Компонентами окружающей среды являются природные объекты, находящиеся в состоянии естественной взаимосвязи. Природный объект - это условная правовая категория, использование которой дает возможность с позиций права индивидуализировать определенную часть природной среды с тем, чтобы признать ее в качестве предмета правового регулирования. Поэтому объектом природы право может признавать землю, атмосферный воздух, недра, реку, озеро, участок леса, животное, рыбу и т.п.

Понятие "природный объект" отличается от понятия "природный ресурс". Природным ресурсом является определенная совокупность запасов природных веществ, природной энергии, которые используются обществом для удовлетворения своих потребностей или признаются в качестве таковых. Например, производительная способность земли, основанная на ее плодородии и выражающаяся в урожайности, наличие свободных земель, пригодных для застройки, являются основой для того, чтобы рассматривать землю в качестве природного ресурса.

Земля в качестве природного объекта подлежит охране, являясь составной частью природы. Как природный ресурс она выполняет две важнейшие функции: выступает как средство производства в сельском и лесном хозяйстве и является пространственным территориальным базисом - местом размещения зданий, строений и сооружений.

В то же время право рассматривает земельный участок как недвижимость, объект права собственности и иных имущественных прав. Недвижимое имущество и его составные элементы являются формой выражения в праве юридически значимых признаков земли и связанных с ней природных, а также искусственно созданных объектов, с помощью которой осуществляется правовое регулирование определенной сферы земельных отношений и отношений по поводу иных объектов. В гражданском законодательстве закрепляются общие положения правового режима элементов понятия "недвижимость", которые детализируются и развиваются в земельном, горном, лесном, водном законодательстве и законодательстве о градостроительстве.

Особого внимания заслуживает рассмотрение понятий "здания" и "сооружения". Признание в установленном порядке объекта в качестве здания и сооружения означает признание его недвижимым имуществом и тем самым определение соответствующего его правового режима. На законодательном уровне эти понятия не определены. Наряду с указанными терминами в законодательстве широко используется также термин "строение". Определение данных понятий содержится в ряде ведомственных нормативных актов.

Общероссийский классификатор основных фондов (ОК 013-94), утвержденный постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 г. N 359, подразделяет все здания на две основные категории: нежилые и жилые. К понятию "здания (кроме жилых)" относятся здания, представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и проч.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

Жилыми признаются здания, предназначенные для невременного проживания. К ним относятся также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома.

Сооружениями являются инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций. Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. К сооружениям также относятся законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

В Сборнике сметных норм затрат на строительство временных зданий и сооружений ГСН 81-05-01-2001, утвержденном постановлением Госстроя России от 7 мая 2001 г. N 45, приводится определение временных зданий и сооружений. К этой категории относятся специально возводимые или приспосабливаемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства. Временные здания и сооружения не являются недвижимым имуществом.

2. Принцип приоритета охраны земли по отношению к использованию земли в качестве недвижимого имущества логически следует из рассмотренного выше принципа. Данный принцип находит свое отражение и в ст. 9 Конституции РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Кроме того, согласно ч. 2 ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Содержание этого принципа заключается в закреплении в праве норм, цель которых - обеспечить как эффективное использование земель, так и их охрану. Специальные требования предусмотрены в целях сохранения почвенного плодородия земель, повышения их урожайности. Установлены требования, касающиеся размещения объектов на минимально необходимых площадях, предотвращения негативного воздействия на состояние земель, всей окружающей среды. Примером тому могут служить прежде всего ст. 13 ЗК РФ, определяющая содержание охраны земель, и , устанавливающая круг обязанностей лиц, использующих земельные участки.

3. Трудно переоценить значение принципа приоритета охраны жизни и здоровья человека и предотвращения негативного (вредного) воздействия на здоровье человека в процессе использования и охраны земель. Этот принцип важен не только для земельного законодательства, но и для законодательства об охране окружающей среды, лесного, водного, горного, градостроительного законодательства, поскольку любого рода деятельность человека, как правило, связана с использованием земель и природопользование практически невозможно без использования земли.

Практическое значение этого принципа заключается в том, что, например, согласно внедрение новых технологий, осуществление программ мелиорации земель и повышения плодородия почв запрещается в случае их несоответствия предусмотренным законодательством экологическим, санитарно-гигиеническим и иным нормам и требованиям. требует при выборе земельного участка для строительства учитывать экологические, градостроительные и иные условия. Данный принцип отражается также в содержании обязанностей, которые возлагает на лиц, использующих земельные участки, и в иных нормах ЗК РФ.

4. Принцип участия граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, затрагивающих их права на землю, выражается в соответствующих нормах ЗК РФ. Так, в соответствии с установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. обязывает органы местного самоуправления информировать население о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства. При предоставлении земельных участков в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп для целей, не связанных с их традиционной деятельностью и традиционными промыслами, могут быть проведены сход, референдум граждан по поводу изъятия (выкупа) земельных участков. Согласно п. 4 ст. 31 ЗК РФ орган местного самоуправления информирует собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов в связи с возможным изъятием их земельных участков и т.д.

5. Важное значение имеет принцип единства юридической судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Содержание этого принципа раскрывается в . Так, по общему правилу при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу (лицам) оно приобретает право на использование соответствующей части участка, занятой объектом, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Предусмотрено, что обычно отчуждение здания, строения, сооружения, которые находятся на земельном участке, производится вместе с земельным участком, за некоторыми исключениями.

7. Земельное законодательство закрепляет принцип платности использования земель независимо от титула права на землю (). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Использование практически всех категорий земель в стране является платным, за некоторыми исключениями.

8. Все земли для обеспечения их рационального использования и охраны подразделяются на соответствующие категории. Категория земель - это совокупность однородных по своему целевому или функциональному назначению земельных участков, выделенных в качестве особой группы земель в зависимости от их природного, социального и экономического значения. Это обстоятельство является решающим фактором, определяющим их правовой режим.

Основными элементами понятия "правовой режим земельного участка", которые выработаны в науке земельного права, являются право собственности на землю, иные права на землю, управление использованием и охраной земель, правовая охрана земель и меры ответственности за нарушение земельного законодательства. Практическое значение этого понятия заключается в том, что его употребление дает возможность определить порядок использования и охраны определенной категории земель, т.е. установить особенности содержания права собственности в отношении той или иной категории земель, возможности использования земель на иных, производных от права собственности титулах прав на землю, особенности управления использованием и охраной земель и т.д. Использование понятия "правовой режим земель" применительно к земельному участку означает определение содержания конкретных прав и обязанностей лиц, которые используют участок на законных основаниях.

В основе разграничения земель на категории лежит целевое назначение соответствующих земель. Определение основных целей, для которых могут использоваться земли, является той базой, на которой устанавливаются главные положения правового режима соответствующей категории земель.

9. К числу принципов земельного законодательства ЗК РФ относит разграничение публичной собственности на землю: государственной собственности (федеральной и собственности субъектов РФ) и муниципальной собственности. Государственной собственностью, как предусмотрено в , являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность осуществляется в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами.

По общему правилу в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (). В собственности субъектов РФ согласно находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности субъектов РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены субъектами РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Аналогично принципам разграничения права государственной собственности разграничивается и муниципальная собственность на землю (). Причем в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

Важные нормы, касающиеся разграничения публичной собственности на землю, содержатся также в ст. 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

10. Все земли имеют различное качество, отличаются друг от друга своими природными характеристиками и показателями, имеют различное экономическое и социальное значение в жизни общества. В отношении некоторых земель на первый план выходит их экологическое значение. С учетом этих обстоятельств для организации рационального использования и охраны земель все земли в нашей стране подразделяются на различные категории. В основе выделения категорий земель лежит их целевое назначение. Определение целей, для которых могут использоваться земли, является объективно необходимым, с тем чтобы правильно организовать процесс их использования. Комментируемая статья, закрепляя принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, связывает его с учетом трех главных факторов: природных, социальных и экономических.

Соответствующие исполнительные органы государственной власти определяют целевое назначение земель, решая вопрос об использовании тех или иных земель либо в сельском или лесном хозяйстве, или для размещения населенных пунктов, промышленных, транспортных и иных объектов и сооружений и т.д., осуществляют отнесение земельных участков к той или иной категории земель или их перевод из одной категории в другую ().

В результате подразделения земель на категории определяется содержание и объем прав и обязанностей соответствующего лица, использующего землю на законных основаниях. Права и обязанности, например, собственника земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения отличаются от прав и обязанностей собственника земель, которые отнесены к категории земель промышленности, транспорта, связи и т.п. Таким образом, правовой основой определения правового режима земель является их целевое назначение.

11. Суть принципа сочетания общественных интересов и интересов граждан в сфере использования земель состоит в том, что земельное законодательство призвано обеспечить баланс общественных и частных интересов, что особенно актуально в условиях рыночной экономики, частной собственности на землю. Правовыми средствами разрешения этой проблемы являются установление ограничений прав лиц, использующих земельные участки (ст. ); регулирование вопросов и .

В земельном законодательстве не раскрываются понятия "общественные интересы" и "частные интересы". Суть этих понятий применительно к сфере градостроительства, непосредственно связанной с использованием земель, и некоторые правовые механизмы разрешения противоречий между этими интересами определены в градостроительном законодательстве, которое определяет условия учета общественного мнения при принятии градостроительных решений.

Кроме того, большое значение в этом плане имеют нормы земельного законодательства, законодательства о недрах, водного и лесного законодательства и законодательства об охране окружающей среды. В значительной степени реализация градостроительных решений допускается при соблюдении требований, предусмотренных этими отраслями законодательства.

12. Комментируемая статья закрепляет принцип соотношения земельного и гражданского законодательства, в соответствии с которым осуществляется правовое регулирование земельных отношений. ЗК РФ разграничивает сферу применения гражданского и земельного законодательства в части регулирования использования земель. Кроме того, действует принцип государственного регулирования приватизации земли.

Разграничение этих отраслей законодательства относится прежде всего к применению , которая регулирует вопросы права собственности и иных вещных прав на землю. Необходимость разграничения касается также регулирования совершения сделок с земельными участками. Общие положения, касающиеся указанных выше вопросов, регулируются гражданским законодательством. Специфика, обусловленная публичным характером регулирования земельных отношений, - прерогатива земельного законодательства. Исходя из этого, согласно ›