Декрет

В результате признания обмена жилыми помещениями недействительным. Защита прав граждан при признании обмена недействительным. Признание договора недействительным

03.03.2020

Жилищный кодекс РФ (извлечения) .

Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире (ч. 6).

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным.

1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом.

2. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

3. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.


Гражданский кодекс РФ (извлечение) .

Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки.

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки.

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Статья 168. Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок.

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным.

1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.

Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения.

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

2. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса.

Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

2. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения (п. 4).

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (в редакции, действовавшей до 1 января 2005 г.). .

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (в редакции, действующей с 1 января 2005 г.) (изменения внесены Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»). .

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений (ч. 1).

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Статья 567. Договор мены.

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда:

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4) в отношениях между коммерческими организациями.

Статья 576. Ограничения дарения (ч. 2).

2. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных статьей 253 настоящего Кодекса.


Семейный кодекс РФ (извлечение) .

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов.

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.


Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (извлечение) .

Статья 3 (утратила силу с 1 марта 2005 г.) Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

При каких обстоятельствах суд признает сделки с жилыми помещениями недействительными?

Сделки граждан и юридических лиц с принадлежащим им имуществом, а в особенности с недвижимостью никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Масса людей хоть раз в своей жизни сталкивается с необходимостью заключить сделку, связанную с куплей-продажей, обменом, дарением или приватизацией жилья.

Сделка может быть признана недействительной по нескольким основаниям, установленным § 2 гл. 9 ГК. Применительно к сделкам с жилыми помещениями распространенными основаниями для признания сделок недействительными бывают ситуации, когда совершенная сделка была притворной (ст. 170 ГК). Например, для того чтобы не разыскивать сособственника квартиры, который имеет преимущественное право покупки доли собственности продавца, вместо договора купли-продажи жилого помещения заключается договор дарения. Заключение мнимых сделок (ст. 170 ГК) практикуется при обменах (менах). Лица, совершившие обмен (мену), по обыкновению это родственники, не вселяются во вновь приобретенные по обмену жилые помещения. Очень часто жилищные мошенники используют этот вид договора, причем заявляют о существовании договора мены лет через пять после его подписания. Естественно, что родственникам (наследникам) лица, якобы обменявшего свое жилье, приходится признавать такой обмен мнимым, ведь их родственник никуда не выезжал и в его квартиру никто не вселялся.

Другой часто применяемой статьей при признании сделок с жилыми помещениями недействительными, вне зависимости от вида сделки, является ст. 177 ГК. Признать сделку недействительной по ст. 177 ГК можно в случаях, когда гражданин, хотя и не признанный судом недееспособным, при совершении сделки не способен был понимать значение своих действий или руководить ими. Неспособность понимать значение своих действий и руководить ими устанавливает судебно-психиатрическая или судебно-наркологическая экспертиза или две эти экспертизы совместно (комплексная экспертиза).

Как показывает судебный опыт, в основном экспертиза признает гражданина не способным понимать значение своих действий или руководить ими только при наличии медицинской документации, подтверждающей соответствующий диагноз. При этом вряд ли экспертиза даст положительный ответ, если на «момент заключения сделки» заболевание не было зафиксировано лечебным учреждением. Свидетельские показания о психическом состоянии гражданина, совершившего сделку, обычно не являются для суда доказательством, на основании которого можно установить, что гражданин, совершивший сделку, находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Обезопасить себя при приобретении жилья можно, если вместе с продавцом получить справки из психоневрологического диспансера и наркологического диспансера по месту жительства владельца жилья, желающего произвести отчуждение своей собственности.

Не все сделки, заключенные гражданином в момент «непонимания», могут быть признаны недействительными, а только те, которые повлекли ухудшение жилищных условий такой стороны сделки.

Очень трудно признать недействительной сделку, совершенную под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК). Как указывается в ст. 178 ГК, существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможность его использования по назначению. Например, пожилая женщина, которая плохо видит и слышит, малограмотная, считала, что заключает договор пожизненного содержания, а на самом деле заключила договор купли-продажи с пожизненным проживанием. В этом случае сделка может быть признана недействительной, так как имеет место непонимание природы сделки, при том, что наличие заблуждения такой старушке удастся доказать. Применительно к сделке по обмену или купле-продаже жилой площади заблуждение относительно качеств жилого помещения (предмета сделки) может играть существенную роль, в частности при обнаружении в приобретенном жилом помещении таких существенных дефектов, которые не могут быть устранены путем ремонта.

В большинстве же случаев по данной статье ошибочно обращаются в суд, полагая, что существенным является заблуждение, когда, например, даря квартиру, гражданин полагал, что одаряемый будет его любить и опекать, а последний не оправдал его надежд. Однако это уже мотив сделки, а из ст. 178 ГК следует, что заблуждение относительно мотивов сделки существенного значения не имеет.

Распространенным основанием для признания сделки недействительной по ст. 179 ГК является заключение сделки на крайне невыгодных для себя условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась. Чтобы приобретателю жилья не судиться по этим основаниям, не стоит заключать сделку, в которой указана явно заниженная цена.

Другие основания ст. 179 ГК: обман, насилие, угрозы, злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной, применяются к жилищным сделкам в гражданском судопроизводстве в основном в случаях, когда приговором суда по уголовному делу установлены вышеперечисленные преступные деяния.

Перейдем к особенностям сделок с жилыми помещениями, совершенных с нарушением закона (ст. 168 ГК).

Весьма распространенным нарушением закона при продаже или ином виде отчуждения жилья является неполучение согласия супруга на совершение сделки с нажитым во время брака имуществом. В соответствии со ст. 35 СК сделка, совершенная одним из супругов, может быть признана судом недействительной по требованию другого супруга, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии этого супруга на совершение данной сделки.

Если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, то родители, усыновители, опекуны (попечители), приемные родители не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать либо давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе: обмену или дарению имущества подопечного, сдаче внаем (аренду), в безвозмездное пользование или залог; сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Даже в случае, когда отчуждаемая недвижимость не принадлежит несовершеннолетнему, на снятие несовершеннолетнего с регистрационного учета требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

При отсутствии разрешения органов опеки и попечительства заключенный договор по отчуждению имущества будет признан недействительным в порядке ст. 168 ГК, как повлекший нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей, владевших жилым помещением или проживавших в нем.

Что касается несовершеннолетних, на момент приватизации с 1992 до 11 августа 1994 г. проживавших в жилом помещении и не включенных в число собственников (а так зачастую и было), они могут, став совершеннолетними, признать совершенную их родителями сделку по отчуждению жилья незаконной.

Хотя по закону собственник недвижимости вправе беспрепятственно распоряжаться своей собственностью, между тем, если в договоре об отчуждении жилого помещения не будет условия о правах остающихся в нем проживать, такой договор может быть признан недействительным, как совершенный с нарушением закона. Это правило применимо и к договорам мены (обмену), поскольку на них согласно ст. 567 ГК распространяются правила о купле-продаже жилого помещения.

Очень часто в суды обращаются наследники по закону пожилых лиц, которые перед смертью находились в лечебных учреждениях или находились на обслуживании в учреждениях социальной защиты. Врач или работник социальной защиты, постоянно оказывающий по долгу службы (работы) помощь, становится для старого человека более близким человеком, чем родственники. Пожилые люди, в конце жизни воспринимающие мир не совсем адекватно, отдают им все, что было нажито за годы своей жизни. Однако в соответствии со ст. 575 ГК совершение безвозмездных сделок, превышающих 5 МРОТ, запрещено. В настоящее время опытные «работники – обольстители стариков», уже зная о существовании этого запрета, не заключают договоры дарения, а под их видом совершают либо куплю-продажу, либо договор ренты или иной возмездный вид договора. В этой ситуации родственникам необходимо обращаться в суд по двум основаниям признания сделки недействительной. Признавать ее притворной (ст. 170 ГК), доказывать, что в действительности со стороны врача или соцработника никаких обратных действий по исполнению сделки не было (деньги, содержание и т. п.), фактически недвижимость была подарена, а дарение работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты, запрещена, т. е. противоречит закону (ст. 168 ГК).

При рассмотрении заявленного истцом требования о признании недействительными сделок, совершенных гражданином П. с ответчиком, суд пришел к выводу о признании иска подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

По заключению судебно-психиатрической экспертизы гражданин П. в момент заключения сделок с ответчиком не мог понимать значение своих действий и руководить ими. В связи с этим указанные сделки должны быть признаны судом ничтожными. Суд доверяет заключению судебно-психиатрической посмертной экспертизы, так как заключение дано на основании тщательно исследованных медицинских документов, в том числе из ПНД № 19, где П. состоял на учете с 1970 г.

Суд указал, что не может принять во внимание доводы представителя ответчика о том, что выход П. из стационара психиатрической больницы в 1990 г. и отсутствие в суде материалов с ходатайствами лечебных учреждений об ограничении дееспособности П., а также ходатайства о назначении опекуна органами опеки и попечительства, говорит о том, что за период лечения психическое состояние П. было признано вполне удовлетворительным для проживания в обществе.


Истцом были заявлены исковые требования о признании сделки по продаже квартиры недействительной. Судом установлено, что М. с 1998 г. числилась на учете в наркологическом диспансере № 4, неоднократно проходила лечение в наркологической клинической больнице № 17. По заключению посмертной судебной психиатрическо-наркологической экспертизы психические нарушения у М. были выражены в столь значительной степени, что это лишало ее способности понимать значение своих действий и руководить ими в момент заключения договора купли-продажи.

После проведения данной экспертизы ответчик представил в суд расписки М. от 1 января, 12, 13, 15, 16 февраля, 25 марта, 25 апреля 2000 г., а также расписку без даты (со слов ответчика, она была написана М. 25 апреля 2000 г.) о получении денег за проданную квартиру, об одобрении сделки по купле-продаже квартиры и о передаче спорной квартиры. По мнению ответчика, написанные М. расписки являются подтверждением одобрения ею совершенной сделки по купле-продаже квартиры.

По ходатайству представителя истицы Латыновой Е. определением Останкинского суда г. Москвы по данному делу была назначена дополнительная посмертная судебная психиатрическо-наркологическая экспертиза для установления способности М. понимать характер и значение своих действий в период с 1 января 2000 г. до момента ее смерти 5 августа 2000 г.

Согласно заключению комиссии экспертов изменения психики у М. нарастали в течение длительного времени и сформировались задолго до интересующего суд периода, имели неуклонно прогрессирующий и необратимый характер, степень их выраженности столь значительна, что лишала М. способности понимать значение своих действий и руководить ими с 1 января 2000 г. по 5 августа 2000 г., включая моменты написания ею расписок и заключения договора купли-продажи квартиры.

Суд указал, что доверяет заключениям проведенных экспертиз, поскольку каких-либо оснований сомневаться в их объективности не имеется.

Суд признал сделку с вышеуказанной спорной квартирой недействительной по основаниям, указанным в ст. 177 ГК, так как на момент заключения договора купли-продажи квартиры М. не могла понимать значение своих действий и руководить ими.


Истица Ж. подала в суд исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи принадлежащей ей комнаты. При этом истица ссылалась на то, что по своему психическому состоянию в период заключения сделки она не могла понимать значение своих действий. Однако иск Ж. к соседу Ч. не был удовлетворен на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы о психическом состоянии Ж. на период заключения договора купли-продажи комнаты в 1993 г. Вывод экспертизы состоял в том, что не представляется возможным дать заключение о психическом состоянии Ж. и ее способности понимать значение своих действий и руководить ими в указанный период. Такой вывод был основан на отсутствии медицинской документации с описанием психического состояния истицы в интересующий суд период, хотя на момент проведения экспертизы комиссия пришла к заключению, что Ж. страдает церебральным атеросклерозом с выраженными изменениями психики.

Истцом было заявлено требование о признании недействительной приватизации жилого помещения, в котором до своей смерти проживал психически больной человек. По делу была проведена посмертная судебно-психиатрическая экспертиза, согласно которой умерший не мог отдавать отчет своим действиям и руководить своими поступками как в момент подачи заявления на приватизацию квартиры, так и в момент подписания договора безвозмездной передачи жилья в собственность.

Согласно Закону о приватизации каждый гражданин имеет право на однократную бесплатную приватизацию занимаемого им жилого помещения, а согласно ст. 5 Закона РФ от 2 июля 1992 г. № 3185-1 «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании» лица, страдающие психическими расстройствами, обладают всеми правами и свободами граждан, предусмотренными Конституцией и иным законодательством Российской Федерации. Ограничение прав и свобод лиц, страдающих психическими заболеваниями, только на основании психиатрического диагноза не допускается.

В соответствии со ст. 35 Конституции и ст. 18 ГК каждый вправе иметь имущество в собственности, совершать любые не противоречащие закону сделки. Какие-либо ограничения в реализации вышеуказанных прав для психически больных лиц законодательством не установлены.

Кроме того, п. 2 ст. 171 ГК установлено, что сделка, заключенная недееспособным, может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде недееспособного.

Таким образом, сделка, заключенная недееспособным, недействительна только тогда, когда она нарушает его интересы, которые он в силу стойкого психического заболевания не в состоянии понимать.

В силу аналогии закона не каждая сделка, заключенная гражданином, не способным понимать значение своих действий, может быть признана недействительной.

В данном случае приватизация квартиры ни в коей мере не нарушила интересы наследодателя, так как сделка по безвозмездной передаче жилья в его собственность была заключена исключительно к его выгоде.

Ни чьих прав или охраняемых законом интересов при приватизации спорной квартиры нарушено не было. Наследодатель ответчиков, при жизни одиноко проживавший в своей квартире, как и миллионы российских граждан, воспользовался своим правом на приватизацию занимаемой им квартиры.


Гражданин В. подарил своей падчерице Н. 73 долю квартиры. Затем В. обратился в суд с иском о признании данного договора недействительным в части дарения им 73 доли квартиры на том основании, что после заключения договора отношение к нему Н. резко изменилось в худшую сторону.

В судебном заседании В. иск поддержал и пояснил, что при совершении сделки понимал, что дарит Н. свою долю квартиры. Однако после того, как он подарил Н. свою долю квартиры, она стала плохо к нему относиться, поэтому он хочет признать данный договор недействительным. Он указал на то, что при заключении указанной сделки как будто находился в каком-то тумане. Истец также отметил, что, подписывая договор, он заблуждался, т. е. не думал, что отношение к нему падчерицы изменится и его будут выгонять из дома.

Ответчица Н. иск не признала и пояснила, что это отношение отчима к ней изменилось, что скандалы происходят по его вине, а в остальном они как ранее жили, так и живут до настоящего времени.

Суд при рассмотрении этого дела учитывал, что существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Заблуждения относительно мотивов сделки не имеют существенного значения. Как следует из пояснений истца, он понимал значение своих действий – понимал, что дарит Н. 1/3 доли квартиры. Истец не является недееспособным или престарелым человеком. Из этого суд сделал вывод о том, что истец не заблуждался относительно природы совершаемой сделки. Его желание признать сделку недействительной на основании изменившихся отношений с ответчицей не может быть признано судом существенным, поскольку оно относится к мотивам заключения сделки и не имеет существенного значения. На основании таких данных суд пришел к выводу о том, что при заключении спорного договора каких-либо нарушений закона или заблуждений истца относительно природы сделки или других его существенных моментов не установлено.


Истцом были заявлены требования о признании недействительным договора дарения доли ответчика в общей долевой собственности. Судом установлено, что между ответчиком и гражданкой 3. был заключен договор дарения принадлежащей ответчику доли в общей долевой собственности с истцом. Данный договор был заключен без согласия истца. Кроме того, в судебном заседании выяснилось, что фактически между сторонами был заключен договор купли-продажи доли. Факт купли-продажи подтверждался: пояснениями 3. на беседе по данному делу (к последующим ее пояснениям, данным в судебных заседаниях, суд отнесся критически, посчитав, что с учетом ее процессуального положения она пыталась избежать ответственности); распиской ответчика (его подпись на этой расписке подтверждалась заключением почерковедческой экспертизы, не доверять выводам которой у суда оснований не было). При таких обстоятельствах договор дарения явно являлся притворной сделкой.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК притворная сделка, т. е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке же, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии со ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан был известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Данная обязанность ответчиком исполнена не была. А в соответствии со ст. 168 ГК сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна.


При рассмотрении заявленных исковых требований о признании приватизации и последующего договора купли-продажи квартиры недействительными судом было установлено следующее. Нанимателем квартиры являлся ответчик по делу, кроме него в квартире проживали и были прописаны его 5 несовершеннолетних детей. По доверенности представитель ответчика В. приватизировал спорную квартиру в личную собственность ответчика, не включив несовершеннолетних детей в договор приватизации.

Заключенный договор приватизации жилого помещения противоречит ст. 7 Закона о приватизации, согласно требованиям которой в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетним собственность или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Исходя из изложенного, суд признал договор приватизации жилого помещения недействительным по основаниям ст. 168 ГК, т. е. сделкой, не соответствующей требованиям закона.

Было также установлено, что через 20 дней после приватизации жилого помещения ответчик через своего представителя В. продал спорную квартиру гражданину Ш. Семья Ш. прописалась в купленную ими квартиру, сделала дорогостоящий ремонт и проживает там до настоящего времени.

Бесспорно установлено, что до приватизации и последовавшей за ней продажей спорной квартиры несовершеннолетние дети и сам ответчик были вывезены из этой квартиры и стали проживать без законных на то оснований в четырехкомнатной квартире, при этом оставаясь зарегистрированными в спорной квартире.

Из объяснений детей усматривалось, что их отец злоупотреблял спиртными напитками, приводил в гости в новую квартиру большое количество посторонних лиц, с которыми распивал спиртные напитки, не кормил детей и что они вынуждены были обратиться в органы опеки района, поскольку жить им было негде.

Судом было установлено, что заключенный ответчиком договор купли-продажи квартиры противоречил требованиям ст. 3 Закона о приватизации, в силу которого для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Как установлено, разрешение на отчуждение квартиры ответчиком от органов опеки и попечительства не было получено, несмотря на то что дети были зарегистрированы в продаваемой квартире. Таким образом, сделка купли-продажи спорной квартиры повлекла за собой утрату несовершеннолетними спорного жилого помещения. Кроме того, деньги от продажи представитель ответчика использовал на приобретение для него и детей жилого помещения меньшей площадью, на первом этаже, к тому же холодного и сырого, малопригодного для проживания несовершеннолетних детей.

Доводы Ш. о том, что они являются добросовестными приобретателями, суд отверг по следующим основаниям:

1) при заключении договора купли-продажи супругов Ш. не обеспокоила та ситуация, что они приобретали квартиру у представителя собственника и что в квартире никто не проживал;

2) Ш. приобрели квартиру за цену намного ниже стоимости таких же четырехкомнатных квартир, что также должно было обеспокоить покупателя;

3) квартира требовала капитального ремонта, и, исходя из объяснений Ш., краны на кухне и в ванной комнате не работали, ванная протекала, газовая плита была в нерабочем состоянии, обои висели клочьями, двери были грязные и требовали замены. Из всего этого можно было сделать определенный вывод о владельце квартиры;

4) из объяснений Ш. следовало, что они не интересовались фактом регистрации несовершеннолетних детей и других лиц в этом жилом помещении, хотя знали о наличии такой регистрации.


Истцом было заявлено требование о признании недействительным договора купли-продажи комнаты с правом пожизненного содержания. Судом установлено, что гражданка 3. заключила договор пожизненного содержания с ответчицей. Согласно этому договору 3. передала бесплатно в собственность ответчицы принадлежащую ей по праву собственности комнату, взамен ответчица обязалась пожизненно содержать 3., обеспечивая питанием, одеждой, уходом и необходимой помощью. Сумма ежемесячного материального обеспечения (питания, одежды, ухода и необходимой помощи) была определена сторонами в размере 7 МРОТ.

Истец посчитал, что договор пожизненного содержания является недействительным ввиду его ничтожности.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК притворная сделка, т. е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Установлено, что ответчица работала социальным работником в отделении медико-социальной помощи на дому Комитета по социальным вопросам администрации района и на ее обслуживании до своей смерти находилась 3. Ответчица оказывала 3. помощь только в пределах своих должностных обязанностей и за свой счет ничего не приобретала.

Таким образом, ответчица приобрела спорную комнату безвозмездно, фактически комната была ей подарена, поэтому к данной сделке должны быть применены правила дарения.

Согласно ст. 575 ГК не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 5 МРОТ, работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан. Руководствуясь этим требованием, ответчица не вправе была принимать безвозмездно спорную комнату.

На основании ст. 168 ГК сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.


В суде рассматривалось дело о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, так как ответчиком не была уплачена истице указанная в договоре стоимость этой квартиры.

В соответствии со ст. 454 ГК по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

В ходе судебного заседания было установлено, что ответчик не выплатил истице денежную сумму за квартиру, а истица после заключения договора купли-продажи квартиры ее не освободила, т. е. не передала вещь покупателю. Таким образом, сделка не отвечает требованиям закона и является недействительной в силу ст. 168 ГК.


Истицей были заявлены требования о признании договора мены комнаты недействительным.

В соответствии со ст. 170 ГК мнимая сделка, т. е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Судом было установлено, что фактически договор мены, заключенный между ответчиком и гражданкой Г., является мнимой сделкой. Согласно ст. 567 ГК по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Между тем в течение восьми лет после заключения договора никто из сторон не передавал другой стороне принадлежащие им жилые площади. Ответчик даже не знал о том, что в договоре допущена ошибка в размерах комнат, и не интересовался все восемь лет приобретенным по обмену жилым помещением. Спорной комнатой ответчик не пользовался, не распоряжался и обязанности собственника не исполнял. В то же время Г. никогда не говорила о существовании договора мены и до конца жизни проживала, беспрепятственно пользуясь спорной комнатой. Она (впоследствии истица) несла расходы по содержанию спорной комнаты. В права владения, пользования комнатой, полученной по обмену, Г. не вступала и в ней не регистрировалась. Ответчик в течение восьми лет также не заявлял требований об освобождении спорной комнаты. После заключения договора мены истица была зарегистрирована по месту жительства к своему мужу в эту комнату.

Согласно ст. 168 ГК сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

В соответствии с п. 2 ст. 567 ГК к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 31 «Мена» ГК и существу мены.

Согласно ст. 558 ГК существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Однако в нарушение этого требования и соответственно ст. 17 Конституции, не позволяющей осуществлять права и свободы человека и гражданина в нарушение прав и свобод других лиц, комната была обменена без указания на то, какие права остаются или какие новые права предоставляются проживающему на момент обмена в спорной комнате ответчику. Более того, ответчик вправе был участвовать в приватизации спорной комнаты, однако отказался от участия в пользу Г.


Обмен жилых помещений может быть признан недействительным, если он произведен с нарушением требований, предусмотренных законодательством.
’ Условия, при которых обмен жилых помещений не допускается, определены ст. 33 ЖК. Обмен жилого помещения не допускается, если:
к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения либо о признании его недействительным;
в отношении члена организации граждан-застрой- щиков рассматривается вопрос об исключении его из организации;
дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, является аварийным, подлежит сносу, переоборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд;
дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой обмениваемого жилого помещения;
обмен носит корыстный или фиктивный характер;
жилое помещение является служебным, находится в специальном доме или относится к жилым помещениям социального пользования;
в связи с обменом в квартиру, в которой проживают два или более нанимателя (члена организации граждан-застройщиков), вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно;
на жилое помещение в соответствии с законодательством Республики Беларусь наложен арест или запрет на отчуждение.
В соответствии с п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» обмен может быть признан судом недействительным и по иным основаниям, предусмотренным законодательством для признания сделок недействительными (например, под влиянием заблуждения, обмана). Применительно к жилой площади заблуждением признается неправильное представление о таких существенных недостатках жилого помещения, которые на момент совершения сделки не могли быть выявлены, а обнаружены впоследствии, и эти недостатки препятствуют проживанию в жилом помещении.
Заблуждением, влекущим признание обмена недействительным, может являться противопоказанность проживания в полученном по обмену жилом помещении по состоянию здоровья. Заблуждение истца может иметь место и при отсутствии вины ответчика. Заблуждение относительно мотивов обмена жилых помещений не является основанием для признания обмена недействительным (п. 1 ст. 179 ГК).
Признание обмена недействительным производится в судебном порядке по требованию лиц, участвующих в обмене, наймодателя или прокурора.
В случае признания обмена жилого помещения недействительным стороны подлежат переселению в жилые помещения, которые они занимали ранее.
Если обмен жилого помещения признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.

Еще по теме Признание обмена жилых помещений недействительным:

  1. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения
  2. Правопрекращающий фактический состав при обмене жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда
  3. Комментарий к статье 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
  4. Комментарий к статье 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным

Обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным только в строго определенных ЖК РФ случаях (ст. 75):

1) если он произведен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ;

2) по основаниям, установленным гражданским законодательством, для признания сделки недействительной (гл. 9 ГК РФ).

Эти дела рассматриваются исключительно судом в исковом производстве.

В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

В (наименование суда)

Истец: (фамилия, имя, отчество),

Ответчик: (фамилия, имя, отчество),

проживающий: (почтовый индекс и адрес полностью)

Исковое заявление о признании обмена жилого помещения недействительным в связи с его фиктивностью

Жилой дом по адресу (почтовый индекс и адрес полностью) находится в ведении (наименование организации или ведомства).

"____" _____________ 200_ г. (наименование органа, разрешившего обмен) разрешен обмен жилыми помещениями по адресам (почтовый индекс и адрес полностью), ответчикам (фамилия, имя, отчество).

Указанный обмен является неправомерным, поскольку носит фиктивный характер, о чем свидетельствуют (данные, свидетельствующие об этом).

На основании изложенного в соответствии со ст. 75 ЖК РФ

признать совершенный обмен жилых помещений недействительным.

Приложение:

1. Копии исковых заявлений по числу ответчиков.

2. Договор об обмене (копии).

3. Доказательства, свидетельствующие о том, что данный обмен носит фиктивный или корыстный характер.

4. Выписки из домовой книги, копии финансовых лицевых счетов.

5. Квитанция об уплате государственной пошлины.

"___" __________ 200__ г. Подпись

Еще по теме 9.15. Признание обмена жилыми помещениями недействительным:

  1. 9.15. Признание обмена жилыми помещениями недействительным
  2. 5. Прекращение пользования занимаемыми жилыми помещениями
  3. 6.2. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
  4. 2.1.6. Дела о признании обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, недействительным

Комментарий к статье 75

В соответствии с комментируемой ст. 75 обмен жилых помещений может быть признан недействительным.

1. Статья определяет основания и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма.

Формулировка ч. 1 комментируемой статьи предполагает, что обмен такими жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. ст. 166 - 181 ГК РФ.

2. В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кодекс не предусматривает исключений из этого общего правила, поэтому участники обмена жилыми помещениями, признанного судом недействительным, переселяются в ранее занимаемые ими жилые помещения. Иными словами, последствием признания сделки по обмену жилыми помещениями недействительной является двухсторонняя реституция.

3. Часть 3 комментируемой статьи возлагает на лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями признан недействительным, обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена.

Целесообразно иметь в виду, что в гражданском праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Поэтому на лицо, указанное в ч. 3 комментируемой статьи, возлагается обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи с оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.

При этом представляется, что словосочетание "другой стороне" в данном случае не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (ч. 5 ст. 72 Кодекса), то лицо, действия которого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена.

Однако для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь - это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Например, в гражданском праве причинная связь означает связь между противоправным поведением должника и наступившими для кредитора невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.

Еще по теме Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным:

  1. 6.1. Ответственность за нарушение жилищного законодательства
  2. § 3. Правовое регулирование отдельных инвестиционных договоров и соглашений
  3. Строительные комплексы и отдельные строительные объекты
  4. Специфика правового регулирования жилищных отношений в США и РФ (историко-сравнительные аспекты).

- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг -

Признание обмена жилыми помещениями недействительным.

Обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным только в строго определенных ЖК РФ (ст. 75) случаях:

  • 1) если он произведен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ;
  • 2) по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (гл. 9 ГК РФ).

Дела эти рассматриваются исключительно судом в исковом производстве. В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Образец искового заявления о признании обмена жилого помещения недействительным в связи с его фиктивностью

Образец

В (наименование суда)

Истец: (фамилия, имя, отчество),

проживающий: (почтовый индекс и адрес полностью).

Ответчик: (фамилия, имя, отчество),

проживающий: (почтовый индекс и адрес полностью)

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании обмена жилого помещения недействительным в связи с его фиктивностью

Жилой дом по адресу (почтовый индекс и адрес полностью) находится в ведении (наименование организации).

"__ "_______ 20_ г. (наименование органа, разрешившего об

мен) разрешен обмен жилыми помещениями по адресам (адреса полностью) ответчикам (фамилии, имена, отчества).

Указанный обмен является неправомерным, поскольку носит фиктивный характер, о чем свидетельствуют (данные, свидетельствующие об этом).

На основании изложенного в соответствии со ст. 75 ЖК РФ

прошу:

признать совершенный обмен жилых помещений недействительным.

Приложение:

  • 1. Копии исковых заявлений по числу ответчиков.
  • 2. Договор об обмене (копии).
  • 3. Доказательства, свидетельствующие о том, что данный обмен носит фиктивный или корыстный характер.
  • 4. Выписки из домовой книги, копии финансовых лицевых счетов.
  • 5. Квитанция об уплате государственной пошлины.

" "_________ 20_ г. Подпись

Из судебной практики

Определение Свердловского областного суда от 06.07.2006 по делу № 33-4411/2006 (извлечение)

Разрешая данный спор, суд пришел к выводу о недоказанности нарушения прав малолетнего Д. в результате совершенного ответчиками обмена жилого помещения, поскольку, по мнению суда, обмен соответствует требованиям закона, так как по заявлению отца ребенка, как законного представителя, получено согласие органа опеки и попечительства на совершение оспариваемого обмена жилплощади, а кроме того, при наличии большой задолженности 3. и Т. по оплате квартиры имелась реальная возможность переселения их в связи с неуплатой долга в коммунальную квартиру, в то время как они произвели обмен на однокомнатную, но отдельную квартиру, таким образом не нарушили права несовершеннолетнего.

Отказывая в удовлетворении иска, суд, хотя и сослался на ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, сделки могут совершать от их имени только родители, усыновители или опекуны, однако не учел, что в соответствии со ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (дееспособность малолетних) к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила п. 2 и 3 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации: опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Будучи естественными опекунами (попечителями) своего ребенка, родители при управлении имуществом ребенка обладают теми же правами, которые предусмотрены гражданским законодательством для опекунов (попечителей).

Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства родители (заменяющие их лица) не могут совершать или давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества ребенка, в том числе по обмену и дарению этого имущества, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих ребенку прав либо уменьшение размера принадлежащего ему имущества. Без согласия органов опеки и попечительства нельзя также осуществить раздел его имущества либо выдел из него доли. Большое значение для охраны имущественных прав ребенка любого возраста имеют ограничения родительских правомочий при отчуждении принадлежащего ребенку жилья или его части.

Это означает, что на основании статей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и 60 Семейного кодекса Российской Федерации родители, усыновители, опекуны и попечители несовершеннолетнего не вправе совершать сделки (давать согласие на совершение сделок) по отчуждению, в частности по обмену или дарению имущества несовершеннолетнего, сдаче такого имущества в наем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущие за собой отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, ведущие к уменьшению имущества ребенка. Особую остроту это положение законодательства приобретает, когда вопрос касается прав несовершеннолетних на недвижимое имущество.

В связи с этим сделки с недвижимым имуществом несовершеннолетних, совершенные без согласия органов опеки и попечительства, должны признаваться судом недействительными на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующие требованиям закона.

При этом данное обстоятельство не может являться безусловным основанием для признания договора по отчуждению жилого помещения недействительным, если суд с достоверностью установил, что сам договор на момент его заключения не нарушил прав и законных интересов несовершеннолетних.

Таким образом, критерием соблюдения прав несовершеннолетнего является не формальный признак - наличие разрешения органов опеки и попечительства, а соблюдение интересов несовершеннолетних граждан.

Как следует из материалов дела, отказывая в удовлетворении иска, суд, исходя из формального соблюдения установленной законом процедуры совершения сделок, касающихся имущественных прав несовершеннолетнего, не принял во внимание то, что квартира, полученная ответчиками 3. и Т. в результате оспариваемого обмена, имеет меньшую жилую и общую площадь, что очевидно указывает на ухудшение в результате оспариваемого обмена, в сравнении с ранее имевшимся, уровня обеспеченности жилой площадью в связи с уменьшением ее размера, право пользования которой имеет и несовершеннолетний Д., и, таким образом, уменьшение имущественных прав малолетнего, что необоснованно признано судом незначительным. При этом временное отсутствие несовершеннолетнего Д. в квартире, где решением суда за ним было признано право на жилую площадь, не указывает на отсутствие у него интереса в данной жилой площади, а объясняется его малолетнего возрастом, не позволяющим в силу закона самому избрать место жительства.

При этом суд полагал совершение данного обмена в интересах прав несовершеннолетнего в связи с реально существующей возможностью выселения 3. и Т. за неуплату квартплаты и коммунальных платежей из ранее занимаемой квартиры в комнату площадью 18 кв. м коммунальной квартиры.

Между тем, несмотря на наличие задолженности, предупреждений о необходимости погашения долга, из материалов дела не следует, что существовала реальная, а не предполагаемая вероятность ухудшения жилищных прав 3. и Т. в результате их переселения за неуплату долга

по платежам за квартиру в коммунальную квартиру, так как к ответчикам не были предъявлены требования о выселении из квартиры, более того, представитель администрации города дал пояснения в суде, что таким жилым помещением для переселения 3. и Т. администрация не располагала.

Таким образом, суд, сославшись на положения ст. 72 Жилищного кодекса Российской Федерации, оценивая установленные по делу обстоятельства, исходил из неправильного толкования данной нормы права, не учел, что она предусматривает, что обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц.

При таких обстоятельствах выводы суда не могут быть признаны убедительными, а решение суда - законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

В соответствии с требованиями ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия, отменяя решение суда, не передавая дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, полагает возможным на основании имеющихся доказательств вынести новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Статьей 75 Жилищного кодекса Российской Федерации о последствиях признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным предусмотрено, что обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе, если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.

В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Из ч. 1 ст. 75 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным, если он совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом. Это имеет место при обмене жилыми помещениями без предварительного согласия органа опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Частями 2 и 3 ст. 75 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрены последствия признания обмена жилых помещений недействительным: граждане, участвующие в обмене, подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. При этом виновная сторона, совершившая неправомерные действия, обязана возместить другой стороне соответствующие убытки, например стоимость переезда, произведенного ремонта и др. Нормы, касающиеся возмещения убытков (ущерба), содержит ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Поскольку произведенный ответчиками обмен признается недействительным, как совершенный с нарушением требований закона и прав несовершеннолетнего Д., стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения, а также удовлетворению подлежит и требование о признании недействительным заключенного 27 декабря 2005 г. А. с администрацией муниципального образования договора приватизации спорной двухкомнатной квартиры X, с возвращением данного жилого помещения в муниципальную собственность МО "Город Лесной".

При этом, как следует из материалов дела, ответчиком А. была уплачена МУ "Комитет ЖКХ г. Лесного" за ответчиков 3. и Т. задолженность по квартирным платежам, которая, как последствие признания сделок недействительными, не может быть взыскана в рамках настоящего дела. Вместе с тем А. не лишен возможности заявить требования о взыскании данной суммы как причиненных по вине 3. и Т. убытков, объем которых требует уточнения.

Мена жилого помещения.

Как уже было упомянуто выше, термин "мена" применяется по нормам гражданского законодательства, когда сторонами (или одной из сторон) договора выступают собственники жилья (приватизированных квартир, собственных домов, квартир ЖСК, оформленных в собственность).

Мена переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.