Какое количество дольщиков нужно для создание жск. Банкротство застройщика,создание жск. Банкротство строительной компании: определение

Кризисы, накрывшие экономику России, затрагивают большинство отраслей производства, но одной из наиболее «просевших» сфер является строительство. Удорожание импортных стройматериалов, техники, кредитов приводит многие компании в итоге к невозможности продолжать свою деятельность. Отрасль сталкивается с массовым банкротством, которое касается и долевых участников строительства. В данной статье мы разберем как осуществляется банкротство строительной компании, застройщика, какие права у дольщиков и как не потерять деньги.

Банкротство строительной компании: определение

Решение о банкротстве (объявлении своей несостоятельности) строительные компании принимают в ситуациях, когда оказываются неспособны выполнять взятые на себя обязательства перед кредитными организациями, дольщиками, представителям компаний-подрядчиков по заключенным договорам, либо выплачивать положенные налоги и сборы в пользу государственного бюджета.

Чтобы обратится в суд для утверждения своего банкротства, у компании-застройщика должны быть выполнены обязательные условия:

у застройщика имеются непогашенные долговые обязательства,
строительная компания не платит по этим долгам как минимум три месяца (из-за проблем с ликвидностью, отсутствием денежных средств и т.д.),
сумма по неоплачиваемым долгам составляет как минимум 100000 руб.,
компания не скрывает свои реальные активы и не пытается стать банкротом обманным путем.

Законодательный аспект банкротства строительной компании

Законодательно вся процедура банкротства строительной организации регулируется двумя законами:

общий порядок прописан в Федеральном законе под номером сто двадцать семь «О несостоятельности/банкротстве»;
процедуры, регламентирующие взаимодействие застройщика-банкрота с дольщиками, сформулированы в Федеральном законе под номером двести четырнадцать «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Процедура банкротства строительной компании

Процедура банкротства для компании-застройщика аналогична по сути банкротству любой компании-должника, обычно состоит из нескольких этапов, представленных в таблице ниже.

Процедура банкротства строительной компании
Последовательность этапов	Продолжительность каждого из этапов	Процессы, наполняющие каждый из этапов
*Предварительный этап (подготовка заявления и обращение в суд)*	Зависит от инициатора банкротства (в среднем от недели до нескольких месяцев)	Решение об обращении в Арбитражный суд принимает либо сама компания-застройщик (добровольное банкротство), либо один из кредиторов (принудительное банкротство). Инициатор банкротства готовит заявление для признания застройщика банкротом и отправляет данный документ в суд (территориально суд должен располагаться по месту юридического адреса должника). Арбитражный суд проверяет, существуют ли необходимые условия для начала процесса банкротства, далее выносит решение (положительное или отрицательное). В случае признания строительной компании банкротом начинаются основные этапы процедуры.
*Этап внешнего наблюдения*	Период до 6 месяцев	Компания-застройщик остается под руководством своего «внутреннего» управляющего лица (директора, председателя совета директоров и т.п.), но появляется внешний наблюдатель, назначенный судом. Наблюдателю передаются для рассмотрения все бухгалтерские и юридические документы, которые он запрашивает для формирования отчетов и проверки деятельности строительной компании. О начале банкротства сообщают кредиторам (дольщикам, кредитным организациям и т.п.), происходит сбор обращений от них, составляется общий список всех долгов организации («реестр требований кредиторов»). Все заинтересованные кредиторы собираются на первое собрание.
*Этап финансового оздоровления*	Период от двух-трех месяцев до полугода	Оценивается все существующее имущество застройщика-должника (как недостроенные здания и земельные участки, так и средства производства, офисы и т.п.), продаются неликвидные активы. Строительная компания при участии внешнего наблюдающего формирует подробный план по спасению («оздоровлению»), передавая далее его на утверждение собранию кредиторов. Застройщик старается договориться с кредиторами «мирным» путем, выплатив долги, закончив строительство, оформив реструктуризацию кредитов, либо же сделать это не удается и происходит переход к этапу внешнего управления.
*Этап внешнего управления*	Назначается Арбитражным судом и составляет от трех месяцев до двух лет	Управление должником передается в руки внешнего/конкурсного управляющего, которые готовит свой план вывода строительной компании из кризиса. Любые сделки проводятся только с согласия собрания кредиторов (в ом числе и дольщиков) и должны быть направлены на улучшение ситуации. Управляющий должен выявить все объекты, которые застраивает компания, и, при необходимости, обязать ее оформит права собственности на землю и здания. Управляющий имеет право отменять ранее заключенные договора и сделки, если они мешают процессу восстановления платежеспособности строительной компании (через судебное решение).
*Заключительный этап конкурсного производства*	Период до 6 месяцев	Происходит продажа активов компании-застройщика, формируется денежная масса для выплат долгов в порядке очередности, устанавливаемой законодательством.

Права дольщиков при банкротстве строительной компании

Одной из форм взаимодействия застройщика с покупателями квартир является долевое строительство. Оно предполагает заключение особого договора долевого участия между компанией, строящей дом, и покупателем, которые вносит деньги для постройки многоквартирного здания. После окончания строительства компания должна по договору передать дольщику квартиру, оплаченную им в момент заключения соглашения.

Особенностью дольщика по закону №214 является его особый статус при банкротстве застройщика:

он не приравнивается к инвесторам, а выступает в особой роли «участников строительства», его право на возврат денег оказывается выше в очередности кредиторов (он объявлен кредитором третьей очереди, т.е. имеет преимущество перед кредитными организациями и инвесторами);
также законом закреплено право собственности дольщика на купленную при заключении договора квартиру в строящемся доме, даже если этот дом в итоге достроит другая компания;
если при банкротстве строительной организации оказывается, что дом не был достроен, и суд постановил продать его для погашения задолженностей с помощью публичных торгов, то законодательно установлена доля от полученной суммы, передаваемая дольщикам (четверть);
если у застройщика-банкрота не выявлена кредиторская задолженность, размер выплат дольщикам может быть увеличен до 85% от вырученной суммы;
отдельным пунктом закон позволяет дольщикам объединиться в кооператив и получить недостроенное здание в качестве компенсации (при выполнении ряда условий);
все эти особенности распространяются только на строительство жилых домов и не применяются, если в качестве активов банкрота выступают недостроенные гостиницы, торговые центры, стадионы, общежития и тому подобные объекты.

Процедура передачи жилого дома кооперативу дольщиков при банкротстве застройщика

Граждане, являющиеся дольщиками (участниками строительства), могут сформировать жилищно-строительный кооператив (ЖСК) для защиты своих интересов в суде при банкротстве застройщика. Для этого они должны пройти несколько процедур:

создать ЖСК, подготовив нужные документы о его формировании, а также предоставив документальное подтверждение внесения своих паев;
вступить в кооператив должны все участники долевого строительства, если их требования указаны в реестре кредиторов и в реестре, требующем передачи жилых помещений дольщикам;
на собрании членов ЖСК принять решение о передаче недостроенного дома и земельного участка под строительство этому кооперативу (проголосовать «за» должны три четверти участников);
передать комплект документов по ЖСК и принятому решению в суд;
если будут выполнены несколько условий для такой передачи, то суд вынесет решение в пользу участников строительства.

Условия передачи жилого дома дольщикам

К обязательным условиям для передачи права на недостроенное жиле здание ЖСК относятся:

суммарная стоимость требований дольщиков, внесенных в реестр, должна практически полностью совпадать со стоимостью прав застройщика-банкрота на этот дом и землю под строительство (расхождение не более 5%);
либо 75% кредиторов 4-той очереди (без учета юридических лиц, участвовавших в строительстве) должны согласиться на такую передачу здания в пользу ЖСК;
у застройщика-банкрота после передачи здания остаются средства, достаточные для выплаты долгов кредиторам первой и второй очередности (либо ЖСК должен внести нужную сумму на депозит в банк);
в реестре не должны быть указаны кредитные организации, выдавшие застройщику денежные средства под залог этого здания, либо же ЖСК должен компенсировать сумму невыплаченного застройщиком долга;
количество квартир в недостроенном доме не должно быть меньше, чем количество дольщиков, вошедших в ЖСК (т.е. квартир после достраивания дома должно хватить всем); в противном случае часть дольщиков могут потребовать выплатить им денежную компенсацию;
здание и участок земли под ним обязаны быть в собственности у компании-застройщика.

Если все условия выполняются, то ЖСК информирует всех кредиторов о своем желании получить здание в качестве «отступных», и передает все документы с суд, который рассматривает дело о банкротстве. При положительном решении недостроенный дом передается ТСЖ, в противном случае ТСЖ распускается, а требования дольщиков переоформляются в денежную форму.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1: Возвращаются ли дольщикам деньги, внесенные на депозит, если суд не передал недостроенное здание ЖСК?

Ответ: Да, происходит полный возврат средств участникам жилищно-строительного кооператива.

Вопрос №2: Если переданное кооперативу здание не покрывает полностью исковые требования дольщиков, происходит ли списание долга с застройщика?

Ответ: Нет, оставшаяся часть требований должна быть преобразована в денежную форму и в дальнейшем выплачена из других активов банкрота.

Вопрос №3: В какую очередь предприятие-банкрот должно выплатить заработную плату своим сотрудникам? Приоритетны ли дольщики перед сотрудниками строительной компании-банкрота?

Ответ: Нет, приоритет выплат зарплаты перед остальными платежами сохраняется и при банкротстве строительных фирм, это долги второй очереди (а дольщики – третьи).

Вопрос №4 : Допустимы ли ситуации субсидиарной ответственности головной строительной фирмы за ее «дочку» при банкротстве последней?

Ответ: Подобное решение суда возможно, когда строительная «дочерняя» компания не может сама погасить задолженности, при одном существенном условии: ее долг/ущерб был предопределен действия «головной» компании.

Вопрос №5: Существуют ли исключения из стандартных правила очередности по требованию выплат долгов в случае банкротства строительной компании?

Ответ: Да, существуют. Исключением являются те долги, которые обеспечены имуществом банкротящейся строительной фирмы. В такой ситуации средства, полученные путем реализации залога, будут переданы кредитору-залогодержателю для погашения задолженности, без учета остальной очередности. Нельзя «пропустить» только кредиторов первой и второй очереди, при условии, что право данных кредиторов появилось раньше залогового договора.

Санкт-Петербург, 20 10 февраля 2014, 10:50.
Если не сильно вложились, можно и ЖСК организовать, только этим нужно заниматься и все контролировать. Другой путь внести себя в реестр кредиторов и ждать, все зависит от того, какие активы остались у застройщика. Путь третий - написать письмо президенту с просьбой о помощи.
Москва, 44 10 февраля 2014, 10:58.
Добрый день.
Москва, 44 10 февраля 2014, 11:04.
Добрый день.
Сложно однозначно ответить на Ваш вопрос об альтернативах без изучения материалов дела.
Исходя из того, что Вы указываете в своем вопросе, для Вас возможно голосовать против такого решения. В этом случае Ваше требование будет преобразовано в денежное.
Согласно п.13 ст. 201.10 Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
"О несостоятельности (банкротстве)"
В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди.
Санкт-Петербург, 477 10 февраля 2014, 22:59.
Добрый вечер
Обязательно организовывать ЖСК. Но этим нужно заниматься. Фактически, правление кооператива, должно оказаться способным выполнить все функции застройщика (ввод, сети, взаимодействие с поставщиками ресурсов), поскольку то, что уже сделано предыдущим, коробка, - это самая простая и малозатратная часть всего процесса.
Но если вы не возьмете на себя такую ответственность, - вы потеряете все. Уж точно никто не придет и не достроит дом бесплатно. Для нового инвестора это экономически невыгодно, поскольку, как я уже говорила, основные затраты впереди, а деньги дольщиков уже непонятно где. А власти не берут и не обязаны брать на себя такую функцию. Писать президентам и патриархам - просто смешно. Такие вопросы так не решаются. Можете митинговать, голодовать, но государство не обязано брать на себя содержание клиентов какой-то фирмы, которая собрала деньги и развалилась. К примеру, у Вас украли кошелек. Обратились Вы в полицию. Вернет Вам полицейский утраченные деньги, карточки, проездной?
Так что либо забудьте об этой неприятности, либо берите все в свои руки. Можете потерять пару лет на борьбу, привлечение внимание общественности, органов, государственных лиц, а можете сразу взять все в свои руки.
В реестр кредиторов, конечно, нужно включаться. Но с условием, что у застройщика что-то есть. Если у него ничего нет - то и тот факт, что Вы в нем находитесь, не принесет Вам практической пользы
Это точно
Всего хорошего

С 15 августа 2011 года банкротство компаний-застройщиков, привлекающих в жилищное строительство денежные средства граждан, регулируют специальные нормы. В главе Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 127-ФЗ) они выделены в отдельный параграф (§ 7 «Банкротство застройщиков»), включающий 15 статей. Новации введены Федеральным законом от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ и обеспечивают приоритетную защиту интересов физических лиц, профинансировавших строительство жилья. Но данная новость касается не только личных финансов населения. Теперь печально знаменитая категория «обманутых дольщиков» получила возможность создавать жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) нового типа – для достройки жилого дома, возведение которого не окончено застройщиком. А это значит, что бухгалтерам предстоит вникнуть в правовой режим таких потребительских кооперативов и разобраться с особенностями учета их деятельности.

Банкротство (несостоятельность) - признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей (ст. 2 Закона № 127-ФЗ.

Расскажем о нововведениях подробнее, сосредоточив внимание на этих ЖСК.

Привлечение денежных средств для строительства

Перед применением новых норм необходимо разобраться с понятиями, которые в них используются.

Участником строительства именуется физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, заключившие с застройщиком возмездный договор о передаче им жилого помещения в многоквартирном доме и в силу этого имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения либо денежное требование. А застройщик – это юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), привлекающее(ий) денежные средства и (или) имущество участников строительства. При этом вид сделки между участником строительства и застройщиком не играет роли.

С учетом многообразной практики инвестирования в строительство жилья законодатель установил открытый перечень возможных оснований для требований к застройщику. Арбитражный суд по делу о банкротстве застройщика признает финансирование застройщика в случаях:

заключения договора участия в долевом строительстве;

заключения договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

заключения предварительного договора участия в долевом строительстве или купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

заключения договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

заключения договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;

внесения денежных средств в ЖСК в целях участия в строительстве многоквартирного дома;

заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Как видно, законодатель не ограничился формальными критериями и даже указывает на необходимость выявления притворных сделок застройщика или третьих лиц, действовавших в его интересах (п. 5 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

Меры по защите интересов кредиторов

А теперь перейдем к рассмотрению норм, которые применяются при банкротстве застройщика.

По общему правило дела о банкротстве рассматривает арбитражный суд по месту нахождения должника (п. 1 ст. 33 Закона № 127-ФЗ). Однако для застройщиков законодатель предусмотрел исключения. Теперь эти дела о банкротстве могут рассматриваться по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

С даты введения наблюдения в отношении застройщика (п. 1 ст. 27, п. 6 ст. 42 Закона № 127-ФЗ) исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства приостанавливается (п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ). Эта мера предотвращает «разбазаривание» квартир. Любые сделки с недвижимым имуществом застройщик сможет совершить исключительно с письменного согласия временного управляющего (п. 7 и 8 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ). А если земельный участок, на котором начато строительство, предоставлен застройщику в аренду, то арбитражный суд вправе запретить арендодателю распоряжение данным участком (ст. 201.3 Закона № 127-ФЗ).

Принятие арбитражным судом решения о признании должника банкротом влечет за собой открытие конкурсного производства (п. 1 ст. 124 Закона № 127-ФЗ).

Самое же главное состоит в том, что в деле о банкротстве застройщика законодатель предусмотрел специальную очередность удовлетворения требований кредиторов (ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ). В ходе конкурсного производства требования кредиторов к застройщику удовлетворяются в следующей очередности:

в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью;

во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда, а также вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства;

в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Как видно, из числа участников строительства граждане признаются приоритетными кредиторами. В частности, участники юридические лица оказываются в последней, четвертой очереди. Такой порядок принципиально отличается от общеустановленного (п. 4 ст. 134 Закона № 127-ФЗ). Улучшая перспективы физических лиц, он одновременно уменьшает шансы на удовлетворение остальных кредиторов застройщика, включая банки, кредитующие строительство. Бухгалтерам не нужно объяснять, что увеличение рисков заимодавцев неминуемо влечет рост процентных ставок по заемным средствам…

Требования по уплате страховых взносов на обязательное пенсионное страхование исполняются во вторую очередь (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 апреля 2010 г. № 138).

Однако вспомним: при осуществлении долевого строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) на указанный земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства. Основание – пункт 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом в составе дольщиков могут быть не только физические лица. Кроме того, не обязательно, чтобы все участники строительства являлись дольщиками. В такой ситуации порядок расчета с гражданами регулирует статья 201.14 Закона № 127-ФЗ. А именно, в случае реализации предмета залога вырученные средства распределяются следующим образом:

60 процентов - кредиторам по обязательству, обеспеченному данным залогом (но, разумеется, не более чем основная сумма задолженности и причитающиеся проценты);

25 процентов - гражданам - участникам строительства (вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка!);

10 процентов - кредиторам первой и второй очереди (если для погашения их требований недостаточно иного имущества застройщика);

5 процентов - на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Тем самым шансы всех граждан на возврат денег, переданных застройщику, уравнены и заметно возрастают. Но подчеркнем: никакие схемы расчетов не гарантируют гражданам удовлетворение их требований в полном объеме.

Правда, найти стороннего покупателя на недострой весьма проблематично. Поэтому самое примечательное – недостроенный дом может быть передан жилищно-строительному кооперативу, созданному участниками строительства (ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ). Далее мы сосредоточим внимание именно на этой альтернативе.

Ну а если строительство завершено и у застройщика имеется разрешение на ввод дома в эксплуатацию, то требования участников строительства могут быть погашены путем передачи им в собственность жилых помещений (ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ).

Передача недостроенного дома участникам строительства

Весьма распространена ситуация, когда застройщик в силу финансовой несостоятельности не способен завершить начатое им строительство. Теперь арбитражный суд может вынести решение о передаче объекта незавершенного строительства специализированному потребительскому кооперативу, созданному участниками строительства. Для этой цели они могут зарегистрировать жилищно-строительный кооператив. Такой вариант развития событий возможен в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства.

Требования участников строительства к застройщику могут быть погашены путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному кооперативу, созданному этими кредиторами (ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ).

Решение о создании кооператива принимает общее собрание участников (ст. 201.12 Закона № 127-ФЗ). Собрание рассматривает отчет оценщика о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также заключение арбитражного управляющего, содержащего сведения:

о степени готовности объекта незавершенного строительства;

о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства;

о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Это важно: долги застройщика могут погасить как непосредственно участники строительства, так и созданный ими кооператив – в качестве третьего лица. Разумеется, ЖСК будет производить эти платежи за счет взносов своих членов. Отметим, что соответствующие списания кредиторской задолженности у застройщика породят у него доходы.

Правда, такая передача недостроя возможна лишь при соблюдении определенных условий. В частности, участники строительства могут брать на себя обязательства по погашению текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди, если эти суммы не превышают 20 процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Как мы уже отметили, стоимость этих прав определяет оценщик.

И если даже права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок заложены, участники строительства могут выкупить их у кредиторов-залогодержателей.

Подчеркнем: схема расчетов с передачей недостроенного дома уравнивает в правах всех участников строительства, вступивших в кооператив. В такой ситуации норма об очередности удовлетворения их требований не «работает».

ЖСК в роли нового застройщика

А теперь в общих чертах охарактеризуем бухгалтерский и налоговый учет в ЖСК, созданном для завершения строительства многоквартирного дома.

Общий порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов установлен статьями 110–123 Жилищного кодекса. Однако ЖСК, возникший в условиях банкротства застройщика, должен удовлетворять дополнительным требованиям, перечисленным в пункте 8 статьи 201.10 Закона № 127-ФЗ. В числе основных целей такого кооператива должно быть завершение строительства многоквартирного дома (совершенно конкретного!). А это значит, что ЖСК предстоит выступать в роли нового застройщика – но уже в том значении, которое придает этому понятию Градостроительный кодекс (п. 16 ст. 1). Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

Вряд ли ЖСК продолжит строительство собственными силами, хотя прямого запрета на строительную деятельность для него не имеется. Значит, для продолжения строительства потребуется генеральный подрядчик. По-видимому, кооператив не обойдется и без услуг специализированной строительной организации, которая возьмет на себя организацию строительства, в том числе выбор генподрядчика (а можно заключить договор с тем же генподрядчиком, который работал с застройщиком), контроль за ходом строительства и приемку выполненных строительных работ. Эти функции осуществляет технический заказчик строительства. В итоге ЖСК выступает номинальным «классическим» инвестором строительства, который:

несет организационные расходы, относящиеся к строительству (в том числе по содержанию технического заказчика);

финансирует генерального подрядчика;

принимает от технического заказчика на свой баланс многоквартирный дом, законченный строительством.

Ну а члены ЖСК с экономической точки зрения выступают соинвесторами строительства. После ввода дома в эксплуатацию каждый член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за жилое помещение, приобретает право собственности на него (п. 4 ст. 218 ГКРФ) и соответствующую долю в праве общей собственности на помещения общего пользования (ст. 38 ЖКРФ).

Членами кооператива становятся все участники строительства, за исключением отказавшихся. Денежные требования последних удовлетворяются в установленной Законом № 127-ФЗ очередности.

Бухгалтерия ЖСК

Обратимся к финансовой стороне деятельности кооператива.

В качестве паевых взносов члены ЖСК вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Помимо этого в установленный уставом ЖСК срок они обязаны внести денежные средства для завершения строительства. Тем самым паевой взнос каждого члена состоит из двух частей - неденежной и денежной. Однако имущественные права члена кооператива, созданные на его деньги застройщиком, связаны с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Поэтому переход этих прав от застройщика к участнику строительства подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Аналогично потребует госрегистрации и переход названных прав от участников строительства к созданному ими ЖСК. Но для передачи прав на объект незавершенного строительства застройщик первоначально сам должен оформить право собственности на него (подп. 5 п. 3 ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ, ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Между тем Закон № 127-ФЗ определяет порядок передачи указанных прав неоднозначно: в пункте 14 статьи 201.10 сказано, что они передаются застройщиком непосредственно кооперативу. Тут можно ожидать дополнительных официальных разъяснений и юридических толкований. Что неудивительно, поскольку правоприменительная практика в этой новой области отсутствует.

Вот мы добрались и до бухгалтерского учета. Упомянутые в статье операции ЖСК отражаются следующими проводками:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Члены ЖСК» КРЕДИТ 86

Признана задолженность членов кооператива по паевым взносам (на дату создания ЖСК);

ДЕБЕТ 76 субсчет «Члены ЖСК» КРЕДИТ 76 субсчет «Кредиторы застройщика»

Утверждено арбитражным судом намерение ЖСК (за счет средств его членов) произвести расчеты с кредиторами застройщика (ст. 201.15 Закона № 127-ФЗ);

Поступили денежные средства членов ЖСК для расчетов по долгам застройщика;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Кредиторы застройщика» КРЕДИТ 51

Произведены выплаты кредиторам застройщика;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 76 субсчет «Члены ЖСК»

Приняты к учету права членов ЖСК на объект незавершенного строительства и земельный участок (в погашение задолженности по паевым взносам; в размере требований участников строительства к застройщику, но не более стоимости прав застройщика);

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Члены ЖСК»

Внесена денежная часть паевых взносов;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51

Перечислены денежные средства за строительные работы и связанные с ними услуги;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60

Приняты на баланс затраты на достройку дома;

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 76 субсчет «Члены ЖСК»

Помещения в построенном доме распределены между членами ЖСК.

Разумеется, застройщик спишет со своего баланса недостроенный объект, принятый кооперативом. А вот как технически осуществить передачу прав на него отдельным независимым участникам строительства – не вполне ясно. Вряд ли такой подход может обеспечить сохранность недостроя.

Представляет интерес правовая квалификация актива, числящегося на балансе ЖСК в период завершения строительства многоквартирного дома, для отражения которого мы применили счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». Прямой нормы для ЖСК не имеется, но на основании аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) к ЖСК можно применить пункт 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». В нем сказано, чтонезавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Таким образом, объект незавершенного строительства, числящийся на балансе ЖСК, находится в долевой собственности его членов. Сам же кооператив по сути дела выступает в роли посредника в расчетах.

Налоговые последствия создания ЖСК

ЖСК, функционирующий в целях достраивания дома, не осуществляет предпринимательской деятельности. При этом он является некоммерческой организацией. Полученные кооперативом паевые взносы не порождают у него доходов в целях налогообложения прибыли. Они рассматриваются как целевые поступления на ведение уставной деятельности. Основание – подпункт 1 пункта 2 статьи 251 Налогового кодекса.

Операции ЖСК по приему неденежных паевых взносов и последующей передаче членам ЖСК помещений не признаются объектом налогообложения НДС, поскольку носят инвестиционный характер (подп. 1 п. 2 ст. 146, подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ).

ЖСК не является и плательщиком земельного налога, так как не считается собственником земельного участка (п. 1 ст. 392 НК РФ). Налогоплательщиками признаются члены ЖСК. Более подробные разъяснения – в письме Минфина России от 8 июня 2010 г. № 03-05-04-02/59.

Наконец, в результате вышеописанных процедур члены ЖСК не получают каких-либо экономических выгод. Поэтому объектов обложения налогом на доходы физических лиц либо налогом на прибыль организаций у них не возникает (ст. 41 НК РФ).

Таким образом, создание ЖСК и его последующая уставная деятельность по представлению и обеспечению интересов его членов не влечет налоговой нагрузки.

В заключение отметим, что Федеральный закон от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве») и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» привнес в законодательство множество принципиально новых норм. Безусловно, эти нововведения актуальны не только для «обманутых дольщиков», но и для застройщиков многоквартирных домов, а также для всех их контрагентов, и заслуживают внимательного изучения.

Е.Ю. Диркова, генеральный директор

Верховный суд РФ объяснил, почему жилищно-строительный кооператив, созданный после банкротства застройщика для завершения строительства, должен принимать в свои члены участников долевого строительства.

Если вы жилищно-строительный кооператив, который оказался в подобной ситуации, прочитайте нашу статью.

Обманутые дольщики и судебные тяжбы

Застройщик обещал построить многоквартирный дом. Нашёл дольщиков, заключил с ними договор о долевом строительстве и стал строить. А через некоторое время прогорел, так бывает.

Дольщики решили достроить дом и для этой цели организовали жилищно-строительный кооператив. ЖСК передали недостроенный дом и земельный участок под ним. ЖСК утвердил устав, где описал цель своего создания - защитить права участников долевого строительства и завершить строительство дома.

На общем собрании члены ЖСК единогласно решили принимать кредиторов застройщика в члены кооператива только после того, как в максимально полном объёме выявят всех участников долевого строительства этого дома.

Члены кооператива решили, что деньги, которые вносили дольщики по договорам с застройщиком, нужно считать паевым взносом, потому что строился дом за их счёт.

Но тут что-то пошло не так, и кооператив не принял заявление одной дольщицы о зачёте в счёт паевого взноса члена кооператива её взноса в долевое строительство дом и не включил её в свои члены.

Дольщица обратилась в суд. Суд первой инстанции поддержал её требование. Он указал, что ЖСК:

нарушил собственный устав и имущественные права дольщицы;
не уведомил её вовремя о созыве общего собрания, на котором принималось решение о прекращении приёма участников долевого строительства в члены кооператива;
не предоставил возможность вступить в члены кооператива.

Апелляционный суд отменил решение первого суда. Он исходил из того, что дольщица сама виновата: подала заявление о вступлении в члены ЖСК после прекращения приёма в члены кооператива участников долевого строительства. Дольщица обратилась в Верховный суд РФ, и он всех примирил.

Что решил Верховный суд

Привлекать деньги граждан для достройки многоквартирных домов с последующим возникновением права собственности на помещения в этом доме можно двумя способами:

заключить договор участия в долевом строительстве,
создать жилищно-строительный кооператив (ч. 2 ст. 1 N 214-ФЗ).

Источник формирования имущества потребительского общества - паевые взносы пайщиков, доходы от предпринимательской деятельности потребительского общества и созданных им организаций, доходы от размещения его собственных средств в банках, ценных бумагах (п. 3 ст. 21 Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-I). Паевые взносы формируют паевой фонд потребительского общества (п. 1 ст. 23 Закона РФ N 3085-I).

Верховный суд РФ указал , что ЖСК создали для защиты прав участников долевого строительства жилого дома и завершения строительства дома. Для этого с согласия участников долевого строительства, в том числе и истца, ЖСК передали земельный участок и недостроенный дом.

Поэтому у ЖСК появилась обязанность принять в члены кооператива участников долевого строительства МКД, за которыми признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство переданного кооперативу объекта.

Жилищно-строительный кооператив должен был в суде доказать, что исполнил эту обязанность (п. 1 ст. 6, п. 2 ст. 401 ГК РФ). ЖСК не предоставил таких доказательств. Кооператив не принял решение включить дольщицу в члены кооператива, не закрепил за ней соответствующий паевой взнос и площади, не сообщил ей о созыве общих собраний членов кооператива и о принятых на них решениях.

Верховный суд РФ отменил апелляционное определение предыдущего суда и направил дело на новое рассмотрение.

Под «ликвидацией жилищного кооператива» подразумевают прекращение существования и деятельности добровольного объединения граждан без возможности передачи прав и обязательств другим юридическим лицам (Ст. 61 Гражданского кодекса РФ).

Конкретные причины для прекращения функционирования определяют способ его устранения: кооператив можно закрыть по добровольному согласованию участников, в принудительной форме на основании судебного решения, и в случае банкротства объединения.

Если формат добровольного прекращения деятельности ЖСК предусматривает коллективное согласие и выполнение всех процедур непосредственно на заседании его членов, то для принудительной ликвидации ЖСК по требованию суда могут служить следующие основания:

формирование и оформление объединения с очевидным нарушением законодательства;
осуществление некоторых действий, не имеющих на то разрешения;
нарушение прав участников объединения;
коммерционализация деятельности ЖСК (неприбыльный формат работы определяется для жилищных кооперативов по законодательству РФ).

Внимание! Согласно Ст. 141 Жилищного кодекса РФ, в некоторых случаях принудительная ликвидация может осуществляться при владении меньше 50% голосов от их общего количества среди владельцев квартир в МКД.

Статья 141 ЖК РФ. Ликвидация товарищества собственников жилья

Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Что такое реорганизация ЖСК и в каких случаях она применяется?

Изменение формата деятельности жилищного кооператива не всегда ведет к прекращению его существования – оптимальным решением может стать и реорганизация объединения жильцов.

Какие документы нужны?

Кроме непосредственно Уведомления о ликвидации жилищного кооператива председатель подает в органы ИФНС и регистрационные службы следующие документы:

Проведение процедуры по причине банкротства

Согласно Ст. 65 Гражданского кодекса РФ банкротство жилищного кооператива может стать одной из форм его ликвидации . Неспособность предприятия выполнять свои платежные обязательства в течение трех месяцев дает право определения его «банкротом».

ГК РФ Статья 65. Несостоятельность (банкротство) юридического лица

Юридическое лицо, за исключением казенного предприятия, учреждения, политической партии и религиозной организации, по решению суда может быть признано несостоятельным (банкротом). Государственная корпорация или государственная компания может быть признана несостоятельной (банкротом), если это допускается федеральным законом, предусматривающим ее создание. Фонд не может быть признан несостоятельным (банкротом), если это установлено законом, предусматривающим создание и деятельность такого фонда. Публично-правовая компания не может быть признана несостоятельной (банкротом).
Основания признания судом юридического лица несостоятельным (банкротом), порядок ликвидации такого юридического лица, а также очередность удовлетворения требований кредиторов устанавливается законом о несостоятельности (банкротстве).

При этом, минимальная сумма долга (за коммунальные услуги с пеней за просрочку, ремонтные работы и пр.) должна превышать 100 тыс. рублей.

Каким образом ликвидируется обанкротившийся ЖСК? Для совершения данной процедуры возможны 2 варианта:

Кооператив обращается в арбитражный суд с прошением о ликвидации предприятия самостоятельно, предоставляя подтверждения своей неплатежеспособности и невозможности погасить кредиторские долги.
В арбитражный суд подает прошение представитель налоговой инспекции на основе обращения в ФНС кредитора ЖСК и представленного последним исполнительного документа о взыскании задолженности с кооператива.

В течение 14 дней арбитражный суд рассматривает прошения и на основании представленных документов выносит решение о ликвидации жилищного кооператива, либо же – откладывает эту процедуру при недостаточной доказательной базе.

После того, как деятельность жилищного кооператива будет прекращена, а само предприятие – признано официально устраненным, основная задача собственников жилья в многоквартирном доме – выбор новой подходящей формы организации жильцов для управления объектом имущества.