1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

3. В местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и представителей других этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.

Комментарий к Ст. 7 ЗК РФ

1. Деление земель на категории в зависимости от их целевого назначения традиционно для российского земельного права, соответствующие семь категорий земель существовали и в советский период, они выделялись всеми предыдущими земельными кодексами. Небольшие изменения претерпели лишь названия данных категорий. Так, категория, называвшаяся прежде «земли населенных пунктов», комментируемым Кодексом первоначально была названа «земли поселений», но после пяти лет действия данного Кодекса было решено вернуться к прежнему названию, и в соответствии с изменениями, внесенными ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс, данная категория называется «земли населенных пунктов».

Главы XIV — XVIII ЗК посвящены особенностям правового режима каждой из семи категорий земель.

2. Целевое назначение каждой категории земель определено в соответствующих статьях ЗК. Например, в соответствии со земли промышленности используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач.

Кроме того, особый правовой режим установлен законодательством для зон с особыми условиями использования территорий — охранных, санитарно-защитных зон, зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранных зон, зон охраны источников питьевого водоснабжения, зон охраняемых объектов и иных зон.

Порядок осуществления зонирования территорий, о котором упоминается в комментируемой статье 7 ЗК РФ, регулируется Градостроительным кодексом. В соответствии с ним градостроительное зонирование — это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов; а территориальные зоны — это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

На условно разрешенный вид использования земельного участка необходимо предоставление разрешения в порядке, предусмотренном статьёй 39 Градостроительного кодекса РФ .

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

3. Для осуществления коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации исторически сложившихся и обеспечивающих неистощительное природопользование способов использования объектов животного и растительного мира, других природных ресурсов законом выделяются территории традиционного природопользования таких народов, входящие в состав земель особо охраняемых природных территорий. Кроме того, законодательством могут быть установлены особенности правового режима и иных категорий земель в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов и этнических общностей.
———————————
См. ФЗ о территориях природопользования коренных малочисленных народов.

Так, в соответствии с п. 5 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из таких земель, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, при этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается. Пунктом 6 этой же статьи установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет.

Субъекты РФ в соответствии со спецификой конкретного региона в своих нормативных правовых актах (таких, как, например, Закон Республики Саха (Якутия) от 25 июня 1997 г. «О северном домашнем оленеводстве» (в ред. от 25 апреля 2006 г.)) также устанавливают правила охраны, предоставления и использования таких земель.

И предопределяют правовой режим возможного использования и эксплуатации той или иной территории.

Целевое назначение участка – это более узкое и прикладное понятие, которое расшифровывает и конкретизирует определенную категорией разрешенную деятельность. То есть, если некий участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, то его целевым назначением может быть и садоводство, и выращивание различных культур, и разведение рыбы или животных.

Какие существуют виды ЗУ?

Какие же бывают виды назначений земельных участков? Согласно ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, вся территория государства подразделяется на:

• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и ;

К видам разрешенного использования земельного участка применяется цифровое кодирование. Подробнее о коде категории земель, о том, в каких случаях и где указывается, а также как правильно расшифровывается, читайте .

Законы об эксплуатации

Помимо Земельного кодекса, правила отнесения к категориям и использования земель регулирует Федеральный закон №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» .

Особенности правового режима отдельных категорий земель зависят от их целевого разрешенного использования, и, соответственно, регулируются профильными федеральными законами. Требования, предъявляемые к целевому назначению земельного участка также определяются законодательством РФ.

На земли водного и лесного фондов, помимо Земельного кодекса, распространяются отдельные кодексы о лесах и водных ресурсах. Правовой режим сельскохозяйственных земель определяется рядом документов, в том числе законом «Об обороте сельхоз земель», экологическими нормативными актами и прочими.

Какие из семи не подлежат приватизации?

Как определить вид разрешенного использования земельного участка?

Вся требуемая информация содержится в Едином государственном реестре недвижимости, и получить ее можно:

• через кадастровую палату или МФЦ – обращаться придется лично, предъявив паспорт и другие документы и оплатив госпошлину:
• на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request) – за бумажную версию выписки также придется заплатить пошлину.

Еще один сервис Росреестра – публичная кадастровая карта https://pkk5.rosreestr.ru , где можно найти интересующую информацию об участке даже без адреса, просто указав его на карте.

Все эти способы предоставят вам сведения о категории земель, к которой отнесен интересующий вас участок, и видах его разрешенного использования. Их, как уже было отмечено, около трех тысяч для всех категорий, но самые распространенные виды для участков, приобретаемых физическими лицами, это:

• на сельскохозяйственных землях – растениеводство, животноводство, садоводство, выращивание рыбы, организация пастбищ и прочего, строительство подсобных помещений для хранения продукции, создание садоводческих и дачных организаций и прочее;
• на землях населенных пунктов – индивидуальное жилое строительство (одно и малоэтажное), строительство дач, организация личного подсобного хозяйства.

Подробнее о том, как узнать категорию и вид разрешенного использования земельного участка, мы рассказывали в .

Что делать, если у территории нет типа?

В соответствующее отделение Государственного кадастра недвижимости или через МФЦ необходимо подать:

• заявление;
• копию паспорта и правоустанавливающие документы на указанный участок (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство);
• выписку из единого госреестра недвижимости, с информацией об адресе, площади, межевании и прочих характеристиках участка.

Обращаться можно лично или направить документы по почте, но тогда копии следует заверить нотариально.

Обновленный кадастровый паспорт с установленной категорией следует зарегистрировать в Росреестре. В ведомство подается почти тот же пакет документов, только вместо выписки прилагается копия нового кадастрового паспорта.

Как перевести из одного подразделения в другое?

Чаще всего связан с расширениями границ населенных пунктов или вводом в оборот резервных земель, которым следует установить соответствующую категорию и целевое использование.

Однако бывает, что сменить категорию и разрешенные виды эксплуатации нужно самому собственнику участка. В таком случае, его действия аналогичны указанным выше по установлению категории, но к прочим документам следует приложить обоснование перемены. Если требуется экспертиза – результаты исследования.

Закон отводит федеральным органам власти на рассмотрение подобных обращений до трех месяцев, муниципальным властям и органам госвласти субъектов Федерации – до двух. Решение органов власти документируется специальным актом.

Использование не по назначению

Покупка земли – серьезное решение, ошибки в котором могут стоить не одну тысячу рублей и не один потерянный день. Отнеситесь серьезно к сбору информации о заинтересовавшем вас участке, его категории и разрешенных видах использования. Если они не соответствуют вашим целям – серьезно взвесьте свою готовность к хлопотам по переводу в нужный раздел, возможность и целесообразность данной процедуры.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ, принятого 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (далее - ЗК РФ) все земли в России по своему целевому назначению делятся на 7 категорий:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли для нужд:
  • промышленности;
  • транспорта;
  • энергетики;
  • связи и телевидения;
  • обороны и космической деятельности;
  • а также иного специального назначения;
• земли особо охраняемых объектов и территорий;
• земли водного фонда;
• земли лесного фонда;
• земли запаса.

Пункт 2 указанной статьи ЗК РФ «Состав земель в РФ» закрепляет, что все земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного вида использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральними законами.

Земли сельскохозяйственного назначения

• собственно сельскохозяйственные угодья - сенокосы, пашни, плодовые сады, пастбища и др.;
• земли, отведенные под внутрихозяйственные дороги и коммуникации;
• земли, отведенные для создания зон древесно-кустарниковой растительности в целях защиты от воздействия негативных природных и техногенных факторов;
• земли, окружающие замкнутые водоемы;
• земли, занятые зданиями и сооружениями, используемыми в целях хранения и переработки сельхозпродукции.

Земли сельскохозяйственных угодий имеют приоритетный статус и подлежат особой охране. Земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены для нужд промышленности или иных несельскохозяйственных нужд. В этом случае предоставляются земли, непригодные для сельскохозяйственного производства, либо земли сельхозугодий максимально худшего качества в соответствии с их кадастровой стоимостью.

Земли населенных пунктов

В эту категорию входят земли, расположенные в черте населенных пунктов (городов, сел, поселков и т.д.) и предназначенные для застройки или размещения инфраструктуры этих населенных пунктов. Целевое назначение земель этой категории определяется нахождением того или иного участка в той или иной территориальной зоне населенного пункта. Согласно ЗК РФ в населенных пунктах выделяют следующие территориальные зоны:

• жилые;
• производственные;
• общественно-деловые
• рекреационные;
• зоны инженерных и транспортных инфраструктур;
• специального назначения;
• иные.

Для каждой из этих зон существуют собственные регламенты, определяющие правовой режим и целевое использование расположенных в этих зонах земельных участков. Для всех участков, которые расположены в пределах одной территориальной зоны, действует единый регламент целевого использования. Этот регламент обязателен к выполнению всеми собственниками, арендаторами и пользователями земельных участков вне зависимости от формы собственности на эти участки.

В соответствии с ЗК РФ участки и расположенные на них объекты при несоответствии их параметров предельным значениям, прописанным в регламенте, или при несоответствии их профиля перечню разрешенных типов использования могут быть запрещены к использованию органами местного самоуправления.

Территориальные зоны, расположенные вне черты городов, но при этом составляющие с этим городом единую природную, социальную и хозяйственную инфраструктуру и не находящиеся в составе земель других населенных пунктов, считаются пригородными. В составе пригородных земель различают;

• зоны сельскохозяйственного назначения;
• зоны отдыха населения;
• зоны развития города.

Земли промышленного и специального наначения

В эту категорию входят земли, используемые для нужд различных отраслей промышленности, энергетики, транспорта и коммуникаций, а также иного специального назначения. Важной особенностью этой категории земель становится то, что многие участки, имеющие данное целевое назначение, окружены охранными, санитарными и иными зонами с особыми условиями использования. Эти условия ограничивают права всех землепользователей вне зависимости от формы собственности.

Земли особо охраняемых объектов и территорий

В эту категорию входят земли, имеющие особое научное, природоохранное, историко-культурное, оздоровительное или иное назначение. Эти земли частично или целиком изъяты из хозяйственного оборота. К землям этого типа относят, например, земли заповедников.

Земли водного и лесного фондов, а также земли запаса

В эту категорию входят земли для ведения лесного хозяйства, земли, на которых расположены водные объекты и водоохранные зоны. А также земли государственной или муниципальной собственности, которые в настоящий момент никак не использованы - это земли запаса. Предоставление земель запаса физическим или юридическим лицам возможно только после перевода этих земель в другую категорию.

Вид разрешенного использования или целевое назначение

Каждая из представленных выше категорий земель имеет свой индивидуальный список видов разрешенного использования.

Правительством РФ - для земель, находящихся в федеральной собственности;

Органами власти субъектов федерации - для земель, находящихся в собственности этих субъектов, а также земель, состоящих в частной или муниципальной собственности, в том числе и в отношении земель сельскохозяйственного назначения;

Органами местного самоуправления - для муниципальных земель и земель, находящихся в частной собственности, кроме земель сельскохозяйственного назначения.

Также вышеназванные властные структуры имеют право перевода земель из одной категории в другую в отношении всех земель, попадающих под их юрисдикцию.

Любой из видов целевого использования, разрешенный согласно классификатору для данной категории и подкатегории земель, может осуществляться без получения каких-либо дополнительных разрешений или процедур согласования.

В тех же случаях, когда целевое назначение конкретного участка земли не предусматривает осуществление планируемого вида деятельности (например, ИЖС), можно обратиться в соответствующие властные органы за получением разрешения на изменение целевого назначения.

В том случае, если в отношении данной территориальной зоны действуют регламенты, предусматривающие соответствующий вид деятельности, такое разрешение получить существенно легче, чем инициировать процедуру перевода участка земли в другую целевую категорию.

Соотношение деления земель по категориям и разрешенным видам использования

Понятие «разрешенного использования земель» намного шире категорий - для каждой категории может быть предусмотрено несколько видов использования. Определение указанных видов соответствует принципам территориального зонирования территорий, каждый вид использования соотносится с определенной зоной. Общий перечень разрешенных видов пользования землей установлен системой классификаторов. Основной целью установления вида разрешенного использования является конкретизация правового статуса участка земли для вовлечения его в хозяйственный оборот. Субъект, осуществляющий владение или пользование участком земли, обязан подчиняться ограничениям, которые возлагаются на него исходя из разрешенного вида пользования принадлежащей ему земли, а также условиям режима территориальной зоны.

Перевод земель из одной категории в другую

1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) договорах, предметом которых являются земельные участки;

3) государственном кадастре недвижимости;

4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Пункт 3 данной статьи ЗК РФ закрепляет, что нарушение установленного Кодексом, Федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Время чтения: 10 минут

Земля – объект особого правового регулирования со стороны государства. В целях повышения эффективности ее эксплуатации участки разделены на специальные категории и виды допустимого использования. Категории земель в РФ определяются в соответствии с их целевым назначением и являются частью государственного планирования и стратегии. Давайте разберемся, какие существуют виды земель, кто их определяет и могут ли они быть изменены, где можно выяснить категорию конкретного участка.

Общая информация о земельных участках

Земельный участок – это объект особого внимания со стороны государства. В силу своих свойств он в первую очередь рассматривается как природный объект и ресурс и только потом как объект вещных прав.

Будучи природным ограниченным ресурсом, земля находится под охраной со стороны закона. Она – незаменимый компонент окружающей среды, базис для развития человечества и важнейший фактор производства.

Земля объединяет остальные природные ресурсы, даже если они относятся к различным сферам.

Буквальное определение земельного участка звучит так: это часть суши, имеющая строго определенные и зафиксированные документально границы. С этой точки зрения земля может быть не только природным ресурсом, находящимся под особой охраной со стороны государства, но и объектом гражданского оборота.

Даже в таком случае земля, будучи объектом вещных прав, находится под контролем государства, в том числе в части исполнения экологических требований и соблюдения целевого назначения.

Важно понимать, является ли недвижимым имуществом земельный участок. Ответ на этот вопрос дает ст. 130 ГК.

Земля, если она преобразована в отдельный участок, считается недвижимой вещью и становится объектом вещных прав, то есть может перейти в частную собственность либо пользование.

Земли в форме недвижимости могут быть образованы как из других участков, так и из ранее неиспользуемых земель, находящихся, например, в государственной или муниципальной собственности.

Узнать, что такое земельный участок как объект права собственности, можно из ст. 6 ЗК. Согласно ей, такая земля является недвижимостью, представленной в виде части почвенного слоя, обладающего характеристиками, позволяющими выделить эту поверхность как индивидуально определенный участок в массе других объектов недвижимости.

Проще говоря, если границы участка закреплены документально, он является недвижимостью и может быть объектом гражданского оборота.

Хозяйственные общества, обладающие землей, в своей документации указывают любой земельный участок как основное средство. Это связано с экономическим свойством земли, ведь она является минимумом и базой, без которого невозможна любая хозяйственная деятельность. Поэтому участки можно считать главным средством производства, особенно в сельском хозяйстве. Они обладают важными характеристиками, такими как непереместимость в пространстве, зависимость от климатических факторов, плодородие и так далее. Это отражается и на ценности земли как объекта недвижимости.

Что такое земельное право

Понятие земельного участка в земельном законодательстве – не единственное, что определяет земельное право (ЗП).

ЗП – это отрасль права, призванная:

1. Регулировать общественные отношения при возникновении у граждан и организаций вещных прав на землю.
2. Определять особенности гражданского оборота наделов, ограничений в праве их использования.
3. Устанавливать функции государственных органов.

Деление земель на категории

Выделение земельных категорий является следствием стратегической и проектной работы над сохранением земельного фонда, его охраной и соблюдением целей использования. Законодателем разработана классификация земель в соответствии с их целевым назначением. Каждая категория является единицей такой классификации.

Участок может использоваться в соответствии с его целевым назначением, которое, в свою очередь, определяется отнесением земли к той или иной категории. На этой же основе определяется и правовой режим, применяемый к земельному участку.

Таким образом, земли Российской Федерации подразделяются на категории исходя из фактических свойств этих территорий:

• наиболее плодородные почвы отнесены к сельскохозяйственным, ведь их главная задача – производство;
• земли с густой растительностью – лесные;
• земли, обладающие особыми экологическими свойствами, – особо охраняемые территории.

В соответствии со ст. 7 ЗК, законодатель выделяет 7 категорий земель РФ:

1. Сельхозназначения (используемые для нужд сельского хозяйства).
2. Населенных пунктов (входящие в состав административных единиц).
3. Промышленности, энергетики, транспорта, телекоммуникаций (предназначенные для обслуживания конкретных объектов).
4. Особо охраняемых территорий, которые имеют значение для культуры, истории, экологии и прочих отраслей.
5. Лесного фонда.
6. Водного фонда.
7. Запаса, то есть территории, не находящиеся во владении частных лиц.

Ниже мы подробнее остановимся на том, какие бывают категории земель в 2020 году, и уточним информацию по каждой из указанных категорий назначения. Сейчас предлагаем остановиться на видах разрешенного использования.



Виды разрешенного использования земли

Целевое назначение в части пользования землями имеет общий характер. Правовой режим земель определяется не только категорией, к которой относится участок, но и его допустимым пользованием.

Виды разрешенного использования земельных участков (ВРИ) – это уточняющие классификаторы, присвоенные конкретным территориям по результатам зонирования и определения конкретных границ территориальных зон.

Земли СНТ регулируются специальным законом – ФЗ № 66 от 15.04.1998 .

Специфика СНТ состоит в том, что владельцы участков в нем могут не только заниматься садоводством, но и строить объекты жилой и хозяйственной недвижимости (пп. 4 п. 1. ст 19 ФЗ № 66). Однако в земли населенных пунктов эти территории не входят.

При уплате земельного налога в декларации земли сельхозназначения следует обозначать специальным кодом – «003001000000».

Владельцы участков в садовых товариществах уплачивают земельный налог на общих основаниях. Если владельцем не оформленных в собственность участков является СНТ, земельный налог уплачивает товарищество, а участники будут оплачивать только свою долю пропорционально размеру участка.



Земли лесов и водных объектов

В соответствии со ст. 7 ЗК, в состав земель в Российской Федерации входят территории, занятые лесными и водными объектами.

Согласно ст. 101 ЗК, к лесным объектам относятся земли:

• занятые лесами, то есть лесной растительностью;
• не покрытые обильной растительностью, но предназначенные для ее восстановления;
• используемые для ведения лесного хозяйства.

Лес находится под особой охраной государства, потому участки в нем принадлежат гражданам, скорее, в порядке исключения. Регулированию оборота и охране этих территорий посвящен Лесной кодекс .

Территории, занятые водными объектами, согласно ст. 102 ЗК, включают земли, занятые:

• поверхностными водами природных объектов;
• гидротехническими конструкциями, размещенными на водах.

Земли, занятые природными водоемами, нельзя выделять. Регулирование оборота и охраны этих территорий осуществляет Водный кодекс .

Земли промышленности и специального назначения

В зависимости от характера задач, для которых они используются, зоны специального назначения, согласно ст. 87 ЗК, включают территории:

• промышленности – используются для обеспечения деятельности организаций и промышленных объектов;
• энергетики – предназначены для функционирования энергетических сооружений: ГЭС, АЭС, пунктов хранения ядерных материалов и прочих объектов;
• транспорта – согласно ст. 90 ЗК, заняты объектами обеспечения деятельности железнодорожного, автомобильного, воздушного, морского, речного и иных видов транспорта;
• теле и радиокоммуникаций – предназначены для использования объектов теле- и радиовещания, связи;
• космической деятельности, в том числе земли, на которых расположены космодромы и объекты изучения космоса;
• обороны и безопасности – заняты военными объектами Минобороны: военные склады, части, заводы и так далее.

Узнайте больше о том, что включается в категорию .

Земли запаса

Землями запаса, согласно ст. 103 ЗК, считаются территории, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не переданные в пользование гражданам или предприятиям.

Такие земли изъяты из гражданского оборота, а их целевое использование допустимо только после перевода территорий в иную категорию. Проще говоря, если иная категория земель не установлена, наделы входят в .

Перевод в другую категорию, в соответствии со ст. 13 ФЗ № 172 от 21.12.2004 , зависит от целей использования почвы. Он возможен только после формирования участка в соответствии с земельным законодательством.

Земли запаса формируются за счет пустующих участков в качестве резервной территории. Они могут передаваться во временное пользование граждан, но перевод в иную категорию производится за счет заинтересованной стороны.

Особо охраняемые территории

Особо охраняемыми территориями, согласно ст. 94 ЗК, признаются земли, имеющие природное, научное, историческое, культурное, рекреационное и иное специальное назначение, если оно имеет особую ценность.

Такие территории частично или полностью изъяты из гражданского оборота и хозяйственного использования и подлежат наиболее серьезной охране. На них действует режим особо охраняемой территории (ООТ).

К таким землям закон относит:

1. Особо охраняемые природные территории: природные заповедники, заказники, национальные и природные парки, ботанические сады.
2. Лечебно-оздоровительные местности: курорты, предназначенные для отдыха людей или лечебных целей, профилактики заболеваний.
3. Территории природоохранного значения: земли защитных лесов и иных природоохранных сооружений и объектов.
4. : территории, используемые для отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и иной деятельности.
5. Территории историко-культурного значения: места, где расположены достопримечательности и объекты культурного наследия.

Основные ВРИ

Независимо от того, сколько категорий земель существует, каждой из них соответствует сразу несколько видов разрешенного использования. Именно ВРИ определяют цели, в рамках которых может эксплуатироваться участок.

Все виды возможного использования определены специальным Классификатором, утв. Приказом Минэкономразвития № 540 от 01.09.2014 . В него вошли 13 основных категорий и еще несколько десятков подкатегорий разрешенного использования.

Узнать о них поможет таблица.

Наименование ВРИ	Описание ВРИ	Код ВРИ в землеустроительной документации
Сельхоз использование	Включает растение- и овощеводство, выращивание зерновых культур, садо- и животноводство, скотоводство и птицеводство, рыболовство, создание питомников, строительство инженерных и промышленных объектов производства сельхозпродукции.	от 1.0 до 1.18
Жилая застройка	Индивидуальное и многоквартирное жилищное строительство, ведение подсобного хозяйства, размещение объектов гаражного назначения, обслуживание объектов застройки.	от 2.0 до 2.7.1
Общественное использование строений	Предполагает размещение на участках строений, созданных в целях удовлетворения бытовых, социальных, коммунальных, медицинских, образовательных, религиозных, научных и иных потребностей населения.	от 3.0 до 3.10.2
Предпринимательство	Позволяет размещать на земле объекты управления, торговые объекты и рынки, заведения общественного питания и банковской деятельности, гостиничного обслуживания и развлечений.	от 4.0 до 4.10
Рекреация	Предполагает размещение мест занятия спортом и физкультурой, пешие и иные прогулки, создание парков и скверов, водохранилищ и водных объектов общего пользования	от 5.0 до 5.5
Производство	Размещение объектов недвижимости, необходимых для осуществления промышленной деятельности, производства продукции. Недропользование, тяжелая или автомобильная промышленность, легкая, фармацевтическая, пищевая, энергетическая и виды производства выделены в отдельные ВРИ.	от 6.0 до 6.11
Транспорт	Предназначены для размещения различных путей сообщения: Ж/Д транспорта, автодорог, искусственно созданных внутренних водных путей, аэродромов, трубопроводов и так далее.	от 7.0 до 7.
Оборона и безопасность	Размещение строений обороны и безопасности Вооруженных сил РФ, инженерных сооружений государственной границы, спасательных служб, военизированной охраны и мест лишения свободы.	от 8.0 до 8.4
Особая охрана и изучение природы	Земли, предназначенные для сохранения и изучения растительного и животного мира, размещения объектов санаторно-курортного и историко-культурного значения.	от 9.0 до 9.3
Использование лесов	Деятельность по вырубке и заготовке лесоматериалов и других недревесных ресурсов, охране и обеспечении сохранности земель.	от 10.0 до 10.5
Водные и связанные с ними объекты	Земли, на которых размещены природные водоемы, ледники, болота, иные поверхностные воды, участки, примыкающие к таким объектам, а также участки, занятые гидротехническими сооружения.	от 11.0 до 11.3
Земли общего пользования	Использование территорий для размещения объектов дорожной сети, тротуаров, пешеходных переходов, бульваров, площадей, размещения кладбищ и могильников, мусороперерабатывающих предприятий и иных общественно важных объектов.	от 12.0 до 12.3
Садовое, огородное и дачное хозяйство	Деятельность, связанная с производством ягодных, овощных, плодовых и иных культур, размещением объектов капитального/некапитального строительства (жилой недвижимости и так далее).	от 13.1 до 13.3

Кто определяет категории земель

Принцип деления земель на категории, поскольку они находятся под особой охраной и контролем государства, учитывают уполномоченные органы власти. Законодатель разграничивает полномочия чиновников в этом отношении, определяя юрисдикцию тех или иных органов в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на интересующий земельный участок.

Так, в соответствии со ст. 7 ЗК, установление категории земельного участка, а также ее изменение осуществляет:

• правительство – в отношении территорий, являющихся государственным имуществом;
• региональные органы исполнительной власти – в отношении земельного фонда, являющегося имуществом субъекта федерации и земель сельхозназначения муниципалитетов и частных лиц;
• местные органы власти (управление городской или сельской администрации) – в отношении остальных земель муниципального имущества, а также участков, находящихся в частном владении, кроме сельскохозяйственных наделов.

Отнесение территорий к той или иной категории, а также перевод между ними осуществляется путем принятия решения полномочного органа. По результатам его рассмотрения принимается постановление о присвоении категории земельного участка или переводе из одной в другую.

Такие решения могут быть приняты в случае:

• подачи заинтересованным лицом ходатайства о переводе территорий в другую категорию;
• выявления земель, находящихся в той или иной собственности, не отнесенных к какой-либо категории (ст. 14 ФЗ № 172).

Процедура изменения целевого назначения

Предусмотренное законодательством деление земель по целевому назначению не всегда позволяет собственникам и пользователям использовать землю в поставленных целях.

Если предполагаемая деятельность не соответствует видам разрешенного использования, нужно изменить тип эксплуатации или перевести территорию из одной категории в другую. В противном случае нарушителю угрожает административная ответственность.

Когда речь идет об участках в частной собственности, решение по ним принимает местная администрация: земельный комитет, управление, департамент и иной уполномоченный орган. Он же осуществляет присвоение категории земельного участка в случае ее отсутствия.

Изменение целевого назначения может означать смену ВРИ или самой категории участка, если предполагаемая деятельность на нем невозможна в рамках установленной категории.

Процедура перевода регламентируется правилами застройки и землепользования, принятыми на местном уровне. В любом случае она требует подачи ходатайства в администрацию муниципалитета, в котором следует указать:

• кадастровый номер;
• присвоенную и желаемую категорию участка;
• существующие и желаемые виды использования;
• причины, которыми обусловлена необходимость перевода;
• сведения о правах на землю.

Обычно решение о переводе принимается с учетом результатов общественных слушаний, которые проводятся в течение 1 месяца. Решение администрации оформляется постановлением.

Несмотря на формальную простоту перевода, крупными игроками земельного рынка активно лоббируется отмена категорий земель. По их мнению, процедура перевода из одной категории в другую слишком сложна.

В парламенте на протяжении последних лет обсуждается законопроект, согласно которому земли будут делиться на зоны, определяемые местными правилами застройки и землепользования. По мнению авторов, это значительно упростит процедуру перевода земель.

Где узнать категорию земель

Некоторые обыватели задаются вопросом, как определить, к какой категории земель относится земельный участок. Как правило, надел, находящийся в частной собственности, уже отнесен к той или иной категории, в соответствии с генеральным планом населенного пункта или территориальной единицы, в пределах которой он расположен.

Закон определяет несколько источников, где должна быть указана информация о целевом назначении. В п. 2 ст. 8 Земельного кодекса перечислено, в каких документах указывается категория земельного участка:

• постановления органов исполнительной власти, которыми земля передается другим лицам;
• договора в отношении участков;
• кадастр недвижимости и выписки из ГКН;
• документы о государственной регистрации объекта, в том числе или свидетельство о праве собственности, ранее выдаваемое Росреестром;
• другие документы.

Заключение

Земельный фонд РФ разделен на категории в соответствии с целевым назначением земель. В рамках каждой из них действуют индивидуальные виды разрешенного пользования, нарушение которых влечет административную ответственность. Категории ВРИ в отношении каждого участка определяют, в основном, местные администрации. Для использования земли в целях, не соответствующих присвоенным ВРИ, участок нужно перевести в другую категорию или присвоить ему иные виды пользования. Для этого заинтересованное лицо подает в местную администрацию ходатайство.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.