В связи с возникающими в судебной практике вопросами, связанными с начислением и уплатой процентов по требованиям кредиторов при банкротстве, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьей 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.

1. Исходя из пункта 1 статьи 4 и пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве, Закон), если основное требование кредитора к должнику возникло до возбуждения дела о банкротстве, то и все связанные с ним дополнительные требования имеют при банкротстве тот же правовой режим, то есть они не являются текущими и подлежат включению в реестр требований кредиторов.

Для указанных целей под основными требованиями понимаются требования о возврате суммы займа ( Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ), об уплате цены товара, работы или услуги (статьи 485 и ГК РФ), суммы налога или сбора и т.п.

К упомянутым дополнительным требованиям относятся, в частности, требования об уплате процентов на сумму займа ( ГК РФ) или за неправомерное пользование чужими денежными средствами ( ГК РФ), неустойки в форме пени ( ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора ( Налогового кодекса Российской Федерации) и т.п. (далее - проценты) и об уплате неустойки в форме штрафа.

2. Если судебным актом, подтверждающим требования кредитора, обратившегося с заявлением о признании должника банкротом (заявителя), взысканы проценты по дату фактического исполнения судебного акта, то на основании Закона о банкротстве в реестр требований кредиторов по результатам проверки обоснованности этого заявления включается сумма этих процентов, рассчитанная на дату подачи в суд заявления о признании должника банкротом, поскольку в таком случае вся эта сумма подтверждена судебным актом.

Для целей применения абзаца первого пункта 1 статьи 4 Закона о банкротстве под датой подачи заявления понимается дата его поступления в суд, а не дата вынесения судом определения о его принятии.

Если же судебным актом взысканы проценты по состоянию на определенную дату в конкретной сумме, то в реестр требований кредиторов включается только эта взысканная судом сумма процентов, а проценты за период с упомянутой даты до даты подачи заявления о признании должника банкротом, поскольку они не подтверждены судебным актом, не могут быть включены в реестр на стадии проверки обоснованности данного заявления.

С учетом требований пунктов 1 и 2 статьи 3 и пункта 2 статьи 4 Закона о банкротстве при определении общего размера требований заявителя для целей пункта 2 статьи 33 Закона учитывается вся сумма процентов, рассчитанная по указанным правилам; трехмесячной же просрочки не по основному требованию, а по процентам не требуется.

Проценты по требованию, на котором было основано заявление о признании должника банкротом, за период с даты, на которую они были установлены при введении наблюдения, до даты введения наблюдения могут быть предъявлены заявителем в деле о банкротстве в общем порядке по правилам статей 71 или Закона.

КонсультантПлюс: примечание.

Разъяснения, данные в пункте 3, применяются

3. Поскольку Закон о банкротстве позволяет предъявлять при банкротстве требования, срок исполнения которых по их условиям не наступил (пункт 3 статьи 63 и абзац второй пункта 1 статьи 126), при определении размера такого требования для целей включения его в реестр требований кредиторов надлежит учитывать следующее.

Если на сумму основного требования до наступления срока его исполнения не начисляются по условиям обязательства проценты, то размер такого требования уменьшается на сумму процентов, исчисляемых за период с даты введения наблюдения до даты наступления согласованного срока исполнения обязательства исходя из учетной ставки банковского процента на дату введения наблюдения.

Кроме того, если будет доказано, что размер основного требования был определен сторонами обязательства фактически с учетом процентов за пользование имевшим место кредитом (в том числе коммерческим кредитом), в частности путем увеличения обычной цены аналогичного товара или увеличения суммы векселя по сравнению с выданным путем его приобретения кредитом, то суд вправе уменьшить размер требования исходя из среднего размера ставки по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника на момент введения наблюдения. Такое уменьшение может быть произведено судом и в том случае, если для вида при одновременном фактическом включении процентов по кредиту в размер основного требования стороны обязательства также установили символические по размеру проценты, начисляемые до наступления срока исполнения обязательства.

При включении в реестр требований кредиторов требований по кредитному договору, по условиям которого кредит возвращается заемщиком путем ежемесячной уплаты в течение определенного периода фиксированной денежной суммы, в составе которой в первую очередь учитываются проценты за весь указанный в договоре срок пользования кредитом (аннуитетный порядок возврата кредита), если при этом наблюдение было введено до истечения срока возврата кредита, размер непогашенного основного долга пересчитывается исходя из размера процентов, рассчитанных по дату введения наблюдения.

КонсультантПлюс: примечание.

Разъяснения, данные в пункте 4, применяются при рассмотрении судами дел о банкротстве, по которым первая процедура банкротства введена после опубликования данного документа на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

4. В период процедуры наблюдения на возникшие до возбуждения дела о банкротстве требования кредиторов (как заявленные в процедуре наблюдения, так и не заявленные в ней) по аналогии с абзацем десятым пункта 1 статьи 81 , абзацем третьим пункта 2 статьи 95 и абзацем третьим пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве подлежащие уплате по условиям обязательства проценты, а также санкции не начисляются. Вместо них на сумму основного требования по аналогии с пунктом 2 статьи 81 , абзацем четвертым пункта 2 статьи 95 и пунктом 2.1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения и до даты введения следующей процедуры банкротства начисляются проценты в размере ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату введения наблюдения.

Указанные мораторные проценты за период наблюдения не включаются в реестр требований кредиторов и не учитываются при определении количества голосов, принадлежащих кредитору на собраниях кредиторов.

В связи с этим при заявлении кредитором своего требования не в наблюдении, а в ходе любой последующей процедуры банкротства при определении размера его требования в соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона о банкротстве размер процентов определяется по состоянию на дату введения наблюдения.

КонсультантПлюс: примечание.

С 1 августа 2016 года Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ пункт 1 статьи 395 ГК РФ изложен в новой редакции, согласно которой размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

КонсультантПлюс: примечание.

Разъяснения, данные в пункте 5, применяются при рассмотрении судами дел о банкротстве, по которым первая процедура банкротства введена после опубликования данного документа на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

5. По смыслу пункта 1 статьи 4 Закона о банкротстве при включении в реестр требований кредиторов процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами ( ГК РФ) их размер определяется исходя из учетной ставки банковского процента на дату введения наблюдения.

7. В силу пункта 3 статьи 137 Закона о банкротстве мораторные проценты, начисляемые в ходе процедур банкротства на основании пункта 2 статьи 81 , абзаца четвертого пункта 2 статьи 95 и пункта 2.1 статьи 126 Закона (в том числе за время наблюдения), уплачиваются в процедурах финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства в ходе расчетов с кредиторами одновременно с погашением основного требования до расчетов по санкциям.

Мораторные проценты начисляются только на сумму основного требования; на проценты по нему они не начисляются.

Если суд прекратил производство по делу в связи с полным погашением требований кредиторов (в том числе в части мораторных процентов) в ходе финансового оздоровления в соответствии с графиком погашения задолженности или в ходе внешнего управления согласно плану внешнего управления (абзацы второй и третий пункта 1 статьи 57 , абзац второй пункта 6 статьи 88 , абзац второй пункта 6 статьи 119 и абзац второй пункта 2 статьи 120 Закона о банкротстве), то кредиторы не вправе после прекращения производства по делу требовать от должника доплаты разницы между мораторными и подлежащими уплате по условиям обязательства процентами.

Если утвержденным собранием кредиторов графиком погашения задолженности в ходе финансового оздоровления или утвержденным собранием кредиторов планом внешнего управления предусмотрено неполное погашение включенных в реестр требований (например, без погашения мораторных процентов), то после прекращения производства по делу о банкротстве в связи с погашением требований на условиях указанных графика или плана кредиторы могут в общеисковом порядке потребовать от должника уплаты оставшихся неуплаченными мораторных процентов, если иное не предусмотрено графиком или планом; в качестве иного может быть предусмотрено, в частности, как отсутствие права требовать доплаты таких процентов, так и право требовать доплаты не мораторных, а подлежащих начислению по условиям обязательства процентов.

8. Мораторные проценты входят в состав процентов по требованию залогового кредитора, погашаемых в силу

В последнее время дольщики, вложившие свои денежные средства на покупку квартир у застройщиков – банкротов, задают вопросы о возможности и целесообразности взыскания неустойки за просрочку передачи квартир (речь идет о дольщиках компаний М-Индустрия, Премиум, РосПолиТехПроект и иных застройщиков).
Исходя из нашего опыта ведения дел по защите прав дольщиков и ведения дел по банкротству застройщиков можем, дать следующие разъяснения.

1. Возможность взыскания неустойки.

Действующее законодательство позволяет взыскивать с застройщика неустойку за просрочку передачи жилого помещения. Размер неустойки рассчитывается в соответствии с Законом о долевом строительстве (214-ФЗ), Законом о защите прав потребителей и иных нормативных актов. Неустойка рассчитывается за период с даты передачи квартиры (или окончания строительства), указанной в договоре, по дату введения в отношении застройщика процедуры наблюдения в деле о банкротстве.
Учитывая, что в соответствии с Законом о защите прав потребителей граждане освобождаются от уплаты государственной пошлины с суммы иска до одного миллиона рублей, мы рекомендуем остановиться на этой сумме. Однако, если дольщик готов оплатить государственную пошлину, то сумма неустойки может быть и выше, в любом случае с 1 млн. рублей пошлина не уплачивается.

2. Целесообразность взыскания неустойки.

Очевидно, что если застройщик находится в состоянии банкротство «живых» денег с него не получить. Однако, установленная арбитражным судом в деле о банкротстве неустойка будет включена как денежное требование дольщика наравне с другими денежными требованиями иных кредиторов. Кстати, есть мнение некоторых судей, что неустойка по договору с застройщиком может являться требованием ТРЕТЬЕЙ очереди (после введения правил о банкротстве застройщика – параграф 7 главы 9 Закона о банкротстве). То есть требования дольщиков по неустойке возможно будут включены в третью очередь, а требования иных денежных кредиторов перейдут в четвертую очередь.
Что может дать дольщикам установленный размер неустойки в виде денежного требования к застройщику-банкроту?
Прежде всего, это даст дольщику возможность противопоставить свои денежные требования требованиям иных кредиторов.
Не секрет, что в деле о банкротстве застройщика устанавливаются требования иных денежных кредиторов, эти требования включаются в реестр, и эти кредиторы могут влиять на принятие решения собранием кредиторов, решения не всегда принятые в интересах дольщиков. Дольщики, установившие денежные требования могут участвовать в собрании кредиторов, и принимать решения в своих интересах.
Кроме того, нельзя забывать, что Закон о банкротстве в некоторых случаях связывает возможность передачи дольщикам жилых помещений с компенсацией требований иных денежных кредиторов.
Так вот для того, что бы дольщики потратили меньшие деньги на компенсацию требований иных денежных кредиторов, необходимо противопоставить требованиям иных денежных кредиторов свои требования по уплате неустойке.

Буду признателен, если прокомментируете два момента.

1. По поводу "наблюдения"
Внесенные изменения затронули процедурные моменты банкротства. В соответствии со ст. 201.1 Закона о банкротстве в отношении застройщиков не будет применяться привычный порядок процедур банкротства. Процесс банкротства для застройщиков исключает проведение финансового оздоровления и наблюдения. Для них процедура банкротства начинается с внешнего управления или конкурсного производства. В итоге это приводит к сокращению сроков процедуры банкротства.

2. По поводу "компенсации". Можем ли мы на что-то рассчитывать?

Постановлением Правительства РФ от 7 октября 2017 № 1233 регламентирован порядок выплаты публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" возмещения участникам долевого строительства. Компании-застройщики, являющиеся участниками такого Фонда, производят отчисления в размере 1,2 % от суммы каждого из подписанных договоров ДДУ. Образовавшаяся сумма и формирует компенсационный фонд. Граждане вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

1. Да верно. При рассмотрении дела о банкротстве застройщика теперь не применяются процедуры наблюдения и финансового оздоровления. Вводится сразу процедура конкурсного производства, однако возможен переход к внешнему управлению , если в ходе конкурсного производства появились достаточные основания полагать, что платежеспособность должника может быть восстановлена (статья 201.15.3 Закона о банкротстве).

«В настоящий момент использование процедуры банкротства является единственно возможным механизмом скорейшей достройки объектов Urban Group и передачи дольщикам их квартир. Данный механизм позволяет, в частности, рассматривать возможность привлечения к достройке объектов нового застройщика , который обладает необходимым опытом строительства», - отмечается в пресс-релизе Фонда.

2. Датой государственной регистрации публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" является 20 октября 2017 года. Таким образом, начиная с 21 октября 2017 года регистрация первого договора участия в долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений (взносов) не допускается. В случае если первый договор долевого участия в строительстве представлен на государственную регистрацию до 20 октября 2017 года включительно, регистрация такого договора и последующих договоров в отношении данного объекта недвижимости осуществляется с предоставлением застройщиком договоров страхования гражданской ответственности застройщика либо поручительства банка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору. У кого были заключены ДДУ ранее этой даты ответственность Застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была только застрахована . В случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы . При этом наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Важно также помнить, что получение страховой премии не лишает дольщика права требовать выплаты неустойки и компенсации иных убытков, причиненных застройщиком.

Главное понимание того, что осуществление приемки квартиры, офиса (помещения) должно осуществляться в соответствии с условиями договора, настраивает участника долевого строительства на то, что сдача будет произведена своевременно. Согласно законодательству, в случае внесения изменений в условия договора, застройщик должен подготовить дополнительное соглашение о внесении изменений, которое будет подписано обеими сторонами.

При случаях несоблюдения срока сдачи объекта и отсутствия подписанного соглашения о внесении изменений в договор, необходимо с претензией о взыскании неустойки, убытков, понесенных в результате изменения срока сдачи объекта, обратиться за защитой своего права к застройщику. Возможно это сделать самостоятельно либо через любое другое лицо, которое будет представлять интересы на всех стадиях спорного процесса.

Существует два способа взыскания неустойки при урегулировании конфликта интересов: в претензионном порядке (досудебное урегулирование спора) и в судебном порядке.

Досудебное урегулирование спора подразумевает подачу претензии застройщику, ведение переговоров, донесение последствий, поиск компромисса. Претензия направляется по почте с описью вложения и обратным уведомлением. Срок рассмотрения — 10 дней с момента получения претензии.

Наименование организации

«число» месяц год

ОГРН 0000000000000 ИНН 0000000000

123567, г. ГОРОД, УЛИЦА/ проезд, дом, строение

ДОЛЖНОСТЬ ФИО РУКОВОДИТЕЛЯ

Претензия о взыскании неустойки

по Договору участия в долевом строительстве № 000 от 00.00.2000 г.

Между (ФИО участника долевого строительства) и НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ заключен Договор участия в долевом строительстве № 000 от 00.00.2000 г. (далее — Договор). В соответствии со статьей 6 ФЗ № 214, а так же пункта 0.0 Договора, в целях досудебного урегулирования спора предлагаем НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ в срок до (необходимо отсчитать 10 дней с момента подачи претензии и указать дату) добровольно исполнить требование по оплате неустойки в сумме 00 руб.00 коп. (сумма прописью) за нарушение срока передачи квартиры.

Согласно Договора, Наименование организации обязана передать участнику долевого строительства __ комнатную квартиру, расположенную в многоэтажном доме, на __ этаже, __ секции, под номером ___. На дату предъявления претензии квартира участнику долевого строительства не передана, уведомления о намерении передать квартиру не получено. (При получении уведомления необходимо указать срок просрочки передачи квартиры).

Из этого можно сделать вывод, нарушен срок передачи объекта недвижимости.

Согласно ст. 6 ФЗ о участии в долевом строительстве, исполнитель обязан передать заказчику объект, не позднее срока, указанного в Договоре, который идентичен для всех участников долевого строительства. За просрочку сдачи, пени составляет 0,003 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации участнику долевого строительства за 1 день.

На 00.00.2000 г. общая сумма неустойки за период просрочки сдачи объекта недвижимости составляет 00 руб. 00 коп. (сумма прописью). Расчет неустойки произведен путем умножения количества просроченных дней на 1/300 на ставку рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации и на сумму договора долевого участия.

На основании вышеизложенного, предлагаю в срок для добровольного исполнения обязательств выплатить размер неустойки с даты по договору по дату сдачи объекта долевого участия.

В случае неисполнения требования в добровольном порядке в срок до 00.00.2000 я оставляю за собой право на защиту интересов в суде.

Кроме этого, в соответствии со статьей 13 Закона о защите прав потребителей с вас будет взыскан штраф в размере пятидесяти процентов от суммы неустойки в случае оставления моей претензии без рассмотрения.

Ответ на претензию прошу предоставить указать удобную для вас связь: по телефону, факсу, адресу проживания, адрес электронной почты, почтовый адрес.

Приложение:

1.паспорт участника долевого строительства;

2.договор на участие в долевом строительстве

С уважением, ФИО дата подачи претензии расшифровка подписи

С начала течения времени просрочки обязательств по передаче объекта, когда в договоре прописана договорная неустойка, виновник должен возместить не только ее, но и расходы, понесенные участником долевого строительства, например, аренда квартиры.

Расчет неустойки

Формула для взыскания неустойки с застройщика по договору долевого участия выглядит следующим образом:

• Д – количество дней просрочки;
• К.ст. – ключевая ставка Центрального Банка Российской Федерации на момент расчета;
• С – сумма по Договору долевого участия в строительстве.

Обратите внимание! Для физических лиц взыскание суммы неустойки по указанной выше формуле удваивается.

Приведем пример:

• Стоимость квартиры – 3 500 000 руб.
• Задержка сдачи – 6 месяцев = 180 дней
• Ключевая ставка – 11%

Итого получаем такой расчет: 3500000*0,11/300*180*2 = 462000 руб. за 180 дней просрочки для физического лица.

Исковое заявление

Судебное урегулирование спора понимает под собой взыскание неустойки через суд путем доказывания вины ответчика, либо его невиновности. Свою невиновность ответчик должен доказать в суде. В этом случае сторона спора составляет исковое заявление и предъявляет в суд по месту нахождения застройщика.

Обратите внимание! Заявление подается в мировой суд, если требование составляет менее 50000 руб., в районный – свыше этой суммы.

В соответствии со Статьей 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в исковом заявлении о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве необходимо отразить следующую информацию:

• Наименование суда, в подсудности которого находится ответчик;
• Наименование и адрес ответчика;
• ФИО и адрес лица, подающего иск;
• Требования, перечисленные в претензии;
• Доверенность в случае участия представителя истца;
• Документация для подтверждения своих требований: паспорт участника строительства, договор о долевом участии в строительстве, претензия с отметкой о предъявлении.

Перед подачей заявления необходимо оплатить госпошлину за рассмотрение спора в суде, которую можно рассчитать с помощью калькулятора на сайте суда.

Обратите внимание! Госпошлина не оплачивается физическим лицом, если сумма иска составляет до 1 млн. рублей.

При подаче иска можно взыскать:

• Саму неустойку;
• Убытки на основании Пункта 1 Статьи 28 ФЗ «О защите прав потребителя», как оговаривалось выше за аренду жилья в сумме 00 руб. 00 коп. (сумма прописью);
• Моральный вред, Статья 15 того же закона;
• Штраф в размере 50% от суммы неустойки;
• Судебные издержки.

Взыскание неустойки через Федеральную службу приставов

После подачи искового заявления, в течение двух месяцев будет назначена дата заседания, на котором вам необходимо будет присутствовать. Далее вам выдадут исполнительный лист, который нужно предъявить в Федеральную службу судебных приставов.

На основании листа службой будет проведен следующий порядок взыскания денежных средств:

1. В течение трех дней с момента подачи заявления, канцелярия передаст заявление о взыскании неустойки вместе с исполнительным листом судебному приставу-исполнителю;
2. В течение трех дней судебный пристав-исполнитель возбудит исполнительное производство, арестует счета компании застройщика в случае отказа в срок для добровольного исполнения обязательств по оплате суммы неустойки по исполнительному листу (этот срок составляет семь дней);
3. В течение трех дней с момента поступления денежных средств на депозит службы, судебный пристав-исполнитель обязан вынести постановление о перечислении денежных средств по указанным вами реквизитам.

Судебная практика и решение суда

Сложилась практика, где суды обращают внимание на добровольность исполнения требований застройщиками при рассмотрении подобного вида споров по ранее рассматриваемым делам, а также на репутацию компании.

При подаче ходатайства строительной компанией об уменьшении суммы неустойки, суд не изменяет ее размер, так как у застройщика имелось достаточно времени и возможностей проявить осмотрительность и заключить дополнительное соглашение на стадии строительства о продлении срока передачи объекта.

Суд принимает во внимание размер суммы неустойки, предъявленной к возмещению. Если она не соразмерна со стоимостью объекта недвижимости в диапазоне 50000 рублей, чаще всего она уменьшается до этого предела.

Судом обращается внимание на внесенные суммы инвестиций и размер неустойки, которая не может быть больше этого размера, и чаще всего составляет не более пятидесяти тысяч рублей.

Немаловажным фактором является количество времени, а также действия, направленные на уменьшение сроков строительства. В ряде случаев, когда строительство идет очень медленно и целесообразно вернуть денежные средства и вложить их в другую компанию для получения быстрого результата. По таким искам можно взыскивать неосновательное обогащение и моральный вред.

Ситуации, когда ответчик не является на заседания, нередко возникают в судебных процессах. В этом случае может быть вынесено заочное решение, а при неявке более двух раз подряд — очное.

Неустойка при банкротстве застройщика

В случае признания должника банкротом, данная категория дел рассматривается в Арбитражном суде. Должник объявляется банкротом в ситуациях:

• Когда у строителей заканчиваются средства для регистрации объекта права, и строители ищут привлечение новых средств;
• В случаях медленного построения объекта или при постоянном продлении срока строительства.

Оба варианта влекут несоблюдение обязательств перед Министерством развития инфраструктуры города.

За каждое нарушение закона «Об участии в долевом строительстве» с компании застройщика взыскивается штраф в размере пятисот тысяч рублей.

Выход из сложившейся ситуации предусмотрен законом:

• Договор об участии в долевом строительстве может быть расторгнут, а денежные средства возвращены дольщикам;

Обратите внимание! Получение всех внесенных средств не гарантировано при расторжении договора и включение в реестр требований кредиторов.

• В случае не введения дома в эксплуатацию при условии полной оплаты взносов за строительство устанавливается судебное признание права собственности на объект недвижимости.

Обратите внимание! Правильным решением в подобной ситуации является включение в реестр кредиторов и получение помещения.

• Ситуация при пропуске ввода дома в эксплуатацию предусматривает возможность взыскания убытков в размере уплаченных взносов.

Хитрости застройщиков, которые нужно знать

Некоторые застройщики идут на хитрости и присылают уведомление о завершении строительства. Вы едете в офис, а вам говорят, что это было ошибочное письмо и стройка еще не закончена. Вы пожимаете плечами и уходите. В этом и состоит уловка застройщика, т.к. после этого в течение 2-х месяцев он составляет в одностороннем порядке передаточный акт, и на основании этого акта суд может выносить решение, тем самым срок неустойки может быть снижен в несколько раз.

Поэтому, если вы получили такое уведомление, обязательно прямо в офисе застройщика составляйте заявление на подписание передаточного акта с отметкой о принятии, или отправляйте его в офис почтой с уведомлением. Также можно составить акт о том, что уведомление ошибочное, и квартиры не готовы к сдаче.

В заключение хотелось бы отметить, что перед подписанием договора необходимо проявить осмотрительность в отношении компании, с которой он будет заключен. Стоит выяснить положительную и отрицательную динамику фирмы, собрать как можно больше информации об учредителях, директорах, проектах.

Ведь только вы можете обезопасить себя от ущерба в результате заключения договора с компанией-однодневкой, которая не заботится о своей дальнейшей репутации.