Noter tasdikli alım satım işlemi, basit yazılı olandan farkı nedir, nasıl olur, neleri garanti eder?
Alım satım işlemlerinin noter tasdikli yapılmasına ilişkin bazı soruların cevapları
emlak avukatı
Gordon A.E.
Noter tasdikli bir satış ve satın alma işleminin, basit yazılı bir işlemden farkı nedir?
Herhangi bir alım satım işlemi gibi bir gayrimenkul alım satım işleminin özü, mülkiyetin satıcıdan alıcıya bir ücret karşılığında geçmesidir. Gayrimenkul alım satım işlemlerinin bir özelliği de, taraflar - satıcı ve alıcı - tarafından imzalanan bir belge (sözleşme) düzenleyerek yalnızca yazılı olarak yapılmasıdır. Bu, işlemin sözde basit yazılı şeklidir. 2013 yılından bu yana gayrimenkul işlemleri (bazı istisnalar dışında) devlet kaydı gerektirmemekte ve sözleşmenin imzalandığı andan itibaren tamamlanmış sayılmaktadır. Bu nedenle, gayrimenkul işlemlerinin hukuki desteği konusunda bilgi ve deneyim kazanmanızı sağlayan bir sözleşmeyi doğru bir şekilde hazırlamak çok önemlidir.
Bir satış ve satın alma işleminin noter tasdikli şekli, noter tarafından onaylanan satış sözleşmesinin aynısıdır. Lütfen dikkat: noter noterlik işlemini gerçekleştirir - bir işlemin onaylanması, bir satış ve satın alma işleminin şartlarını içeren bir sözleşmenin düzenlenmesi - bu noterlik işlemi değil, her zaman noterlik ofislerinde yürütülen teknik bir yasal hizmettir . Nadiren değil, noterler, yalnızca sözleşmelerine bazı koşullarınızı, örneğin ödeme emrini, satılan mülkün durumunu vb. eklemeyi ima ettiğinizde bir işlemi onaylamayı reddederler.
Bu arada, emlakta önemsiz şeyler yoktur ve satış sözleşmesi, sözleşmenin yürütülmesinde çatışmalardan kaçınmaya yardımcı olacak tüm koşulları içermelidir. Uygulamada, noter tarafından önerilen sözleşmeye ek istekleriniz, size kapıyı göstermekle sonuçlanabilir.
Noterlik işleminin, noterlik işlemine itiraz edilemeyeceği ve en önemlisi, noter aracılığıyla kendi başınıza güvenli bir şekilde gayrimenkul satabileceğiniz veya satın alabileceğiniz konusunda bir tür garanti sağladığına dair bir yanılgı vardır.
16 yıldır eşlik eden işlemler ve düzenli olarak emlak mahkemelerine katılarak şunu söyleyebilirim: Bunlar sadece yanılgı, neden? Alttarafı oku.
2. Bir bankada daire alım satım işlemi için noter mutabakatını nasıl düzenler?
Kanuna göre, noterlerin noterlik işlemleri yapma hak ve yükümlülükleri vardır ve bunlardan biri de işlemlerin tasdik edilmesidir.
Bir gayrimenkul işlemini tasdik ederken, bir noter, herhangi bir yetkili avukatın ve hatta bir avukatın gayrimenkul işlemlerinin hukuki desteğinde gerçekleştirdiği bir dizi yasal işlemi gerçekleştirmekle yükümlüdür (tabii ki, tasdik işlemleri hariç) ):
Böylece, ayrı bir noterlik işlemi “bir satış ve satın alma işlemi kapsamındaki yerleşimler” vb. gayrimenkul hukuku için ödemeye ilişkin davalar açılmamaktadır.
Aynı zamanda, bir noter, bir satış sözleşmesini, örneğin bir bankada fiilen icra edildiği yeri ziyaret ederek onaylayabilir. Noterlik işlemlerinin noterin bulunduğu yerde yapıldığı göz önünde bulundurularak, noter ile anlaşarak ve ücret karşılığında çıkış yapılır. Dikkate alınmalıdır: banka çıkışında bile noter sadece bir gayrimenkul işlemini tasdik edecektir. Bir bankadaki bir işlem için yapılan ödemeler, satış sertifikasıyla hiçbir ilgisi olmayan ve hazırlanmasına noterin dahil olmadığı ayrı sözleşmelerin akdedilmesini gerektirir. Bu sözleşmelerin kendine has özellikleri vardır ve işlem için özel bir öneme sahip olan, ancak "teknik olarak" satıcı ve alıcı için bir noterin sağlayamayacağı garantiler sağlayan yardımcı sözleşmelerdir.
Aynı zamanda, noterler tarafından önerilen sözleşmelerde, gayrimenkulün hem satıcısı hem de alıcısı olmak üzere taraflar için önemli risklere yol açan hatalarla sıklıkla karşılaşıyoruz.
3. Daha önce akdedilen bir dairenin satış sözleşmesine noter ile itiraz edilebilir mi?
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na göre geçersiz bir işlem, geçersizliği ile ilgili olanlar dışında yasal sonuçlar doğurmaz ve yapıldığı andan itibaren geçersizdir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 167. Maddesi) . İşlem, mahkeme tarafından bu şekilde tanınması nedeniyle (tartışmalı işlem) veya bu tanıma bakılmaksızın (geçersiz işlem) yasayla belirlenen gerekçelerle geçersizdir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 166. Maddesi). İptal edilebilir bir işlemin geçersiz olarak tanınması talebi, işlemin taraflarından biri veya kanunda belirtilen başka bir kişi tarafından yapılabilir.
Rusya Federasyonu Medeni Kanununa göre bir dairenin satışına ilişkin sözleşme, gayrimenkulün (dairenin) satıcıdan (mal sahibi) alıcıya (yeni sahip) bir ücret karşılığında transfer edilmesini amaçlayan bir işlemdir. Dairelerin mülkiyetinin devri, dairenin satış sözleşmesinin hukuki bir sonucudur.
Böylece, bir dairenin satışına ilişkin sözleşmenin tarafları veya diğer kişiler, sözleşmenin geçersiz sayılması talebiyle mahkemeye başvurma hakkına sahiptir.
Ayrıca, sözleşme taraflarından her birinin, diğer tarafın sözleşmeyi esaslı bir şekilde ihlal etmesi halinde, mahkemede sözleşmenin değiştirilmesini veya sözleşmenin feshedilmesini talep etme hakkı vardır. Taraflardan biri tarafından sözleşmenin ihlali esas olarak kabul edilir ve bu, diğer taraf için sözleşmeyi imzalarken güvenme hakkından büyük ölçüde mahrum bırakacak kadar zarar verir.
Böylece, noter tasdikli bir dairenin satış sözleşmesine mahkemede itiraz edilebilir.
Örneğin, daire satışına ilişkin sözleşmelere itiraz etmenin temeli, genellikle yeni veya memnun olmayan mirasçıların vasiyete itiraz etmesidir.
4. Bir dairenin satışı için yapılan noter sözleşmesi %100 garanti veriyor mu?
Yukarıda belirtildiği gibi, bir gayrimenkul işlemini tasdik ederken noter şunları yapmalıdır:
1) noterlik işlemi için başvuran vatandaşın, temsilcisinin veya tüzel kişinin temsilcisinin kimliğini belirlemek
2) vatandaşların yasal kapasitelerini ve noterlik işlemi için başvuran tüzel kişilerin yasal kapasitelerini kontrol etmek
3) taraflara, taraflarca işleme sunulan taslak sözleşmenin anlam ve önemini açıklamak
4) sözleşme içeriğinin tarafların gerçek niyetlerine uyup uymadığını kontrol edin
5) işlemin projesinin yasanın gerekliliklerine aykırı olup olmadığını kontrol edin
6) bu taşınmaz malın mülkiyetini devreden veya rehin veren bir kişi tarafından doğrulanması
7) işlemdeki katılımcılara hak ve yükümlülükleri açıklamak, yapılan noterlik işlemlerinin sonuçları hakkında uyarıda bulunmak, böylece yasal cehalet onların aleyhine kullanılamaz.
8) Rusya Federasyonu mevzuatına veya uluslararası anlaşmalara aykırı olması durumunda noterlik işlemlerini yapmayı reddetmek
9) Sözleşme, işlemdeki katılımcılara yüksek sesle okunur ve noter huzurunda onlar tarafından imzalanır.
10) Sözleşme üzerine bir alındı yazısı yazın.
11) Tamamlanan noterlik işlemini ilgili noter siciline kaydedin.
Hem alım satım işlemine katılanların hem de noterin kasıtlı olarak dürüst olmayan davranışları da dahil olmak üzere çeşitli nedenlerle işlemde hukuki bir kusur doğabilir. Örneğin, bir daire satıcısının kimliğini onaylarken, noter dış benzerliği doğrulamadı ve satıcının bir dolandırıcı olduğu ortaya çıktı. Pasaportun sahte olduğu ortaya çıktı. Vb. Sonuç olarak, işlem mal sahibi tarafından yapılmadı. Veya Satıcı, evlilik dairesinin satın alınması konusunda sessiz kalmış ve dairenin satışı için ikinci eşin noter tasdikli muvafakatini vermemiştir. Noter bu durumu %100 kesin olarak doğrulayamaz. Ya da noter, satıcının ehliyetini, ehliyeti sınırlı iken tespit etmiş veya işlem anında onun eylemlerinden haberdar değildir.
Listelenen kusurların her biri, sadece bir dairenin satışına ilişkin sözleşmeye mahkemede itiraz etmek için değil, aynı zamanda böyle bir işlemi geçersiz olarak iptal etmek için bir temeldir.
Aynı zamanda, yasa, noterlik işlemlerinin gerçekleştirilmesinde noterlik işleminin tartışılmazlığını garanti eden gerekli ve yeterli önlemlerin listelerini içermemektedir.
Ayrıca, daire alım satımı için hukuki destek verilirken, hukuka aykırı işlemlerin bizzat noterler tarafından yapıldığı veya bu tür eylemlerin noterlik dahil daha önce apartman ile yapılan işlemlerde görüldüğü durumlarla da ilgilenilmesi gerekmektedir.
Adli uygulama, bir daire alım satım işleminin tek başına noter tasdikinin gelecekte buna itiraz etme olasılığına karşı koruma sağlamadığını ve noterlerin tamamlanmış işlemlerin tartışılmazlığı için% 100 garanti vermediğini göstermektedir.
5. Noterden Daire Alım Satım İşlemleri Nasıl Yapılır?
Bir dairenin noter ile alım satım işlemi basit yazılı bir şekilde yapılan satıştan daha zor, uzun ve meşakkatli ve dolayısıyla daha zordur.
Gerçek şu ki, bir dairenin satışına ilişkin sözleşmenin noter tarafından onaylanması, satıcı için ve en önemlisi alıcı için işlemin geri kalan aşamalarından geçme ihtiyacını ortadan kaldırmaz:
- bir daire için avans yapmak,
- dairenin geçmişini kontrol edin,
- satıcıyı kontrol et
- işlemin kendisinin hazırlanması, yani gerekli belgelerin toplanması, güvenli ödemelerin hazırlanması - kasanın kiralanması konusunda bankayla anlaşmak, onunla satış ve satın alma sözleşmesi üzerinde anlaşmak, kasaya erişim koşulları üzerinde anlaşmak anlamına gelir ,
- bir anlaşma yapmak
- alıcıya mülkiyet devrinin kaydını düzenlemek
- kayıt için belgeleri gönderin ve geri alın
- hesaplamalar yapmak,
- anlaşmayı tamamla
Bu listeden, işlemin noter tarafından tasdik edilmesi sadece bir aşamadır, noter hakları kaydettirirse belki iki aşamadır.
Konut kredisi kullanılıyorsa noter için bu durum geçerli değil. Anlaşma daha karmaşık hale gelir, iki yeni aşama vardır:
- ipotek için bir nesnenin onaylanması,
- banka ile satış ve satın alma koşullarının müzakere edilmesi.
Ayrıca, aşamaların her biri, örneğin avans ödemesi yapılırken bu durum da dahil olmak üzere ek belgelerin alınmasını gerektirir.
Ve eğer bir "alternatif anlaşmanız" varsa - siz veya satıcı başka bir daireyi satarak satın alınan dairenin tamamını / bir kısmını ödüyor musunuz? Yani, her daire için aynı anda yerleşim ile iki veya üç işlemi aynı anda yapmanız gerekir.
Ve bunlardan biri de bir ipotek kredisi içeriyorsa?
Bu gibi durumlarda noterler yardımcı değildir.
Gayrimenkul işlem avukatları, işlem destek avukatları veya emlakçılar size yardımcı olacaktır.
Noterlik işlemi yapmak için noter tarafından önceden belirlenen gün içinde satıcı ve alıcı notere gelirler.
Satıcının daire için belgeleri ve yanında bir pasaportu, alıcının pasaportu olmalıdır. Kural olarak, noterler, işlemin taraflarından narkolojik ve psiko-nörolojik dispanserlerden noter tasdikli sertifikalar, sırasıyla ikinci eşin bir dairenin satışı ve satın alınması için rızası, satıcıdan EZhD sağlamalarını ister. .
Bir dairenin satış sözleşmesi önceden hazırlanmalı, okunmalı ve taraflarca kabul edilmelidir. Noterlik sözleşmelerindeki hataların ve yazım hatalarının düzeltilmesi, basit yazılı sözleşmelere göre çok daha zordur.
Sözleşmede uygulanması için tüm koşulları belirtmek önemlidir: kim, ne ve ne zaman yapar - nesnenin tamlığı, hangi koşul, borçlar, sakinlerin kayıtlarının silinmesi, daireyi boşaltma, kim ne zaman, nasıl, nasıl öder hak devrinin nereye kaydedildiği, belgelerin kimlere ve nasıl sunulduğu, taraflar arasındaki iletişimin nasıl yürütüldüğü, işlemin nasıl tamamlandığı vb. Koşulların ayrıntılı bir açıklaması, sözleşmenin ifasına ilişkin uyuşmazlıkların çoğunu önler ve ortadan kaldırır.
Kural olarak, noterler bu tür ayrıntılarla "sözleşmeyi karıştırmazlar". Aynısı ödeme prosedürü için de geçerlidir.
Sonuç olarak, dairelerin devrinin durumu ve zamanlaması, borçlar ve apartmanda kayıtlı olanların kayıtlarının silinmesi konusunda düzenli olarak anlaşmazlıklar ortaya çıkmaktadır. Satıcılar düzenli olarak klimaları, sobaları, ankastre mutfakları ve anahtarlı prizleri kesti.
Daire satışına ilişkin işlem ve sözleşmenin hazırlanması aşamasında bu tür tartışmalı durumların ortadan kaldırılması ve ardından işlemin yürütülmesinin net bir şekilde kontrol edilmesi gerekir.
Bu işlemler noterlik niteliğinde değildir ve noterlerin bunları gerçekleştirmesi gerekli değildir. Ve gayrimenkul satış sözleşmelerinde ilgili koşullar zorunlu değildir, bu nedenle noterlerin daire satış sözleşmesine bunları dahil etmesi gerekmez. Ancak bu koşullara uyulması, sözleşmenin taraflarını disipline eder, bu da sözleşmelerin ifasını büyük ölçüde kolaylaştırır ve uyuşmazlıkların çözümünü kolaylaştırır.
Dairelerle yapılan işlemlerin tüm kaygan anları, işlemin her aşamasında işlemi yürüten veya apartman işlemleri için hukuki destek sağlayan kişi tarafından istenecektir.
Sözleşme formu
Sözleşmeleri şekillerine göre tasnif ederek sözlü, basit yazılı ve noter tasdikli olarak akdedilen sözleşmeleri ayırt etmek mümkündür.
Sözleşmenin sözlü şekli. Kanunla veya tarafların mutabakatı ile yazılı şekli belirlenmemiş olan sözlü anlaşmalar yapılır.
Basit bir yazılı forma uyulmamasının geçersizliğini gerektirdiği işlemler ve noter tasdikli bir formun tesis edildiği işlemler ile yazılı olarak akdedilen bir sözleşme uyarınca yapılan işlemler dışında tüm işlemler sözlü olarak yapılabilir.
Sözleşmenin yazılı şekli. Yazılı form basit ve noter olabilir
Taraflarca imzalanan bir belge düzenlenerek basit bir yazılı sözleşme yapılır. Sözleşmenin yazılı şekli, yalnızca taraflarca imzalanan bir belgenin hazırlanmasını değil, aynı zamanda belge değişimini de içerir.
Sözleşme, onu yapma hakkına sahip olan kişi tarafından imzalanır. Kanunlarda, diğer hukuki işlemlerde veya tarafların sözleşmelerinde öngörülen hallerde, imzanın ve dijital imzanın faksimile çoğaltılması mümkündür.
Kanun ve tarafların mutabakatı ile öngörülen hallerde (Medeni Kanun'un 163. maddesinin 2. fıkrası) sözleşmenin yazılı bir noter tasdikli şekli zorunludur. Sözleşmelerin noter tasdiki usulü Noterlik Mevzuatı Esasları ile belirlenir. Şu anda, işlemlerin noter tasdiki, devlet tescili gerekliliği ile değiştirilmektedir. Medeni Kanun, her türlü gayrimenkul ve onunla yapılan işlemlere ilişkin mülkiyetin ve diğer ayni hakların devlet tescili gerekliliğini ve ayrıca bir işlemin devlet tescili gerekliliğine uyulmamasının sonuçlarını içerir (Medeni Kanun Madde 165). Kod). Sözleşmenin şekline ve sözleşmenin devlet tesciline uyulmaması çeşitli sonuçlara neden olabilir.
İşlemin basit yazılı şekline uyulmaması, tarafları, bir anlaşmazlık durumunda, işlemin teyidinde işlemin kanıtlarına başvurma hakkından mahrum eder, ancak onları yazılı ve yazılı olarak sunma hakkından mahrum etmez. diğer deliller (Medeni Kanun'un 162. maddesinin 1. fıkrası). Doğrudan kanunla veya tarafların mutabakatı ile kurulan hallerde, işlemin basit yazılı şekline uyulmaması onun geçersizliğini gerektirir (Medeni Kanun'un 162. maddesinin 2. fıkrası).
Noter tasdiki ve devlet tescili gerekliliklerine aykırı olarak yapılan işlemler geçersiz sayılır (Medeni Kanun'un 165. maddesi).
Bir yandan tüzel kişiler arasında ve ayrıca aralarında ve diğer yandan vatandaşlar arasında akdedilen sözleşmeler, basit yazılı biçimde (Medeni Kanun'un 161. maddesinin 1. fıkrası) ve kanunla öngörülen hallerde yapılmalıdır. veya tarafların mutabakatı ile sözleşmeler noter tasdikli olmalıdır (Medeni Kanun'un 163. maddesinin 2. fıkrası).
İşlem, dört unsurun bir birliğidir: özneler - işleme dahil olan kişiler, öznel taraf - irade ve iradenin ifadesi, biçim ve içerik.
Anlaşmanın her bir unsuruna bakalım.
konular işlemler, yasal ehliyete sahip olanlar olarak kabul edilir.
İşlem iradi bir eylem olduğundan, sadece sağlam vatandaşlar bunu yapabilir. Sınırlı hukuki ehliyete sahip kişiler, yalnızca kanunen izin verilen işlemleri yapabilirler.
Tüzel kişiler, yasalarca yasaklanmayan ve kurucu belgelerinde belirtilen amaçlarla çelişmeyen her türlü işlemi yapabilirler.
Belirli faaliyet türleri, yalnızca özel izin (lisans) ile tüzel kişiler ve bireysel girişimciler tarafından gerçekleştirilebilir.
Bir tüzel kişinin iradesi, organları veya temsilcileri tarafından bir işlem yapıldığında gerçekleşir. Bir tüzel kişilik için, ancak organı veya temsilcisi kendisine verilen yetkiler dahilinde hareket ettiği takdirde hukuki sonuçlar doğar.
öznel taraf iki bileşenden oluşur: irade ve irade. İrade ve irade, birlik içinde işlem için önemlidir. İşlemin sıhhati için, öznenin iradesinin nasıl oluştuğu önemli değildir.
İşlemin geçerliliği için gerekli bir koşul, kişinin işlemin özü veya bireysel unsurları (yanılgı, aldatma vb.) yokluk (tehdit, şiddet vb.) P.).
Bir kişinin, bir işlem için önemli olabilecek, gerçekleştirdiği eyleme karşı zihinsel tutumunun bir diğer unsuru, güdü. Genel bir kural olarak, bir kişinin bir işleme girmesine neden olan motive edici sebep, o sosyo-ekonomik veya diğer amaç, işlemin kendi sınırlarının dışındadır ve üzerinde herhangi bir etkisi yoktur. Medeni hukuk açısından, işlemin amacı olarak hareket eden sonuca ulaşıp ulaşmadığı önemsizdir.
Bununla birlikte, bazı durumlarda saik hukuki öneme sahip olabilir (örneğin, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 169. Maddesi), ayrıca tarafların hak ve yükümlülüklerin tesisini şart koşarak saiklere hukuki önem verme hakları vardır. veya işlemin saikinin veya amacının uygulanmasına bağlı olarak değiştirilmesi ve sona erdirilmesi. Bu durumda tarafların mutabık kaldıkları saik, işlemin şartı haline gelir ve işlemin kendisi şarta göre tamamlanmış sayılır.
İşlemin gerekçesini ve amacını, amacından ayırt etmek gerekir. zemin, yani, işlemin gerçekleştirilmesiyle elde edilmesi gereken tipik yasal sonuç. Kişilerin özel hukuki amaçları ile işlemin esası (sahte ve hayali işlemler) örtüşmeyebilir. Dayanak, kanunda özel olarak belirtilen haller dışında, işlemin zorunlu bir unsurudur.
Vasiyet, iç iradeyi doğru bir şekilde yansıtmalı ve onu işlemdeki katılımcıların dikkatine sunmalıdır. Yasa, iç iradenin işlemdeki diğer katılımcılara iletilmesinin yalnızca yasanın öngördüğü şekillerde, yani yasanın belirttiği biçimde yapılması gerektiğini belirler. Kanunun öngördüğü irade beyanı şeklinin bulunmaması işlemin geçersiz olmasına neden olabilir.
form işlemler sözlü veya yazılı olabilir.
İşlemin sözlü şekli
sözlü Sanat uyarınca. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 159'u, aşağıdaki durumlarda herhangi bir işlem yapılabilir:
- onlar için kanunla veya tarafların mutabakatı ile yazılı bir form oluşturulmamıştır;
- gerçekleştirildikleri anda yerine getirilirler;
- işlem yazılı bir sözleşme uyarınca yapılır ve sözlü ifa şekli üzerinde bir anlaşma vardır.
Sözlü işlem şekli, iradenin doğrudan algılanmasından dolayı tarafların iradelerini sözlü olarak ifade etmeleri gerçeğinde yatmaktadır.
Nihai eylemler ve bazı durumlarda sessizlik, bir işlemin sözlü şekline eşittir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 2, 3. maddeleri, 158. maddesi).
Nihai eylemler - bu, bir kişinin anlaşma yapma iradesini gösteren davranışıdır (örnek olarak, makineyi yerleştiren satıcının eyleminin zaten niyetini gösterdiği otomatlar aracılığıyla alım satım işlemlerinin tamamlanmasını gösterebiliriz. bir anlaşma yapmak).
Sessizlik bir işlemin tamamlandığını ancak kanunda öngörülen hallerde veya tarafların mutabakatı ile gösterebilir.
Diğer tüm işlemler yapılmalıdır yazılı olarak.
İşlemin yazılı şekli
Yazılı form basit ve noterdir.
Anlaşma basit yazı içeriğini açıklayan ve işlemi yapan kişi(ler) veya kendisi tarafından usulüne uygun olarak yetkilendirilmiş kişi(ler) tarafından imzalanmış bir belge düzenlenerek doldurulmalıdır.
Belgenin sözleşme kapsamındaki taraftan geldiğinin güvenilir bir şekilde tespit edilmesini mümkün kılan posta, telgraf, teletip, telefon, elektronik veya diğer iletişim yoluyla belge alışverişi yapılarak da gerçekleştirilebilir (Sözleşmenin 434. maddesinin 2. maddesi). Rusya Federasyonu Medeni Kanunu).
Tarafların diğer yasal düzenlemeleri ve mutabakatları, işlem biçiminin uyması gereken ek gereklilikler (belirli bir formun antetli kağıdına uygulama, mühür yapıştırma vb.) bu gereksinimler.
Sanat uyarınca. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 161'i basit bir yazılı işlem şeklinde yapılmalıdır (noter tasdik gerektirenler hariç):
- kendi aralarında ve vatandaşlarla tüzel kişiler;
- vatandaşlar kendi aralarında kanunla belirlenen asgari ücretin en az on katını aşan bir meblağ için ve kanunda öngörülen hallerde işlem tutarına bakılmaksızın.
Ticari veya nakit makbuzlar, bunun için gerekli ayrıntıları (işlemin tarafları hakkında bilgi, sözleşmenin konusu vb.) içermediğinden, işlemin basit bir yazılı şekli değildir. Ancak bu, satış fişlerinin ve banka çeklerinin yasal değeri olmadığı anlamına gelmez. Diğer belgelerle birlikte mahkeme işlemlerinde delil olarak kullanılabilirler.
Genel kurala (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 162. maddesinin 1. fıkrası) göre işlemin basit yazılı şekline uyulmaması, tarafları bir anlaşmazlık durumunda işlemin onayına başvurma hakkından mahrum eder. ve tanık ifadesinin tüm koşulları, ancak onları yazılı ve diğer delilleri (satış makbuzu, kasa fişi çeki, ses-görüntü kayıtları vb.) sunma hakkından mahrum bırakmaz.
Kanunda veya tarafların anlaşmasında açıkça belirtilen durumlarda, işlemin basit yazılı şekline uyulmaması, geçersizliğini gerektirir (örneğin, bir ceza anlaşması (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 331. Maddesi)). , bir teminat (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 362. Maddesi), bir hediye sözü (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 574. Maddesi).
Dış ekonomik işlemin basit bir yazılı şekline uyulmaması şunları gerektirir (madde 3, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 162. maddesi).
noter formu Bu tür işlemler için kanunen gerekli olmasa bile, doğrudan kanunla öngörülen işlemler ve tarafların mutabakatı ile işlemler gereklidir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 2. maddesi, 163. maddesi). Noterlik formu, basit yazılı işlem biçiminden, bir noterin veya böyle bir noterlik işlemini yapma hakkına sahip olan başka bir memurun tasdik yazısının varlığıyla farklılık gösterir. Bu nedenle, bir vasiyetname, yıllık gelir sözleşmesi için noter tasdikli bir form gereklidir.
Bazı işlem türleri için, uygun biçimde yatırım yapmanın yanı sıra, ayrıca zorunlu devlet kaydı. Sanat uyarınca. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 164'ü, arazi, gayrimenkul ve kanunla belirtilen diğer işlemler zorunlu devlet kaydına tabidir.
İşlemin geçerli olabilmesi için içeriğinin kanun ve diğer yasal düzenlemelerin gerekliliklerine uygun olması, yani yürürlükteki mevzuatın yasaklayıcı veya emredici normlarını ihlal etmemesi gerekir.
Aynı zamanda, içerik bakımından yapılan işlemler, kanunla belirlenen tasarruf normlarından farklı olabilir veya kanunla hiç öngörülmemiş olabilir, ancak her durumda medeni hukukun genel ilkelerine ve anlamına uygun olmalıdır.
Ayrıca, işlemlerin içeriği kanun ve düzen ile toplum ahlakına uygun olmalıdır.
Kredi sözleşmesi kapsamında, bir taraf - borç veren - mülkiyeti devreder diğer taraf - Borçlu - genel özelliklerle tanımlanan para veya diğer şeyler ve borçlu, borç verene aynı miktarda parayı (borç miktarı) veya aldığı aynı tür ve kalitede eşit miktarda başka şeyi iade etmeyi taahhüt eder.
Bir kredi sözleşmesi gerçek bir sözleşmedir ve paranın veya diğer şeylerin transfer edildiği andan itibaren yapılmış sayılır.
Rusya Federasyonu topraklarında bir kredi sözleşmesinin konusu döviz ve döviz değerleri olabilir.
kredi anlaşması bir bankanın veya başka bir kredi kuruluşunun (alacaklının) borçluya sözleşmede belirtilen miktarda ve şartlarda fon sağlamayı (kredi) ve borçlunun alınan parayı iade etmeyi ve faiz ödemeyi taahhüt etmesi anlamına gelir.
kredi sözleşmesi formu
- Oral
Sözleşme sözlü olarak akdedilebilir, vatandaşlar arasında sözleşme yapılması ve kredi tutarının asgari ücretin on katını geçmemesi durumunda.
- yazılı
Sözleşme yazılı olarak yapılmalı, vatandaşlar arasında sözleşme yapılması ve kredi tutarının asgari ücretin on katını geçmesi durumunda.
Yasa, borçlu tarafından kendisine borç veren tarafından para veya misli şeylerin transferini onaylayan bir makbuz veya başka bir belge düzenleyerek bu tür işlemlerin yürütülmesine izin verir (Medeni Kanun'un 808. maddesinin 2. paragrafı). Borçlu tarafından bir makbuz veya başka bir belge imzalanır ve kredinin kanıtıdır, bu tür bir makbuz (belge), sözleşmenin olağan yazılı şekline eşdeğerdir.
İşlemin basit yazılı şekline uyulmaması durumunda, kredi sözleşmesi geçersiz sayılmaz. Bu durumda, Sanat tarafından sağlanan sonuçların dikkate alınması önemlidir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 162'si - tanıklıkların kullanılması yasağı.İlişkin tüzel kişiler, sonra miktarı ne olursa olsun aralarında bir kredi sözleşmesi yazılı olarak yapılmalıdır.
- yazılı, noter tasdikli
Sözleşme yazılı olarak yapılmalı vatandaşlar arasında sözleşme yapılması ve kredi tutarının asgari ücretin on katını geçmesi durumunda. Sözleşme, tarafların mutabakatı ile noter tasdikli olabilir. Santimetre. .
Kredi sözleşmesinin noter tasdiki, borç verene (borç verene) izin verir borçlu tarafından yükümlülüklerin dürüst olmayan bir şekilde yerine getirilmesi durumunda basitleştirilmiş bir alacak tahsili prosedürüne başvurmak , Rusya Federasyonu mevzuatı tarafından, yani Mahkeme Kararına göre sağlanmıştır.
Rusya Federasyonu Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununa göre, Karar, başvurunun kabul edildiği tarihten itibaren beş gün içinde başvuru temelinde hakim tarafından verilir ve şekil olarak icra ilamına benzer. Rusya Federasyonu Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 122. Maddesi uyarınca, noter tasdikli işlemler de dahil olmak üzere mahkeme emri çıkarılır. Böylece, noter tasdikli bir kredi sözleşmesi, bir kredi sözleşmesi kapsamındaki bir yükümlülüğün dürüst olmayan şekilde yerine getirilmesi riskini önemli ölçüde azaltır ve geri alma prosedürünü basitleştirir.
26.01.1996 tarihli Rusya Federasyonu Medeni Kanunu (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu) N 14-FZ - Bölüm 2
Bölüm 42
Madde 807. Borç sözleşmesi
1. Bir kredi sözleşmesi kapsamında, bir taraf (borç veren) diğer tarafın (borç alan) mülkiyetine para veya genel özelliklerle tanımlanan diğer şeyleri devreder ve borç alan, borç verene aynı miktarda parayı (kredi) iade etmeyi taahhüt eder. miktar) veya aynı cinsten ve onun tarafından alınan eşit sayıda başka şeyler ve kalite.
Kredi sözleşmesi, paranın veya başka şeylerin transfer edildiği andan itibaren yapılmış sayılır.
2. Yabancı para ve değerli paralar, bu Kanunun 140, 141 ve 317. Maddelerindeki kurallara tabi olarak Rusya Federasyonu topraklarında bir kredi sözleşmesinin konusu olabilir.
Madde 808. Kredi sözleşmesinin şekli
1. Vatandaşlar arasında bir kredi sözleşmesi, tutarı kanunla belirlenen asgari ücretin en az on katını aşarsa ve borç verenin tüzel kişi olması durumunda tutara bakılmaksızın yazılı olarak yapılmalıdır.
2. Kredi sözleşmesinin ve şartlarının teyidinde, borç alanın kendisine borç veren tarafından belirli miktarda para veya belirli sayıda şey transfer edildiğini onaylayan makbuzu veya başka bir belge sunulabilir.
Madde 809. Borç sözleşmesi kapsamındaki faiz
1. Kanun veya kredi sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe, borç veren, borç alandan kredi tutarı üzerinden sözleşmede belirtilen miktarda ve şekilde faiz alma hakkına sahiptir. Sözleşmede faiz miktarına ilişkin bir hüküm bulunmaması halinde, bunların tutarı, borç verenin mevcut ikametgahı, borç veren tüzel kişi ise bulunduğu yerdeki banka faiz oranı ( yeniden finansman oranı) borçlunun borç miktarını veya buna karşılık gelen kısmını ödediği gün.
2. Aksi kararlaştırılmadıkça, kredi tutarının geri ödendiği güne kadar aylık olarak faiz ödenir.
3. Aşağıdaki durumlarda, aksi açıkça belirtilmedikçe, kredi sözleşmesinin faizsiz olduğu varsayılır:
sözleşme vatandaşlar arasında kanunla belirlenen asgari ücretin elli katını aşmayan bir miktarda yapılır ve taraflardan en az birinin girişimcilik faaliyetlerinin uygulanmasıyla ilgili değildir; sözleşme kapsamında borçluya para değil, genel özelliklerle tanımlanan diğer şeyler aktarılır.
Madde 810. Borçlunun borç miktarını iade etme yükümlülüğü
1. Borçlu, alınan kredi tutarını kredi sözleşmesinde öngörülen şekilde ve zamanında borç verene iade etmekle yükümlüdür.
Geri ödeme süresinin sözleşme ile belirlenmediği veya talep anında belirlendiği durumlarda, aksi Banka tarafından aksi belirtilmedikçe, kredi tutarı, borç verenin talepte bulunduğu tarihten itibaren otuz gün içinde borçlu tarafından iade edilmelidir. anlaşma.
2. Kredi sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe, faizsiz kredi tutarı borçlu tarafından planlanandan önce iade edilebilir.
Faizli olarak sağlanan kredi tutarı, borç verenin onayı ile planlanandan önce geri ödenebilir.
3. Kredi sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe, kredi tutarı, kredi verene havale edildiğinde veya ilgili fonların banka hesabına yatırıldığında iade edilmiş sayılır.
Madde 811. Kredi sözleşmesinin borçlu tarafından ihlalinin sonuçları
1. Yasa veya kredi sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe, borçlunun kredi tutarını zamanında ödememesi durumunda, bu tutar üzerinden bu Kanunun 395. maddesinin 1. paragrafında belirtilen miktarda faiz ödenir. bu Kanunun 809. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen faiz ödemesine bakılmaksızın, borç verene iade edileceği güne kadar iade edilmesi gerektiği zaman.
2. Kredi sözleşmesi kredinin taksitler halinde (taksitlerle) iadesini öngörüyorsa, borçlu kredinin bir sonraki kısmının iadesi için belirlenen son tarihi ihlal ederse, borç verenin borcun erken geri ödenmesini talep etme hakkı vardır. kalan kredi tutarının tamamı, vadesi gelen faizle birlikte.
Madde 812. Kredi sözleşmesine itiraz
1. Borçlu, paranın veya diğer şeylerin aslında kendisi tarafından borç verenden alınmadığını veya sözleşmede belirtilenden daha az miktarda alındığını kanıtlayarak, kredi sözleşmesine para eksikliği nedeniyle itiraz etme hakkına sahiptir.
2. Bir kredi sözleşmesinin yazılı olarak yapılması gerekiyorsa (Madde 808), sözleşmenin hile, şiddet, tehdit etkisi altında akdedildiği durumlar dışında, tanık beyanı yoluyla parasızlık nedeniyle buna itiraz edilmesine izin verilmez. , borçlunun temsilcisi ile borç veren arasındaki kötü niyetli anlaşma veya bir izdiham zor koşullar.
3. Borçlunun para eksikliği nedeniyle kredi sözleşmesine itiraz etme sürecinde, borç verenden para veya başka şeylerin fiilen alınmadığı tespit edilirse, kredi sözleşmesi akdedilmemiş sayılır. Borç alan tarafından borç verenden sözleşmede belirtilenden daha az bir miktarda para veya şey alındığında, sözleşme bu miktarda para veya şey için yapılmış sayılır.
Madde 813
Borçlu, kredi tutarının iadesini sağlamak için kredi sözleşmesinde öngörülen yükümlülükleri yerine getirmezse ve ayrıca kredi verenin sorumlu olmadığı koşullar nedeniyle teminatını kaybetmesi veya koşullarının bozulması durumunda, borç veren, Sözleşmede aksi belirtilmedikçe, borçludan kredi tutarının erken geri ödenmesini ve ödenmesi gereken faizin ödenmesini talep etme hakkı.
Madde 814
1. Borçlunun alınan fonları belirli amaçlar için kullanması (hedef kredi) şartıyla bir kredi sözleşmesi yapılırsa, borçlu, borç verenin kredi miktarının amaçlanan kullanımı üzerinde kontrol sahibi olmasını sağlamakla yükümlüdür.
2. Borçlu, kredi tutarının amaçlanan kullanımına ilişkin kredi sözleşmesinin şartlarına uymazsa ve ayrıca bu maddenin 1. paragrafında belirtilen yükümlülüklerin ihlali durumunda, borç verenin talep etme hakkı vardır. Sözleşmede aksi belirtilmedikçe, borçludan kredi tutarının erken geri ödenmesi ve ödenmesi gereken faizin ödenmesi.
Madde 815
Tarafların anlaşmasına uygun olarak, borçlunun, keşidecinin (senet) veya faturada (borç) belirtilen başka bir ödeyenin alınan meblağları ödemek için koşulsuz yükümlülüğünü onaylayan bir kambiyo senedi düzenlediği durumlarda Senedin öngördüğü sürenin sonunda borç verilmesi, tarafların senet kapsamındaki münasebetleri kambiyo senetleri ve senetler kanunuyla düzenlenir. Senetin düzenlendiği andan itibaren, kambiyo senedi ve senet kanununa aykırı olmadığı sürece bu ilişkilere bu fıkra hükümleri uygulanabilir.
Madde 816. Senet
Kanunda veya diğer kanuni düzenlemelerde öngörülen hallerde tahvil ihraç ve satışı yoluyla kredi sözleşmesi yapılabilir.
Tahvil, sahibinin tahvili çıkaran kişiden, kendisi tarafından öngörülen süre içinde tahvilin nominal değerini veya diğer mülk eşdeğerini alma hakkını onaylayan bir menkul kıymet olarak kabul edilir. Tahvil ayrıca sahibine tahvilin itibari değerinin sabit bir yüzdesini veya diğer mülkiyet haklarını alma hakkı verir.
Bu paragrafın kuralları, yasada veya onun öngördüğü şekilde aksi belirtilmedikçe, tahvili çıkaran kişi ile hamili arasındaki ilişkilere uygulanacaktır.
Madde 817. Devlet borç sözleşmesi
1. Bir devlet kredisi sözleşmesi uyarınca, borçlu Rusya Federasyonu'nun bir konusu olan Rusya Federasyonu'dur ve borç veren bir vatandaş veya tüzel kişidir.
2. Devlet kredileri isteğe bağlıdır.
3. Bir devlet kredisi sözleşmesi, borç veren tarafından, borç verenin kendisine ödünç verilen fonları veya kredinin koşullarına bağlı olarak, diğer mülkleri, yerleşik faizi alma hakkını onaylayan ihraç edilmiş devlet tahvilleri veya diğer devlet tahvillerinin alınmasıyla sonuçlandırılır. veya diğer mülkiyet hakları, kredinin dolaşıma girme şartlarında öngörülen süreler içinde.
4. Tedavüle çıkarılan bir kredinin koşullarında değişiklik yapılamaz.
5. Bir belediye tarafından verilen krediler için bir devlet kredi sözleşmesine ilişkin kurallar buna göre uygulanacaktır.
Madde 818. Bir borcun bir borç yükümlülüğüne dönüşmesi
1. Tarafların mutabakatı ile, mülkün alım satımından, kiralanmasından veya diğer sebeplerden doğan borç, borç verme yükümlülüğü ile değiştirilebilir.
2. Bir borcun bir kredi yükümlülüğü ile değiştirilmesi, yenileme gerekliliklerine uygun olarak (Madde 414) ve bir kredi sözleşmesinin akdedilmesi için öngörülen biçimde (Madde 808) gerçekleştirilir.